房屋置换防不胜防,买房不成却惹官司上身

2017年，大家都知道房屋交易行情不是特别好，很多想要置换的购房者，都想在房屋低价的时候置换个大点的房子，但是在自己小房子还没卖出的时候，很多客户经不住中介的游说，看到心仪的房子，越想越心动，就忍不住和中介以及房东签了房屋买卖合同。

没想到，房子没有买到，定金还要不回来，还有可能会被房东告上法庭，要求按照合同约定承担20%的违约金，这可怎么办？

中介谎称首付不够，可低息借款

诱惑买家签署合同

前几日，郭韧律师团队接待一位陈阿姨，陈阿姨来到我们会议室，满面愁容，看见郭韧律师，就说郭律师，你看我被中介忽悠了呀，我都告诉中介我要把小房子卖出才有买大房子的首付款，中介偏说我可以用小房子办理抵押，贷款贷到100万，利率也低，我都没多想，看中介信誓旦旦，就稀里糊涂把合同签了，现在首付款没凑够，首付款马上就要交了，怎么办啊？我现在为了这个事情，日夜寝食难安？

定金已付，定金合同已成立

买家处境堪忧

郭韧律师安慰对方不要着急，把具体情况前前后后仔细说一遍，在听完买家的讲述后，初步判断买家定金已经交付给房东，按照定金的相关条款，合同已经成立，如果现在买家在合同约定的时间没法拿出首付，并与卖家签订网签合同，那么很可能买家已经面临违约。

郭韧律师安慰对方不要着急，把具体情况前前后后仔细说一遍，在听完买家的讲述后，初步判断买家定金已经交付给房东，按照定金的相关条款，合同已经成立，如果现在买家在合同约定的时间没法拿出首付，并与卖家签订网签合同，那么很可能买家已经面临违约。

郭律师询问，为何合同签订地如此草率？

买家告知，因为中介一直在游说，说买的这套房子是非常好的，以后再也买不到性价比如此高的房子了，极力要求买家赶紧把合同签了，并且在双方当事人都没到场的情况下，中介先到买家家里，让买家签订合同后，再把合同送到卖家，中介一直催促，时间紧急，买家一直以为会等自己的房子卖掉，再买这样一套房子。谁知道，仔细看看合同才知道，约定支付首付款的时间非常短，根本没有给时间缓冲凑首付。

买房不要心急，更不盲目冲动

较好有律师陪同

听完陈女士对买房的介绍，郭韧律师根据自己的执业经验，给出陈女士的建议，如果陈女士可以先和卖家沟通，变更合同支付首付款德尔日期，给出自己时间准备首付，并告知对方，自己是诚意买房，并不想违约。这是初步的计划，如果卖家拒绝沟通，定金拿不回来，以后可能承担违约责任，陈女士可以再联系律师，通过法律途径，分析合同的条款，维护自身合法权益。

律 师 提 醒 ：

01

房屋置换，一定不要心急

小编也提醒大家，年底了，在预算不足的情况下，置换房屋一定不能心急，一定要等到自己的房子卖掉再买新房，否则就有可能陷入和陈女士同样的处境，如果买房担心陷入中介的套路，较好有律师陪同。

02

房屋置换，要确认自己房屋出售的时间节点

为什么交易风险在房屋置换环节最容易发生，原因有以下几点：

房屋置换等于是双重交易，一方面买家要将自己的房子出售，另一方面又要仔细选房、看房，等于是再签订一次房屋买卖合同，房屋买卖交易本来就容易出现风险，双重交易的情况下，等于风险增加了一倍。因此，买家在置换时一定要确认自己房子出售的时间节点这其中包括签订网签的时间节点，何时拿到首付款的时间节点。为什么拿到首付款的时间节点很重要？因为在置换的情况下，留有重组的首付是非常重要的，不要等到交首付款时，才发现首付不够，违约的风险就变大了。

03

房屋置换，要确认房屋的过户时间

过户时间为何也如此重要，很多限购的置换客户一定清楚，只有自己的房屋过户给卖家后，自己才有置换购买其他房子的资格，但是很多买家对过户时间把握不准，后期很容易发生纠纷，因此买家一定要确保自己自己购房的房屋过户时间是在出售房子的过户时间后，并且还要留足充分的时间，防止自己的上家出现违约，房子无法过户，导致自己对下家违约。

真 实 案例

案由：房屋买卖合同

2015年6月份，委托人在某房产中介公司将自己位于虹口区某房产A出售并与王女士签订房屋买卖合同，约定于2016年7月30日过户，同时期，委托人在同一房产中介公司购买了沈先生位于杨浦区某房产B，也签订了房屋买卖合同，约定于2016年7月15日办理过户。后因委托人售房的买家王女士的贷款未按约定时间审批成功，导致连环违约。

2015年8月，委托人购房的出售人沈先生起诉委托人未按期支付房款及过户构成违约，主张违约金共计70多万，因该违约事实明显，且违约责任是严格责任，郭韧律师在各种努力下，最后法院判决委托人支付违约金18万。

2015年12月，委托人售房的买家王女士起诉委托人要求继续履行合同还要追究委托人违约责任，委托人当时处境十分被动，一方面自己购房买卖合同违约，房子未拿到，还赔付了违约金，另外自己售房的买家反而倒打一耙要求继续履行合同并支付违约金。郭韧律师仔细研究案情，并提交了逻辑缜密的答辩状和反诉状。

2015年12月至2016年8月，本案经三次开庭后，最后法院判决解除合同，王女士赔偿委托人违约金近19万元。本案一波三折，每次法院态度都摇摆不定，当事人对本案亦及其紧张，最后法院经审委会会议讨论后，支持我委托人的诉讼请求。

案 例 评 析 ：

本案是一起再普通再微小不过的房屋买卖合同纠纷，现实中有很多朋友好不容易买一套房，满心欢喜以为签了合同，按照流程就可以很快住进房子里，但是交易风险无处不在。上海的房价大家有目共睹，对于普通百姓来说，一辈子才有可能买一套房子，而购买一套上海的房屋，几乎会让一对夫妻，两个家庭倾尽所有积蓄。此时，房子的意义已经超过居住价值。

本案就是一个非常典型的例子，我的委托人在这起连环违约案件中所处地位十分被动，她在委托我们处理该案以后还是十分紧张，非常担心自己无法获得房屋，又支付了近20万违约金。她的焦急，让我想到法律是道德的底线，而律师却是当事人的希望。为了尽快解决此案，我在接案当天就就准备案件答辩（反诉）材料，并告知当事人申请财产保全并当即写好申请书，当天与3名助理合作，4小时内准备了所有诉讼材料，我希望争取当天接案当天反诉诉并尽快诉讼保全，为的就是有重点、有效率地为当事人解决实际问题。