上海楼市:买排名前列套房,最重要的是什么?

这里是成哥说房，带你了解楼房的房产专家。不含糊不啰嗦，一字一句详细为你解答，成哥是通过直接实战，将最有用的方法传授给你们，让你们成为最会买房的人。

以下是“成哥说房”微信公众号的粉丝提问精选

提问：成哥你好，我想问一下你对买排名前列套房，最重要的是什么的看法是怎样的？

回答：年轻人的排名前列套房，非常重要。房产的投资道路，好比滚雪球。排名前列套房产的优劣，回报，决定了未来3-5年的局面，而这个局面还是买定离手，无法改变的。我们知道，排名前列套房，通常是把现金打空的，出手之后，很长一段时间可能都没有新的子弹可以发射，不仅如此，已经购入的房产，月供会不断消磨手上的资源。小白领上班族，很多都是月光，打完首付基本只剩下半条命；月供的压力每大一份，都有可能导致整个买房系统的崩溃。一些媒体小编的报导炒房客资金断链，都是因为金额太大；实际上，没有几个人是因为金额太大而断供的，这种完全是新手的看法。贷款是非常困难的，远远比买房更困难；

想多贷一些钱，你要面临：自己的心理压力；流水的不足；银行的审查；个人资质的限制... 除了金朝阳体系和骗贷跑路的一刀流操作，几乎不存在多贷了款而崩溃的。真正导致月供崩溃的，是房价不涨。五花八门的买房技巧，有用，但不是根本；买房最重要的，是知道应该买什么样的房子：选筹正确，雪球才能越滚越大，房产增值，不断给你回血；选筹错误，只能割肉离场，有时候碰上各种限售以及不满二不满五的规定，割肉都不能。贷款，多贷不贷。选筹，可以是正分和负分的区别。选筹，是买房最重要的一步。

提问：成哥，你好，打算在上海买经济适用房，请问要注意什么？

回答：买经济适用房，里面有很多坑。交易费用、限制措施也是不一样的。流动性和收益性都要比一般的商品房差一些，2006年后的房子，可以交税改成商品房。具体还有很多种方式，具体详见内部文章！

提问： 成哥，我打算在上海落户，首套房买哪里比较合适，金山很便宜，可是离上班地点闵行颛桥太远，可有合适的方案或楼盘推荐一下？目前资金不多，是否应该先投昆山或吴江，待2年后有购房资格时，把昆山或吴江的房子出掉换上海的。还是直接拍上海的法拍房？

回答：有上海房票尽量先入上海，哪怕上海郊区，定位和其他城市也不一样。法拍房新手不建议玩，适合老手。上海投资推荐上海康城，九亭和江桥。低价区未来上涨潜力更大。 松江重点关注九亭板块。

提问：成哥你好，我家虽然是上海的，但是我也想有个自己的房子，然而现在还没开始工作，不可能有公积金。家里最多只能支援100万，在考虑是否要买在环沪。您觉得如果要买环沪的新房，应该考虑哪些板块或者地区？我是比较倾向于昆山，毕竟11号线能到那边。还是说，买上海内的二手房？

回答： 你有上海房票，就不要买环沪，浪费首房首贷名额后，未来置换回上海很麻烦。100万首付款，可以在上海鲁汇、泗泾、曹路、徐泾北城这些地方买二手房了。自贸区新片区和徐行新房也可以考虑。具体更多分析及推荐详见内部！

提问：投资的选筹与刚需的选筹上的标准有什么不同？通常自住的房子也希望和上涨的漂亮。

回答：凡是告诉你这房子投资自住兼顾， 大概率是在骗你！投资，一定是投目前还不适合自住的房子等待利好兑现，是一种小小的赌博。但凡适合自住，那也就没有暴涨潜力了。自住，是考虑个人复杂的情况，如交通、学区、户型、配套、楼层、采光，做出的选择，是一种消费行为，以后涨幅能跑赢大盘就算不错了。自住找自己喜欢的，生活半径附近的，什么都符合你标准的房子，只能是CEO。投资和自住天生就是矛盾的，甚至有职业炒家提出【投住分离】，即买房只为投资，租房自住。所以买之前，请思考清楚，你到底是要自住，还是投资。

提问：成哥，你好，在上海买房投资，怎么做到效益较大化？

回答：买房投资，要买大城市或者周边地区。资源集中，有需求支撑，能保证投资回报率和流通性。买房投资怎么做，详见内部资料分享！

提问：成哥好，坐标上海，可以sfsd，也可以经济适用房，为了syf放弃sfsd是否不合适？你说过大华顾村比较适合自住，但也说过京沪高铁阻断了区位，产业导入不足，发展有限。在自住兼保值的问题上是不是比上大虹桥？大虹桥商务区看沈海以东，长三角一体化看新城，华为又在淀山湖，天空之城区域会不会成鸡肋？

回答：没必要为了经济适用房，放弃首房首贷。经济适用房只有自住价值，未来售出的时候没有流动性，也没有涨幅。如果有钱能买商品房的话，尽可能还是买商品房。大华顾村的优势就是距离离市中心特别近，但是劣势就是我说的那些交通的阻断。从区位上来看，它长线应该会以中环其他区域走平，但是他它目前的规划都没有落地，短期来看更看好大虹桥。

提问：成哥，买房时，这些周边配套设施，您能做个排序吗？我身边的人都觉得交通比较重要，买的一定要离地铁近。你怎么看？

回答：如果要对买房配套排序的话，产业排名前列，地铁第二，商圈排第三。还有一个叫重要学区，重要学区是不是要排在前面？是有待商榷的。因为有些学校的学区是考出来的，几年以后排名前列批毕业生才能够兑现。所以可能不如地铁商圈和产业那么直接。但是还有一些学区名气在外，像某某集团这种冠以城市内数一数二的学校的学区，可能消息一出来就一步到位了。具体更多分析详见内部！

提问：成哥你好，坐标西安，考虑在西安市或者上海附近买房，没有上海市购房资格，投资的话在哪里合适？哪个城市比较好呢？

回答：楼市未来的春天应该在一线和强二线，环一线城市可能大多是纸上富贵，所以要在西安或环沪城市投资的话，我更建议你选择主场西安。今后买房这四种城市一定需要警惕。一是二手房挂牌量非常高的城市；二是涨的时间已经比较长且涨幅比较高，但从没有经过调整的城市；三是短周期内大涨的城市；四是没有基本面的支撑，只是单纯补涨的城市。

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