第28期丨房地产行业动态周报(2017.08.23-2017.08.30)

【导读】

国土部：试点利用集体建设用地建设租赁住房；住建部:公布第二批全国特色小镇；北京：住建委强调商品房配建保障房不得隔离分割；深圳：商品住房用地或20%自持作租赁 筹建国有住房租赁企业；兰州：调控升级 扩大限购区 网签变更、外地居民购房受限；长沙：拟试点房价与地价“双限”政策；河南：明年1月1日起 新开工商品住宅全部按成品住宅设计建设；上海：计划再推5幅黄金地段100%不可售住宅用地 提供超5000套住房；国务院与上海政府签署合作 加快推进建设科技创新中心；武汉：5家国企作首批国有住房租赁平台 年底新增7000间

【行业动态】

【1】国土部：试点利用集体建设用地建设租赁住房

8月28日，国土部网站披露，为增加租赁住房供应，缓解住房供需矛盾，构建购租并举的住房体系，建立健全房地产平稳健康发展长效机制，国土部与住建部近日共同印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》。

《方案》提到，国土资源部会同住房城乡建设部根据地方自愿，确定排名前列批在北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。

《方案》提出，村镇集体经济组织可以自行开发运营，也可以通过联营、入股等方式建设运营集体租赁住房。集体租赁住房出租，应遵守相关法律法规和租赁合同约定，不得以租代售。承租的集体租赁住房，不得转租。

同时，各地探索建立租金形成、监测、指导、监督机制，防止租金异常波动，维护市场平稳运行。

另外，探索保障承租人获得基本公共服务的权利。承租人可按照国家有关规定凭登记备案的住房租赁合同依法申领居住证，享受规定的基本公共服务。

【2】住建部:公布第二批全国特色小镇

近日,住房和城乡建设部公布北京市怀柔区雁栖镇等276个镇为第二批全国特色小镇。

《住房城乡建设部关于公布第二批全国特色小镇名单的通知》强调，各省（区、市）住建部门要做好特色小镇建设工作的指导、支持和监督，进一步保持和彰显特色小镇特色，同时，督促检查第二批特色小镇按照专家评审意见予以整改。

住建部去年公布了排名前列批127家中国特色小镇名单。据悉，住建部将联合财政部等有关部门对已认定特色小镇工作推进情况进行检查。此前，住建部发布通知，指导各地要有序推进特色小镇的规划建设发展，应保持小镇宜居尺度，不盲目盖高楼，不盲目拆老街区，不盲目搬袭外来文化。

【3】北京：住建委强调商品房配建保障房不得隔离分割

8月26日，关于同一建设项目区域能否设置隔离障碍的问题，北京市住建委发文强调，商品房配建保障房不得隔离分割，否则暂停开发商网签。

北京市住建委指出，目前已采取严厉措施，要求开发企业在办理预售许可前，必须严格按照规划许可内容和规划总平面图确定的平面布局进行住宅项目建设，并承诺未经许可不得自行设置任何形式的区域隔离，确保同一建设项目区域内道路通畅、绿地共享、附属配套设施共用。

同时，北京住建委要求开发企业在进行房屋销售时，必须在售楼处明显位置公示经规划部门批准的建设项目区域设置情况。开发企业违法设置隔离障碍的，住建部门将不予批准预售许可、暂停网签。

【4】深圳：商品住房用地或20%自持作租赁 筹建国有住房租赁企业

8月28日，深圳市规划和国土资源委员会（市海洋局）发布了《深圳市关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》（征求意见稿）及《深圳市住房租赁试点工作方案》（征求意见稿）。在培育住房租赁市场供应主体上，深圳市鼓励企业通过租赁、购买等方式多渠道筹集房源，开展规模化租赁业务。

《试点工作方案》提及，要依托现有或新成立市属国有企业，于2017年底前筹建3-5家国有住房租赁企业。“十三五”期间，除人才住房和保障性住房外，国有住房租赁企业还应通过新建、改建、收购、租赁、资产划转等方式收储不低于10万套房源，开展专业化、市场化、规模化住房租赁业务。落实国家住房租赁财税、金融等各项优惠政策。对个人出租住房的，增值税减按1.5％的税率缴纳等。

在加大新增供应土地建设租赁住房的力度上，自2017年8月起，以招拍挂方式出让的商品住房用地除按规定配建一定比例的保障性住房或人才住房外，还应按不低于规划建筑面积20%的比例建设自持租赁住房，自持年限为70年。

【5】兰州：调控升级 扩大限购区 网签变更、外地居民购房受限

近日，兰州市人民政府发布《关于进一步加强房地产市场调控的补充通知》,本补充通知自下发之日起执行，有效期五年。

《通知》明确，实行全市新建商品住房“一房一价”备案制度，明确商品住房交易网签价格不高于备案价格，商品住房在完成价格备案后15天内房地产开发企业需到市县房管部门申请预售许可。

二是扩大限购区域，在城关区、安宁区、七里河区原有限购区域基础上，将西固区纳入限购区域。

三是严格限购措施，自通知下发之日起，在限购区域内购买商品住房或二手住房的非兰州市户籍居民家庭，在办理网签手续前，须提供在兰州市连续不间断缴纳3年以上(含3年)的社会保险（养老保险）证明，或连续不间断申报1年以上(含1年)的个人所得税证明。补缴的个人所得税或社会保险（养老保险）证明不得作为购房的有效凭证。

四是进一步调整区域差别化住房信贷政策,兰州在限购区域内相应调整执行差别化的贷款首付比例。

五是限制商品房网签变更。在全市范围内，预售商品房自签订《商品房买卖合同》后，不得办理商品房网签更名手续；但如需办理网签退房手续的，须本人提出申请，买卖双方签订退房协议后办理。

【6】长沙：拟试点房价与地价“双限”政策

8月28日从长沙市国土资源局获悉，为进一步调控楼市，长沙市计划在9月份对部分住宅用地启动“限房价+竞地价+摇号”试点。这意味着试点地块将被实行地价与房价“双限”政策，以抑制土地高价拍卖、保障楼市刚需。

根据试点新政，今后长沙在试点住宅用地拍卖过程中，先设定住宅销售限价，然后根据住宅销售价与住宅综合开发成本，按不高于土地挂牌起始价的150%，综合确定土地交易较高限价。试点土地拍卖时，当宗地竞价未达到较高限价，较高报价人即为土地竞得人。当竞价达到较高限价时，仍有两个或以上竞买人要求继续竞买的，停止网上竞价，改为现场摇号产生竞得者。

根据规定，试点地块房屋销售价格由发改部门根据长沙市内五区2016年10月份房屋销售均价和现时房屋销售价综合确定；住建部门根据试点地块测算住宅商品房开发成本（含一定利润）；国土部门根据房屋销售价与开发成本确定土地竞拍较高限价。同时，要求土地竞得人在取得土地后不能再调整规划，必须确保限价房质量。

据了解，新政主要针对长沙刚需市场，通过限定住宅销售价和土地较高拍卖价，保障刚需住宅商品房有充足土地供应，确保刚需购房者有房可买、买得起房。目前，长沙市已选择3个纯住宅地块进行试点。

【7】河南：明年1月1日起 新开工商品住宅全部按成品住宅设计建设

近日，河南省住房和城乡建设厅等七部门联合印发《关于加快发展成品住宅的指导意见》，2018年1月1日起，全省所有巿、县新开工建设商品住宅，全部要按照成品住宅设计建设(不含4层以下住宅及单套面积大于200平方米的住宅)。

河南省住房和城乡建设厅相关负责人介绍，成品住宅是按照一体化设计实施，完成套内所有功能空间的固定面铺装或涂饰、管线及终端安装、门窗、厨房和卫生间等基本设施配备，具备使用功能的住宅。发展成品住宅是住房和城乡建设领域提高建设水平、推进节能减排、加快住宅产业现代化的有力抓手，更是提高住房供应品质、推动住房供给侧结构性改革的重要途径。

据悉，房地产开发企业开发成品住宅发生的实际装修成本可按规定在税前扣除。成品住宅项目建筑废弃物处置费可由地方政府予以减免。对采用装配式建造方式建设的成品住宅项目，减半收取农民工的工资保证金；对采用成品住宅技术的优质诚信企业，在收取国家规定的建设领域各类保证金时，可适当给予减免。

【8】上海：计划再推5幅黄金地段100%不可售住宅用地 提供超5000套住房

8月24日，上海浦东新区规划和土地管理局规划管理处公示《浦东新区租赁住房地块所在街坊（部分）控制性详细规划局部调整（实施深化）》（草案），计划将世博、三林、张江3个黄金板块的5幅商办用地改为租赁住房用地，规划租赁住房建筑面积高达39万㎡，套均面积80㎡，提供5240套住房。

此前，上海市已经两次推出“只租不售”地块。在浦东新区进行这5幅地块公示的前一天，即8月23日，上海市土地交易市场挂牌出让4幅国有建设用地使用权，全部改做租赁住房。这4幅地块分别位于古北、龙阳路、上海南站和南浦大桥，若做商品房土地市值近200亿。而上海最早推出“只租不售”地块是在今年7月初。7月4日，上海市规划和国土资源局挂出位于浦东新区和嘉定区的两宗地块。

【9】国务院与上海政府签署合作 加快推进建设科技创新中心

8月28日，国务院国资委与上海市政府签署战略合作协议，双方将建立长效合作机制，共同推进中央企业重大项目落户上海，助力上海加快建设具有全球影响力的科技创新中心。

据悉，双方签订了20个科创与新兴产业项目，包括上海吴淞口科技城开发、中国移动跨太平洋国际海底光缆工程登陆局、中核先进核能技术科研创新中心等，主要投资方向为战略性新兴产业、共性技术研发和功能平台建设、金融支持“一带一路”“走出去”等领域。

为推进上海建设具有全球影响力的科创中心，双方除了签署战略合作协议，还将研究出台三个配套文件，包括央企与上海市属国企的协同创新发展工作方案，央企参与张江国家自主创新示范区的建设计划以及央企参与临港智能制造示范区的建设计划。

统计数据显示，目前中央企业总部在上海有6家，驻沪二级和二级以下子企业有3158家。央企在沪大力发展总部经济、技术研发、外贸金融等现代服务业和高端服务业，营业收入超2万亿元，生产总值占上海GDP的1/4，在上海经济社会发展中发挥了重要的支柱作用。

【10】武汉：5家国企作首批国有住房租赁平台 年底新增7000间

近日，湖北武汉市印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》，公布全市排名前列批国有住房租赁平台入围的五家企业。

武汉此次明确由武汉地产集团、武汉城投集团、武汉地铁集团和武汉碧水集团等市属国有企业组建5家公司，参与发展住房租赁市场。

今年年底前，武汉市计划完成新增租赁住房7000间、不少于30万平方米。其中，城投集团拟提供项目9个，约946套、4.47万平方米；地铁集团拟提供住房租赁项目3个，约1698套、7.58万平方米；碧水集团拟将洪山区江南新天地保障性住房项目剩余A地块（约129亩）建设用地，部分用于租赁住房建设。

武汉市要求充分发挥国有企业领军作用，先行先试，开展规模化、集约化、专业化、规范化的住房租赁经营。同时，根据新建租赁住房用地需求，拟整理一批供地项目，全面启动住房租赁试点工作。