85%的购房者都不是刚需!

当下的社会，一个家庭有且只有一套房产特别是少数，相信大家都有同感。我上海的同事朋友以及老家的亲戚同学，每个家庭通常都有2-3套房子，有纯投资出租的，有买来博拆迁的，有买来让外地父母住的，有给还在上学的孩子提前置办婚房的。

很多我接触到的90后95后，从上班排名前列天起，就不用为房子发愁，他们很多人都没有买房的概念，工资也许不高，但是都活的潇潇洒洒。

这几年，我有个明显感觉，就是真正意义上买人生排名前列套房的纯刚需越来越少，从无到有的质变也变得越来越艰难。

1

15％的刚需

去年底，西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心（CHFS）发布了《2018年三季度城镇家庭资产指数报告》，对全国城镇居民家庭购房目的有过精准的研究和测算。

报告显示：2018年三季度，从全国城镇家庭新购房的目的来看，投资用途占58.2%，改善需求占26.7%，而首次购房的刚需仅占15.1%。

过去10年间，我国居民的购房目的有了翻天覆地的巨变：

刚需：2008年占比69.7%，而2018年三季度降至15.1%。

改善需求：2008年占比10.8%，而2018年三季度上升至26.7%。

投资：2008年占比19.6%，而2018年三季度上升至58.2％。

以上数据用一句话概括就是：首次购房的刚需客占比只有15.1％，投资客是刚需客的4倍。

这个数据一定会令你大跌眼镜，但仔细想来，其实并不难理解。造成这种局面的主要原因有两点：

一、总量饱和

2018年，国家统计局发布了一组数据：我国人均住房建筑面积已经达到了40.8平米，其中，城镇居民为36.6平米，我国家庭户均住房已经达到1.1套。从总量上来说，我们已经告别了住房短缺的时代，所以，首次购房的刚需占比会下降。这是我们98房改的重大成就。

二、投资觉醒

房地产市场经济的二十年就是全民投资意识觉醒的二十年。4万亿、去库存、限价倒挂万人抢房，无不是在重复演绎房产造富神话。

2018年我们4次降准，2019年1月2次降准，每次降准都强调是针对小微企业融资困难，重点扶持实体经济，严控资金流入房地产，但现实却是，2019 年一季度末，房地产开发贷款余额 10.85 万亿元，同比增长18.9%，个人住房贷款余额 26.87 万亿元，同比增长17.6%。

市场上钱多了，贷款成本低了，开发商日子好过了，炒房客贷款又能批了，所以，今年年初，小阳春如期而至，成交量大涨，开发商疯狂拍地，苏州、杭州、南京全国各地地王不断涌现，此起彼伏。

事实证明，春雨贵如油，水份大了，根本无法避免流入房地产。

所以，现在的房地产正处于一个怪圈之中，一方面，是房子总量已经饱和，另一方面，大家还在拼命的囤房，刚需只占15％也就不难理解。

2

刚需之殇

从楼市起步开始，我亲身经历了每一个周期，我可以负责任的告诉你，2015-2018年这一轮是历史上最为疯狂的一次。

四大一线城市2015年仅仅放松一年就不得不马上收紧，因为买房的热情远远超出官方想像。

2017年，限价风潮席卷全国，这个开创性的发明正好打中了开发商的七寸，但没想到一二手的严重倒挂，给本就热闹的市场火上浇油。南京、成都、杭州、武汉、郑州等基本上所有强二线都开始万人摇号，排队抢房。上到99下到刚会走，全民投资，全民炒房。

上海目前住房总量有780万套，其中490万套是自住住房，290万套是租赁住房。也就是说，上海整个房产市场中37％的住房是用来投资的，是被多套房的人士占用的。

为什么刚需买房越来越难，高房价只是表象，而深层次的原因是，买房人中85％都不是刚需，刚需的竞争者根本不是其它刚需，而是铺天盖地的投资客，刚需们是在用15％的微弱力量与强大的85％在对抗。

最近贝壳研究院有个统计数据，在上海二手住宅市场中，60％属于卖一套买一套的置换客。如果你常常接触这个市场，就会知道这个数据非常的合理，现在上海北京等二手房成熟的市场中，置换客占比已经越来越大，一步到位买到终极居所根本不可能。

而且，更加诡异的一点就是每一轮上涨周期中，买卖房产的似乎都是同一波人，他们已经深谙此道，绝不会放过每一次红利和身价翻倍的机会。

所以，最近几年我有个非常明显的感觉，就是大城市的房子正在经历内部循环，变成了有房人之间的圈内游戏，肥水不流外人田，纯刚需想要进场变得异常艰难。

社会就是如此残酷，没房子的你，拿什么去买房。

未来，真正意义上的刚需只有两种人：一种是城镇化进城的农民，一种就是通过抢人大战落户大城市的大学生。

农民退出宅基地，拿着补偿进城买房，还算有原始积累，凤凰男凤凰女一穷二白落户大城市，才是漫漫艰辛路的开始。

3

伪刚需

投资客从来不愿意承认自己是在投资。后台咨询我问题的人中80％都声称自己是刚需，或者刚需加投资。但其实，他们很多都是在买第二套或者第三套房子了。

有人说过，6套以下都是刚需，自己一套，一孩一套，二孩一套，父母一套，岳父母一套，度假一套。我也承认，作为北漂、沪漂、深漂，生二孩和接外地父母定居北上广，的确需要买很多的房子才够住。

但是你想过没有，假如从2008年到2018年10年间房价根本没涨，你是否还会拼了老命的买那么多房子呢？假如房价10年不涨，你按揭买一套都是多余，别说6套了。

什么是刚需，就是当你明明知道未来房价会下跌，但仍然会买，这才是刚需。当房子只有居住属性时，人均建面60平就是先进刚需，而房子具备金融属性时，人均6套依然会被人为包装成刚需。

现阶段，国内所有出台限购政策的城市，基本都是允许购买两套房。这就是症结所在。

真正的房住不炒，应该是一个家庭只允许拥有一套房。允许两套，说明我们对土地财政还是有所依赖。

4

刚需的阻碍

过去，我们的套路是一会儿限购一会儿取消，一会儿认房一会儿认贷，一会儿鼓励你为国去库存，一会儿又把你打成炒房派。

这轮调控周期中，只有北京和上海是真调控，其它所有城市都是装装样子的形式主义，没等房价实质性下跌就急不可待的松绑。

可贵的是，小阳春刚一崭露头角，高层就枪打出头鸟，重申房住不炒。不出意外的话，新一轮的调控政策已在路上，现阶段，多看多观望，少说少冲动，才是上上策。

现在流行“因城施策、一城一策”，但是千万别再高估地方的自控力，要谨防各地拿着“一城一策”的鸡毛当成松绑的令箭，再次人为创造大量的伪刚需。

因为，伪刚需的存在，是刚需较大的阻碍。

刚需都去哪了？数据告诉你，到底有多少投资客在买房？

来源：同话财经

自从1998年我国启动住房改革以来，房地产市场以其蓬勃发展的态势，从无到有，从小到大，快速成长为我国经济发展的主要支柱产业之一。随着房价暴涨，老百姓的资产和财富也不断增加，不少人靠炒房买房赚得盆满钵满，甚至实现了财务自由，而根据有关报告，在中国高净值人群中，有近两成是炒房客，这就充分说明房子的投资价值，在过去的这二十年里，发挥得酣畅淋漓。

然而，随着房价的飞涨，在过去的十年里，很多地方的房价上涨了几十倍，伴随着房价的上涨，各种物价都在飞速上涨，人们的生活成本不断提高，可是，工资上涨的幅度却非常有限，这直接导致的一个结果是，普通老百姓可以存的钱越来越少了。而这也就使得真正要买房的刚需，越来越买不起房。

可是，在房住不炒的大环境下，至少在上半年以前，购房者还是人潮人涌，到底是哪些人在买房呢？是刚需客还是投资客？

前不久，西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心（CHFS）发布的《2018年第三季度家庭资产指数报告》显示，从城镇家庭买房的目的来看，投资用途占58.2%，比上季度增加；改善型需求占到26.7%，有增加趋势；刚需买房占比仅为15.1%，有降低趋势。

上面数据，反映的是2018年3季度，而这个季度，也是国家对楼市调控重新定调、全国各地补丁式调控政策密集出台的时间段，从时间轴上来看，这个季度，其实是我国这一轮楼市由热转冷的过渡期。这也是各类调控政策极其严厉、对楼市违规行为查处力度加大、对投机炒房打击力度最强的一个时间段，而且房价基本上都是在高峰阶段，很多地方房价处于顶峰状态，因此，这个季度的数据是极其具有代表性的。

从数据上看，刚需买房的占比，仅有15.1%。那么我们的刚需都去哪了？为何他们没有参与买房呢？这有两个方面的因素：

一是在我国房地产飞速发展的这些年里，全民炒房的热潮，一波接一波，绝大多数但凡能想办法凑钱的，几乎都买上房子了，根据相关报告显示，我国现在房产总量已经达到户均1.1套，而这其中，没有房子的不到2成比例，更多的家庭是拥有多套房产，这表明刚需本身就越来越少了。

二是，这些没有房子的刚需，在高房价面前，完全没有购买能力，也就是说，想买也买不起，基本上就没有买房的指望了。

另外，上面的数据显示，在三季度，购房大军中，投资用途占58.2%，那么，为何在楼市调控严厉高压之下，还有这么多人愿意去进行房地产投资呢？这也有两个方面的原因：

一是人们习惯了投资房地产，而目前对于中国老百姓来说，也找不到更好的其他的投资渠道，尤其是人们对于楼市的走势，在过去的这些年里，越调控越涨的惯性，人们还是以为，这一轮调控，房价在放松之后，还会上涨。

二是虽然调控严厉了，楼市其实也已经转向了，但是，还有很多人在不停的唱多楼市，不管他们的目的是什么，也有很多大V带领粉丝，继续参与各类炒房活动，各路专家在怂恿大家去买房，这使得人们对楼市真实的现状有了错误的认知。

从当前的楼市调控政策以及官方的态度来看，楼市调控不可能半途而废，从长远来看，我国的经济发展需要一个稳定的楼市，也只有这样才能构建楼市长效机制，真正解决好房地产市场问题。

对于广大老百姓来说，坚守“房住不炒”，这是最主要的，尤其是在当下，楼市下行的时候，要保持清醒的头脑，不要再被忽悠去买房，甚至去参与抢房，最终，忽悠你去的人，不会帮你买单的。

本公众号转自有关网文，具体来源本号中有注明。聚焦中国城市化发展和房地产市场，更多好文请关注e线城市公众号！