CRS峰会丨朱刚(华泰资管不动产金融 负责人):资本赋予筹码,激活地产存量价值

亿翰智库 2018-09-03 19:05:16
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引 言 2018年8月9日-8月11日,由亿翰智库主办、全联房地产商会指导的2018中国房地产业战略峰会在上海隆重举办。 此次峰会以“向心·聚力·筑梦·同行”为主题,围绕企业经营模式、融资路径、产品服务升级等展开讨论,致力于共迎行业新时代、共担企业新责任,为行业健康发展积极注入新活力。 2018中国

引 言

2018年8月9日-8月11日,由亿翰智库主办、全联房地产商会指导的2018中国房地产业战略峰会在上海隆重举办。

此次峰会以“向心·聚力·筑梦·同行”为主题,围绕企业经营模式、融资路径、产品服务升级等展开讨论,致力于共迎行业新时代、共担企业新责任,为行业健康发展积极注入新活力。

2018中国商业地产百强峰会

主题演讲

资本赋予筹码,激活地产存量价值

——华泰资管不动产金融 负责人 朱刚

核心观点:

1、价值是商业地产的重要主题,主要包括价值培育、价值实现,要求立足于文化和消费观念。

2、存量地产时代,REITs借势而起,是地产投融资未来之路。

3、商业地产发展方向是投资基金化,基金化意味着标准化、专业化和集约化,退出和持有模式的工具化和金融化,不动产开发基金将重塑地产开发模式。

演讲原文如下:

谢谢主办方的邀请,今天非常荣幸和各个商业企业、商业地产的经营和运营企业做一次交流分享。站在我们的角度来说,商业地产有很多的主题和概念,包括资产管理、资产经营,包括证券化,标准化等等。今天我的分享主要围绕这两个主题,一个是价值,第二个是模式。

首先说一下价值,我们知道国内商业地产经营已经过去了这么多年,接下来怎么走,需要企业重新做价值追寻和模式探索。我个人理解主要包括价值培育、价值实现,传统的我们也有很多的例子,我们分析国内外的一些做的比较好的商业,我们通常会分享两个案例,一个是凯德,另外一个是香港太古,为什么比较多关注亚太地区的商业企业发展,因为本质上来说,从文化上以及人的消费观念上是类似的,这两个企业在两端做工作,一个是太古在经营端,资产价值层面追求的是标准化的过程。我们发现凯德发展过程当中离不开金融。我们相信这两者结合,很有可能就是接下来中国商业地产的发展方向和我们要追寻的脉络。我说的是标准化,因为我们都在说REITs,它是一个工具,我们首先要定位好这个东西之后再往前推导凯德模式和太古的经营方式是否适用,或者是否符合REITs的一些标准,我们认为REITs首先是一个行业,首先是一个证券化的载体所呈现的全新行业,是不动产整个行业发展到新阶段重新出来的全新的行业,对于资产不同的阶段、不同的业态,以及不同的区位。这里面衍生出来了第二个问题,标准化的问题,标准化和另外一个轻资产是相关的。我们和万达做过投资,运营万达一号资产包,我们发现了万达对于商业地产的理解。最后说要轻资产化,这在于他们有两百多家万达广场之后一定是先重后轻的,这个例子非常简单,我觉得重资产和轻资产之间的相当于做慈善,因为我们发现做慈善肯定有很高的社会威望,结合我们丰富的财务方面的一些资源,才去做慈善,才会有更多的慈善资源杠杆。如果说本来就是一穷二白,做慈善是没有任何意义的。重资产化也是我们有相当多的经验才去走的方向,这背后隐藏的是标准化,这个标准化的过程,我们相信一定带来的是关于产业经营各个周期涉及到的现场开发、经营、运营、甚至包括流量,以及资产保洁方面都有标准手册。到后面只有将资产标准化之后才谈轻资产化,轻资产化会引入资本工具以及我们说的REITs,REITs将来一定要纳入80%—90%的标准化资产业态,不可能拿东方明珠做REITs,肯定是大部分标准化的,从各个维度判断。

我们判断整个商业地产发展方向是投资基金化,基金化意味着更加标准化、专业化,以及集约化的概念,退出和持有模式更加工具化和更加金融化。这样才会让商业地产在全社会能够实现资源集约和再生共享的生态,最后我们才有可能通过不断的探索和经验打造更好的资产,我觉得这个过程最后回归的地方还是两个字,价值本身,价值这个问题,前两天朋友圈有人说谷歌回归的时候,百度有人回应,我们会再赢一次。网友发了两张搜索结果对比,我们发现其实流量导致了不同的搜索结果,谷歌的回归可以说回归本源,回归本源就是价值,价值背后就是标准,这一点将来随着资产端和工具端的不断匹配和成熟,能够逐渐将这条路探索出来,成为中国商业地产新逐步稳定或者逐步成熟的市场表现的方式和模式,这是我和大家分享的内容。PPT做的比较简单,更多的是融资和资产证券化的内容,更多的要分享证券化背后的业务逻辑,我们希望我们的金融服务能够给各位带来更多的思考和更多的后续的一些创新意义,谢谢大家!

 

华泰资管 朱刚

二零一八年八月十日

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