【媒体观察】卅载金地:跨越时代 砥砺前行

导读

1月5日，金地集团（600383.SH）发布公告，2017 年 1-12 月公司累计实现签约面积 766.7 万平方米，累计实现签约金额 1,408.1 亿元，同比增长 39.9%。新增项目获取的 76 宗，总投资额约 950亿元，同比增长140%。公司销售回款率达到 92%。

据悉，金地总裁黄俊灿在2017年四季度一次内部讲话表明，“集团启动开发提效升级行动，提出通过2-3年时间的提效努力，推动公司整体开发效率迈入行业内一流水平。”可见，金地在全面提速。

2018年，金地年满三十。 2017年新房销售额1408亿，在销售增速、盈利能力、产品系美誉度、融资成本、财务稳健等方面均表现出了全面上升的气质。

深度参与三十年房地产行业发展的金地，有足够的理由居安思危，这些年，他都在求稳磨练内功。金地发源于深圳，这座以“科技立市”的城市与以“产品立司”的金地，互相成就。

土储：金地2018年可售货值近3000亿

金地成立于1988年，1993年开始经营房地产业务，2001年上市，是中国最早上市并完成全国化布局的房地产企业之一。截至2017年三季末，金地总资产达 1966亿元人民币，净资产368亿元人民币，在A股上市房企中排名第6位。

从IPO一路走来，金地财务表现十分稳健。究其原因是近两年金地在全国性扩张的过程中，把握市场需求，坚持推出以首置首改类为主的刚需类产品，其精确的营销策略，很好控制了营销管理费用支出和土地拿地与开发节奏。

过去一年，金地大手笔拿地，准确的踩点和站位，让人印象深刻。其中，12月26日，成都市集中出让7宗地块，一共459亩地。此次土拍吸引了金地、金科、美的等众多实力房企到场竞拍。一番激烈角逐之后，金地集团以11.89亿元摘得双流华府84亩地块。

2017年，金地新增项目76 宗，总投资额约 950 亿元，同比增涨140%，权益投资额约 580 亿，同比增涨248%；新增土地储备 1073 万方，同比增涨101%，其中权益储备约 640 万方，同比涨170%。平均土地成本约 9100 元/平米。

侧重于一二线城市的区域布局使金地80%的销售额均来自限购城市，2017年土地投资额占比一线 26%，二线 63%，三四线 11%。当前公司在手未结约 3700 万方（60% 权益比例），2018年的可售货值在 2500-3000 亿之间，按照当前销售情况，可以保证未来 2 年左右销售。

趁行业低谷、地价便宜进行的土地收购，一但行业回暖，金地未来的可销售货值将迅速扩大。

随着土地储备的持续增加，金地住宅销售规模也在持续提升。销售面积从2010年的229万平，增长至2016年的658 万平，实现19%的复合增长；实现销售金额复合增长率达23%。

2016年公司实现销售金额1,006.3亿元人民币，销售面积658.2万平方米，同比分别增长63%和48%，行业销售排名上升一位至第12位。2017年这位千亿新兵，销售金额再创新高，去年 1-12 月公司累计实现签约面积 766.7 万平方米，累计实现签约金额 1,408.1 亿元，同比增长 39.9%。

提效增速  向“利润王”靠近

进入千亿的金地在各大券商分析师的报告中，“低估、蜕变、提速”成为评点金地的热门词汇。

在经历了房地产刺激性政策带来的盛宴，和史上最严厉调控带来的楼市环境低谷，金地的毛利润率，ROE，经营现金流，合同销售金额等核心财务指标稳健向前，与高歌猛进的同行大起大落的对比之下，显得尤为难得。

从财务报表上来看，对成本的良好控制与良好的执行力是较大的功臣。而执行力则体现在产品的去货速度与回款率上。

为了踩准市场节奏，金地从2014年开始进行产品多元化的调整，产品定位从偏高端转向覆盖全生命周期及全消费群体。注重产品多元化和质量提升的同时，金地也在发力周转和提效，在去化速度上先进于一线房企。

据方正证券研究所整理，2017年上半年，金地存货周转率 0.5，总资产周转率 0.4，分别排行业第 3、第 2 位；平均拿地 1 年预售，首次开盘去化率达 70、80%。2016 年存货周转率 0.5，同比增加73.3%，远超行业均值 0.4，先进众多一线房企；总资产周转率 0.4，同比增加 47.8%，远超行业平均水平 0.2。

房地产项目较快实现拿地半年即预售，平均为一年。2017 年 1—5 月，上海、武 汉、广州、南京四城的项目销售火热，首次开盘去化率平均达70—80%。能够保持高周转、高去化主要归因于产品标准化缩短建造周期；产品定位精准，主打快周转刚改类住宅项目。

据CRIC 监测数据显示，金地在2012年-2016 年间成交项目中，90-120 平米、120-140 平米住宅产品在成交数量及成交面积方面均呈上升趋势，而 140-220 平 米、220 平米以上产品销售比重均呈现下滑趋势，产品成交从大户型向中等户型倾斜，对应的客群也由中高端改善转向首置、首改类。

运营成本控制方面，主要体现在销售费用和管理费用合同销售额的比例。而金地的财务管控实力已向“利润王”中海靠近。

先看销售费用的占比情况。从2014~2016年，金地实现销售金额从490亿元增加到1,006.3亿元，增长幅度高达95%，但是，销售费用仅从9.8亿元增加到11.8亿元，占合同销售额的比例从2%下降到1.2%。

2016年金地三费费用率降至 4.8%，同比减少3.8 %，成本管控成效显著。最为出色的表现在于债务结构优化，利息支出减少带动财务费用同比大幅下降 153.7%，占营收比重由上年的 0.8%降为-0.3%。而从2014~2016年，财务费用也从2.98亿下降为负1.3亿元。

销售费用1.2%，三费费用率4.8%，是什么水平？行业内最完善的财务管控能手中海地产，2011至2015年销售费用率维持在1.5%以内，三费费用率均维持在4%以内。这些核心的竞争力造就了中海强大的盈利能力。而金地的财务管控无疑是对标业内先进高手中海。

优秀的财务管控能力更多依赖于产品的销售。好产品，才能卖得好，卖得好，回款和财务管控能力才有提升的基础。

优质产品逻辑：舒适居住体验解决对策

如果满足美好生活，是必需实现的中国梦，那金地一定是这场完梦者之一。金地对于城市的关心是理性的，更多是对于生于斯长于斯的土地的一份爱，但是空有感情无济无事，它必须有冷静的理性的支持。这体现在金地对科学、技术、标准化、产品研发拥有理科生般的偏执，追求用科学“丈量”房子，这正是金地多年宣导的“科学筑家”理念。

如今，金地已形成华南、华东、华北、华中、西部、东北、东南7大区域的全国化布局，精耕全国40座城市，开发产品包括普通住宅、洋 房、公寓、别墅等，公司已推出“格林”、“褐石”、“名仕”、“天境”、“世家”、“风华”、 “未来”、“社区商业”“峯汇”等九大产品系列。对于产品线的开拓是否会持续再深入，不得而知，但可以明确，随着货架上可售产品与服务越丰富，开发商讲故事的能力就越强。但有趣的是，金地从不在市场呐喊销售目标。

2017年，金地完成新高端产品研发，强化“尊享、智慧、惊艳、美学”等价值点，形成了一整套设计技术导则。一方面加强九大产品系列的落地应用并在实践中不断完善更新升级，另一方面在产品创新研发上紧跟市场趋势不断推陈出新，助力千亿规模。

而首创SMART及MAGIC户型则是金地较新推出的爆款产品，分别为刚需及首次改善类客户量身定制，提供灵活多变的空间组合；为城市青年人群打造面积紧凑而功能全面的小户型产品称为极公寓，为改善型客户提供空间更舒适、性能更优异的高品质住宅名为优品宅，这些产品的陆续落地将为金地带来更多的溢价空间。

产品系列中极具东方特色的风华系列在2016年面世，先后在宁波、杭州、沈阳、南京、苏州、东莞等城市落地，并获得了评奖极为严苛的国际知名的创意设计大奖--- “红点奖”。其对中国传统文化符号的时尚化表达，为客户带来全新的居住体验，市场用真金白银投欣赏票。

关于金地轰动一时的产品创新案例，时间可以倒回20年前——1999年深圳金海湾花园首倡小高层“临海退台”，为用户提供阔大的露台花园。户户面海朝南，超阔落地玻璃窗及玻璃露台，实现了"海之浪"及"海之墙"的建筑概念，同时将红树林海洋景观以及对岸的香港蔚蓝海景延引室内。这个时尚又创新的尝试，在中国房地产历史上留下了重彩的一笔。

从来，金地产品的升级换代都与时代同步。“LIFE智享家”品牌，是在敏锐洞察到科技发展对未来居住产生的影响之下整合形成，并已在多个项目中落地。在住区环境上，“微气候智慧决策系统”的运用在市场上博得不少眼球。该系列通过不断挖掘居住者生活习惯，提出针对不同人群的环境较佳舒适体验解决对策，开启了智慧景观时代。

深圳以科技立市，金地以产品立司

2018年，是深圳改革开放四十周年。同年，金地成立三十周年。纵观深圳近年来的发展历程，自主创新始终是深圳城市发展的主导战略，深圳以科技立市，“改革创新”则是特区的魂。

而企业文化是城市精神的重要基础，它拓展了城市精神的内涵。“来了就是深圳人”，是这座城市既有的人文特点，又隐含着健康人格的追求和对未来美好生活的憧憬。金地追求的“科学筑家”又何尝不是。

金地与这座神奇的城市共同成长，在不断践行对产品的专业精神和对客户的人本关怀。为了提供更舒适的居住体验，金地多元化的探索路径从未停止。金地子公司金地商置在长租公寓、联合办公、产业地产、教育及餐饮等板块均取得不俗的成绩。

金地物业在深圳则是高端项目所拥有的标配。在2017年客户满意度达98%再创历史新高，服务面积破2 亿平方米，服务质量蝉联全国排名前列，斩获十余项大奖。

金地多年来的努力，无论在住宅、物业或是多元化跨界上，都为他赢得了市场丰厚的回报。在千亿之上，2017年累计实现签约金额 1,408.1 亿元，同比增长 39.9%。难说这是城市布局的胜利、产品的胜利还是服务体系的胜利。

一个房地产企业的发展，关乎每一位购房者，关乎我们的房子，未来是否能建得更科学，住得更舒服。敬重在一个一切都在狂奔的时代，保有一颗匠心，做好产品好服务的企业。

注：本文转载于新浪房产