坐拥自贸区红利+优质教育资源的森兰 为何新房却比二手房便宜

血拼上海楼市 2019-11-20 15:46:42
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裹挟着自贸区的红利,外高桥正式崛起。

编者按:每一座建筑,都记录着其所在区域的生长轨迹,每一个区域的崛起,又赋予了整个城市向上生长的力量。见证区域蜕变,致敬城长力量,搜狐焦点特别推出《城市向上》系列报道,深度探寻上海热门板块,纪录其成长蜕变历程,预判未来区域价值。

自贸区,是今年下半年最火热的关键词。

自临港被正式确认为自贸区新片区后,出台了一系列购房、落户方面的利好政策,给临港楼市带来了前所未有的热潮。

既然称作新片区,自然不是第一个。

让我们将时间倒回2013年8月22日,经国务院批准,中国(上海)自由贸易试验区正式设立。

2013年9月29日上午10时,上海自贸区正式挂牌开张。

裹挟着自贸区的红利,外高桥正式崛起。

01

外高桥保税区的发展历史

外高桥保税区批准的规划面积为10平方公里,位于上海浦东新区,濒临长江入海口,地处黄金水道和黄金岸线的交汇点,紧靠外高桥深水港区。

外高桥是全国第一个、也是全国十五个保税区中经济总量最大的保税区,同时还是全国首个"国家进口贸易促进创新示范区"和上海国际航运、贸易中心的重要载体

上海外高桥保税区/

图源:浦东时报

从保税区到自贸区,伴随着中国制造业和进出口贸易,外高桥也在不断发展。

早在上世纪90年代初,外资涌入国内,希望用利用“中国制造”,再返销国外。外高桥保税区在关税、所得税方面的优惠政策吸引了一大批500强企业制造基地的入驻,如英特尔、惠普、飞利浦等

本世纪初,中国外贸经历了一轮寒潮,出口型加工业萎缩,外高桥也遭遇了同样的问题。好在外高桥的管理层很早就提出了转型,调整产业结构,引进多家数据中心、研发中心等需要大量进口设备的高附加值产业。同时作为上海的主港,外高桥吞吐量相当稳定,物流也成为了一个的新的龙头产业

外高桥码头航拍/

图源:人民日报报记者屠知力摄

至此,外高桥保税区的产业结构基本确立为物流、贸易、以及高附加值产业及研发,三头并进。

02

森兰板块的前世今生

正如古北其实是大虹桥商务区的配套住宅区,联洋碧云是陆家嘴金融城、金桥产业园的配套住宅区,外高桥保税区的也有自己的配套住宅区,也就是森兰板块,由外高桥集团主导开发运营。

森兰示意图/

图源:森兰Sunland

如今的森兰,是高东镇+高行镇的结合体,我们可以简单的以五洲大道为分界线,五洲大道以北为高东镇,以南则是高行镇。

高东和高行两个镇整体发展起步较晚,住宅以老镇小区为主,缺乏大型商业、生活配套设施,也没有大型开发商楼盘,整体人居品质并不高。

高东镇人民政府/

图源:浦东档案

如今,6年过去了,我们看到的森兰,早已蜕变为第四代国际社区。6年间,商业、教育、住宅······规划逐一落地。

2007年

森兰楔形绿地规划获批。

   

2008年

森兰·外高桥上海国际化生态港城项目推介会举办;同年,仁恒森兰雅苑项目落地。

   

2011年

外高桥商务区奠基典礼举办,“森兰商都”、“森兰国际”、“森兰名佳”项目启动建设。

   

2012年

绿城摘牌森兰国际社区多幅地块,标志着绿城上海御园项目落地。

   

2014年

森兰首个购物中心森兰商都正式开业。同年,外高桥首个5A级写字楼森兰国际大厦竣工。

   

2015年

明珠森兰小学、东方江韵幼儿园开学。

   

2016年

上海哈罗外籍人员子女学校开学;同年,外高桥集团与星河湾达成战略合作,上海第三座星河湾落户森兰。

   

2017年

外高桥联合招商蛇口开发的商务办公产品森兰美伦竣工,世界500强迪卡侬大中华区总部入驻该办公楼。

   

2018年

森兰绿地景观规划获批,全面进入开发建设阶段。

   

森兰国际/

图源:森兰Sunland

随着绿城、仁恒、星河湾一批品牌房企的引入以及周边产业高知人群的导入,森兰的生活氛围、社区品质以及配套都在逐渐完善。

03

多维度解析森兰置业价值

板块:外高桥高附加值产业聚集高端人才

一个国际社区,周边必定是要有高端产业集群和高端人口作为支撑,才能使得国际社区“名副其实”。

自2013年外高桥自贸区挂牌后,迅速汇集了全球众多贸易、物流等产业能量,源源不断的外企500强入驻外高桥,就业人口达二十多万,其中就有万余名外籍人士

高端的国际社区正是他们所需要的。森兰紧靠外高桥保税区,又是区域少有的高绿化率、高端住宅聚集的板块,因此外高桥集团着重打造了森兰国际社区。

交通:“三轨两环七隧”城市级交通规划

森兰地区目前有6号线,在森兰设有4个站点。北面外高桥保税区可以与10号线延伸段(在建)进行换乘,南面巨峰路可以与12号线进行换乘。同时,6号线可以直达世纪大道,与2/4/9三条轨交换乘。

森兰地区轨交示意图/

图源:森兰Sunland

规划中还有轨交20号线,于洲海路设立站点,联通森兰与上海西站。

轨交21号线将于东靖路设立站点,联通森兰与迪士尼、张江。

森兰地处中外环间,自驾约5分钟可上外环,杨高路、张杨路北至外高桥,东至陆家嘴、南至三林前滩。周边五洲大道连接翔殷路隧道,过江即到杨浦五角场商圈。

森兰规划的“三轨两环七隧”城市级交通配套中,目前4条隧道已建成,在建的周家嘴路东靖路隧道被誉为“地下的延安高架”,该条隧道连通北横通道,未来可快速直达大虹桥商务区。

商业:依托自贸区打造无国界生活空间

森兰因地处外高桥保税区旁,依托自贸区的贸易功能与全球资源,因此区域内商业主打“无国界生活空间”

森兰商都为例,其1-2层的国别汇项目面积约7000㎡,引进澳大利亚、智利、阿塞拜疆、格鲁吉亚、南非、印尼、尼泊尔等20多个国家(地区)上千种产品

森兰商都

另外,年底即将开业的森兰花园城,体量达29万㎡,集高阶时尚、主题餐饮、创意街区、艺术场景于一体,进一步提升了森兰国际社区的商业氛围

森兰花园城

教育:优质公办、国际学校齐聚板块

森兰地区除了我们所熟知的明珠森兰小学、六师附小和东方江韵幼儿园外,还有多所公办优质中小学和幼儿园:好奇妙幼儿园(市一级园)、高行小学、浦东模范实验中学、高行中学(公办区实验性示范高中)。国际学校有哈罗外籍人员子女学校、德国学校等。

东方江韵幼儿园

医疗:缺乏国际性高端医疗配套

医疗资源方面,笔者认为这是森兰板块相对欠缺的一个方面。目前整个森兰板块只有几所社区卫生服务中心,比起国际社区的定位,缺少一所国际性的综合医院(具体可以参考前滩商务区的企华医院,由陆家嘴集团引进新加坡莱佛士,进行合作建设)。

不过范围放大至整个外高桥保税区,还是有两所综合性医院:上海第七人民医院(公立三甲)、新侨医院(综合性医院)。

生态:规划面积约等于2.4个世纪公园

森兰绿地是上海市城市总体规划明确的中心城区八片楔形绿地之一。规划面积达3.87平方公里,大约是2.4个世纪公园的大小

森兰绿地建成之后预计将成为上海中心城区最大的湖泊绿地公园,成为居民们休闲娱乐、文化交流、健康运动的好去处。

森兰绿地总平面图

目前森兰绿地北块商务休闲区已基本建成,面积约20公顷左右。植物以玉兰为主题,种植了大量的白玉兰、紫玉兰、黄玉兰、广玉兰等,打造了一个绚丽多彩的玉兰花园

北区鸟瞰图

南块生态休闲区域正在建设当中,其中,有一条贯穿整个70万平方米南岛、长达3.5公里的银杏大道

南区鸟瞰图

中块活力运动区,由张杨北路70米绿带、赵家沟滨水水岸区和五洲大道拓展区组成,预计将于2020年基本建成。

中区鸟瞰图

04

新房二手房房价差距超2万/㎡

中国楼市其实就是政策市场。

自贸区挂牌后,政策效应明显,森兰的成交量开始上升。根据克尔瑞数据显示,2013年9月,仁恒森兰雅苑和新城碧翠都达到近半年的成交峰值,此后的10月和11月也都保持了较高的成交势头。

数据来源:克尔瑞

这就说明了自贸区正式挂牌后,买卖双方都是对房价抱着上涨预期的,双方都不想错失自贸区这个千载难逢的机会。

如今的森兰不仅享受自贸区红利,教育资源优质,在限价之下,新房二手房房价倒挂严重,吸引了大批的置业者。

森兰板块内的高端住宅如仁恒森兰雅苑(一期公寓)目前挂牌均价75821元/㎡;绿城上海御园(公寓),目前挂牌价81633元/㎡。

此时板块内的新房,以2018年开盘的森兰名轩为例,开盘价5.5万/㎡(毛坯),194套房源,887组认筹。目前森兰名轩二手房挂牌价已达到72662元/㎡。

数据来源:安居客

虽然挂牌价一般都是高于最终成交价格,即便如此,森兰板块内的新房与二手房房价差距最高达2万/㎡以上。二手房交易有各种税费,还要经历装修、过户之类的繁琐手续,一不当心会上当受骗,相比之下,购买新房就便捷多了。

森兰有哪些新房呢?森兰星河湾、森兰壹公馆、森兰名苑。

森兰待售新盘位置图

先具体来看下三个项目目前已有的信息:

最受我们搜狐网友期待的就是森兰星河湾,可见星河湾的品牌十分受认可。作为沪上知名豪宅,浦东星河湾和上海星河湾都深受高端改善购房者的青睐,也能卖出相比同地段产品更高的价格。

搜狐焦点社群网友聊天截图

想要了解更多森兰的讯息,可添加小狐微信:shfocus021,或扫描下方二维码,备注“森兰”~

待定

浦东东高路1088号 查看地图

暂无 70年

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普通住宅 板楼 高层 名企盘

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作为星河湾在上海的第三个项目,森兰星河湾的产品还是以大平层为主,主力户型145-258㎡,层高达3.5米。

森兰星河湾实景

森兰星河湾标志性的塔楼基本建成,基本上各楼栋也已封顶。

森兰星河湾旁幼儿园实景

森兰星河湾南面高层实景

森兰壹公馆,“三巨头”中比较特殊的一个项目,原先是只租不售,现在据称会拿出一部分房源,大约100余套,户型86-110㎡,用于销售。如果确定转租为售,可以参考前滩的弘文华唐公寓,定价不受限价影响。

待定

浦东启帆路张杨北路 查看地图

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二居 三居 |88-127 m² 全部户型

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不过目前森兰壹公馆没有任何消息,售楼处依旧是大门紧锁,咨询保安也无更多消息。

森兰壹公馆售楼处

森兰名苑,三个项目中最低调的一个,与明珠森兰小学一墙之隔。项目于2016年6月开工建设,目前进度没有星河湾快,体量也只有星河湾的一半。

项目社区内公建配套比较丰富,小区配套治安联防站、物业业委会、便利店、物资回收站、维修站、文化活动室、老年康体活动室、服务站、变电所、垃圾房等。

森兰名苑实景

还记得13年的时候笔者去森兰,自贸区刚刚挂牌,森兰的建设才刚刚开始,唯一的感觉就是绿化多,商场里却还没什么人气,仿佛一座空城,寥寥无几的行人在路上走着,空有配套却没有什么人气。

6年间森兰已大变样,城市界面干净整洁、住宅物业严谨有序、商业配套日渐成熟······

总的来说,人们之所以这么期待森兰主要是出于以下三点:

自贸区外高桥有强力的产业(如金融、研发、物流等)作为支撑,引入了较多的高级人才、外籍人士,使之成为高能级产业人群聚集地。

多维度的便捷交通,目前三轨两环七隧的交通格局加上规划中的两条轨交,可以方便的为区域内居民服务,加强了与机场、迪士尼的联系。

高品质的配套服务,以商业、教育、生态配套尤其突出,主打无国界的生活方式。

对文章中感兴趣的小伙伴可以添加小狐微信:shfocus021,备注“具体项目名称"~

来源:血拼上海楼市原创

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