楼板价14.85万/㎡,全国住宅“单价地王”再度易主!

与上海气温骤降同步，第八批次土拍市场亦显露几分“秋意”。

2025年10月20日，上海第八批次土地拍卖顺利落幕，当天共成交6幅地块，总成交金额约198.77亿元。

本次土拍呈现“核心热、外围稳”的明显特征，徐汇滨江、静安苏河湾、杨浦定海三幅地块溢价成交，其中徐汇滨江地块以14.85万元/㎡的楼板价刷新全国住宅单价地王纪录；松江新城、徐汇华泾、宝山杨行三幅地块则以底价成交。

战果如下：

01

徐汇滨江再次诞生全国单价地王

徐汇区WS5单元188N-I-21地块吸引了中海、保利、招商&滨江&西岸三组房企参与竞拍。经过多轮竞价，中海地产最终以44.65亿元总价成功竞得，溢价率10%，成交楼面价高达14.85万元/㎡，成为全国非风貌住宅用地新晋“单价地王”。

该地块出让面积约2万平方米，容积率仅1.5，计容建筑面积约3万平方米，起始楼板价已达13.5万元/㎡。建筑限高30米，是徐汇滨江近年来罕见的低密度住宅用地。项目无中小套型与保障房配建要求，装修标准不低于5000元/㎡（集采价），定位纯粹面向高端改善客群，为产品打造留下了充分的自由度。

从区域地价走势来看，2024年绿城竞得徐汇滨江地块楼板价13.1万元/㎡（溢价率30%），宸嘉龙华项目楼板价约12.6万/㎡（溢价率40%）；本次中海地块成交楼板价较此前上涨接近2万/㎡，延续了徐汇滨江板块价值上升趋势。

目前板块内在售项目中，绿城·潮鸣东方售价约19.5万元/㎡，开盘当日售罄；云锦东方三期入市价格为164907元/㎡，别墅产品更达约30万元/㎡；中海领邸最后一批次为14.9万/㎡；上半年能建·西岸誉府联动价14.3万/㎡。当前徐汇滨江楼板价已接近或超过周边房价。

地块坐落于西岸金融城核心段，与云锦东方为邻，紧邻11号线云锦路站，区位优势显著。1公里范围内，跑道公园、西岸美术馆、油罐艺术中心等文化地标环伺，龙华会、西岸凤巢等商业体串联成网，区域成熟度与文化浓度俱佳。

此次拿地并非中海近期在沪的唯一动作。就在前不久，中海联合招商、中旅、徐城投，将共同开发徐汇区C030301单元127b-24、125-31地块，持续加码上海核心区域布局。接连落子徐汇滨江，显示出中海对上海核心板块的信心与战略重视。

02

静安苏河湾地块77.37亿成交

静安苏河湾核心地块共吸引中海、保利发展、招商&越秀&星狮&瑞城联合体等3组竞买人参与角逐。

经过52轮激烈竞价，最终由招商、越秀、星狮、南通瑞城组成的联合体以总价77.3715亿元成功竞得，成交楼面价81415元/㎡，溢价率9.03%。若剔除文体与商业部分，可售住宅实际楼面价已达约11.15万元/㎡，刷新苏河湾板块地价水平。

此次拿地的四家联合体此前有多次合作开发经验，比如招商和越秀合作开发过和樾长宁；招商和瑞城也有合作拿下康定壹拾玖地块。

本地块由两个子地块共同组成，建筑限高150米，容积率3.64，总建筑面积约9.5万平方米，住宅装修标准不低于7000元/㎡（集采价）。根据规划，住宅部分占比73%，文体用地占比27%，并配建5200㎡商业。

今年6月，静安区规划调整新增此宗住宅文体用地，将建设150米地标建筑，打造成为苏河湾新一代豪宅标杆。地块位于苏河湾板块核心区域，距离苏州河仅200米，坐拥一线河景资源。零距离苏河湾静安天地，300米可达静安大悦城，与华侨城苏河湾、中粮天悦壹号等豪宅为邻，地理位置十分优越。

03

保利置业26.16亿再入杨浦

杨浦区N090602单元D1-7地块成为本轮土拍中参拍企业最多的地块，共吸引中铁建、保利置业、北京建工&东亚新华、越秀&城投4组竞买人参与竞拍。

经过43轮竞价，最终由保利置业以26.262亿元总价收入囊中，溢价率达14.69%，成交楼板价约69959元/㎡。

此前，在第四批次土拍中，保利置业曾以80199元/㎡的楼面价拿下保利誉滨江项目。保利置业接连落子杨浦，显示出其对杨浦滨江板块的长期看好与深耕决心。

出让文件显示，本地块出让面积14958.66㎡，容积率2.5，建筑限高80米，装修标准不低于4000元/㎡（集采价），需配建150㎡社区卫生服务点。

该地块位于杨浦区内中环间，紧邻"爱国路三兄弟"（保利珑誉、龙光天境、杨浦滨江壹号），距离地铁12号线爱国路站仅约400米，交通便利。

值得关注的是，该地块位于近期公布的《上海市黄浦江滨江中北段专项规划》范围内，距离核心控规编制区直线距离不足1公里，兼具成熟配套与规划红利。

04

三幅地块底价成交

本轮土拍另有3幅地块以底价成交：

松江区SJC10010单元14-01号地块由国贸&松江交投联合体以6.56亿元竞得，楼板价约2.15万元/㎡，为低密度住宅用地，容积率1.2，限高30米；

徐汇区华泾地块由汇成&徐房联合体以26.51亿元摘得，为地铁上盖综合体项目，涵盖住宅、商业、办公，楼板价约2.77万元/㎡；

宝山站组团地块由金茂&宝冶联合体以17.51亿元获取，属高铁站TOD开发组成部分，楼板价约1.46万元/㎡。

年末土拍热度收敛，资金面收紧是主因

上海八批次土拍在热度分化中收官。

一方面，徐汇、静安、杨浦等核心地块仍受争抢，反映出优质地块的稀缺价值与房企对核心城区的长期信心；另一方面，外围区域全部底价成交，整体溢价水平较前几轮有所收敛，部分区域楼板价略有下调，显示出四季度土地市场阶段性“降温”。

很显然，这一趋势与房企年底资金面收紧密切相关。临近年度结算，部分企业资金流动性压力增大，拿地节奏趋于谨慎，更聚焦于确定性高、去化预期强的核心地块。

尽管短期热度有所回落，上海土地市场的底层逻辑未变——核心地块价值坚挺，外围区域稳步发展。随着年末资金压力缓解与新一轮预算周期开启，预计明年年初市场或将逐步恢复活力。