浦江镇4万+刚需盘去化压力大!旭辉&新城相爱相杀or守望相助

在空窗一年多之后，今年下半年浦江板块新盘供应局面开始打开。

就在本月，保利锦上正式开盘，首推358套房源，备案均价61386元/㎡，共吸引691组有效认筹，认筹率近200%，8月15日开盘当天迅速“日光”。

同在浦江板块，向南约6公里，旭辉江山都会正式开盘，一次性推出464套房源，均价40400元/㎡。与其一路之隔，另外一个项目新城千禧公园，也已开放临时售楼处，据售楼处称，项目预计较快10月份开盘，单价在4.2万/㎡左右（以审批价格为准）。

对比今年前滩项目均价在12万/㎡左右，向南4站江月路站新开盘项目均价约6万/㎡，再向南2站+1站BRT，旭辉江山都会和新城千禧公园均价4万/㎡出头，价格优势显而易见。

旭辉江山都会实际开盘结果如何？后来者新城千禧公园会不会有一些不一样的改变？本期《百盘PK不NG》为你揭晓。

两个项目距离如此之近，周边交通及生活配套可以资源共享。一路之隔单价相差2000元/㎡，旭辉江山都会VS新城千禧公园如何选，还是主要对比项目规划、户型产品等方面，才能发现其中的微妙差异。

交通出行PK

旭辉江山都会=新城千禧公园

旭辉江山都会与新城千禧公园均位于永跃路新港河路交叉口，西侧靠近浦星公路，一路向北连接申嘉湖高速、外环高速和南北高架。

当前济阳路快速路工程正在建设中，高架部分预计今年底基本建成，地面道路明年6月通车。等2022年旭辉和新城项目陆续交付之后，业主自驾可快速直达前滩。

公交地铁出行方面，旭辉江山都会与新城千禧公园距离轨交浦江线汇臻路站约1.2公里，至沈杜公路站全程5站。

有购房网友表示，这条线路对于旭辉和新城业主来说很鸡肋，如果是要换乘8号线，更建议乘坐BRT。步行约400米至BRT奉浦快线鲁南路站，一站直达沈杜公路站，车程约十分钟。不管是距离还是时间，都比乘坐浦江线要近、要快。

另外，项目附近还有浦江13路、浦江19路等公交车线路，可分别与8号线和浦江线换乘。

小结：旭辉江山都会与新城千禧公园位置相邻，自驾及公交出行基本一致。单价4万出头可以买到浦江板块地铁房，性价比突出。因为同样的价格纬度，青浦新城、嘉定新城等区域距离市中心要比浦江远很多。

生活配套PK

旭辉江山都会=新城千禧公园

两个项目另外一大亮点，都临近浦江万达广场，步行距离约200米，可满足周边业主一站式休闲消费需求。

目前上海在营业的万达广场合计近10个，主要分布在郊区，可以说是周边居民休闲购物的好去处，并且带动周边房价走势。距离万达广场较近，房价起点本来就高，还能直接受益于万达广场带来的人流量，更有利于房屋出租或者二手置换。

除了浦江万达广场，汇臻路站地铁口还有和润生活广场（在建），预计2021年开业。

从该区域控规图看到，浦江万达广场西侧规划有1幅商业办公用地+3幅商业金融用地。另外，整个片区规划学校众多，包括7所幼儿园+3所小学+3所中学+1所高中，合计14所学校。

另据此前两幅地块出让答疑文件显示，两个小区拟对口的小学和初中为同一所学校：小学为浦汇小学（距离约1.5公里），中学为浦江三中（距离约2.5公里）。幼儿园不一样，新城千禧公园对口的幼儿园是浦莲幼儿园（距离约1公里），旭辉江山都会对口的幼儿园为航闸路幼儿园（距离约1.5公里）。注：届时以当年度闵行区教育部门公布的信息为准。

小结：与郊区很多地方“人等配套”不一样，这两大项目所在区域，是先通地铁，再开商业，配套成熟起来后再推商品房，属于“配套等人”，来了就能直接享受到现有配套。

旭辉江山都会与新城千禧公园两个项目周边商业配套、生活配套一模一样，拟对口学校在距离和资质上也较为接近。从上述交通和配套两个维度来看，两个项目没有什么差别，选哪个都一样。

项目规划PK

新城千禧公园＞旭辉江山都会

既然项目周边情况都大同小异，具体区别还是要看项目本身。

2019年12月18日，旭辉率先以底价竞得浦江拓展大型居住社区39-01地块，楼板价16232元/㎡。今年5月13日，新城拿下旁边的38-01地块，溢价率3.46%，楼板价16916元/㎡。

两幅地块均要求全装修占比50%以上，中小套型占比不低于60%，同时要求自持15%比例住宅。

相比旭辉底价拿地，新城地块则有600元/㎡的溢价。对照到房价上，旭辉江山都会备案均价40400元/㎡，新城千禧公园参考价格预计在42000元/㎡左右。相同位置，单价预计相差近2000元/㎡，旭辉江山都会具有区域新盘排名前列价格优势。

再看项目各自规划。旭辉江山都会占地面积约30186.8㎡，容积率2.0，共规划9幢高层住宅，包含1幢自持+保障房。8幢可售商品住宅总高均为14层，合计464户。

新城千禧公园体量比旭辉项目要大，项目占地约39754.6㎡，容积率也是2.0，拟建11幢高层住宅，其中可售商品住宅10幢，总高均为14层，合计636户。

两个项目均为“类人车分流”，地面设有部分临时停车位。旭辉江山都会车位配比1:1.16；新城千禧公园车位配比1:1.2，基本可满足每家1个车位的需求。

小区外围，新城千禧公园南北两侧靠近河道，东侧紧邻旭辉项目，西侧紧邻建发项目；旭辉江山都会南北及东侧三面环水，滨河景观步道已实景呈现，景观视野相对更好。

社区内部，新城千禧公园设有环形跑道，供业主使用；西侧主出入口设置迎宾喷泉广场，档次比旭辉社区大门稍显大气。

旭辉江山都会目前的售楼处，后续会改造为菜场使用，可同时满足周边小区业主就近购买日常所需。

小结：两大项目均为14层高层住宅小区，楼栋布局极为相近。新城千禧公园在车位配比、社区品质稍占优势，而旭辉江山都会主要是胜在三面环水、自带菜场。

主力户型PK

新城千禧公园＞旭辉江山都会

新城千禧公园与旭辉江山都会两个项目，因为容积率相同，住宅总高都是14层，中小套型占比要求同为60%，在户型产品打造上，又是不约而同。

新城千禧公园：一梯两户，主推88、96㎡3房、122㎡4房；

旭辉江山都会：类一梯一户，主推90、100㎡3房、125㎡4房。

虽然都是3房4房，新城都要比旭辉小2-4个平方米，说明空间利用率更高。

从图看出，旭辉江山都会类似一梯一户，每户可独享电梯间，入户还设有玄关。入内三开间朝南，两间卧室和书房都带飘窗，卫生间干湿分离。

新城千禧公园同样的3房2厅1卫，面积要小2㎡，也是三开间朝南，房间都带飘窗，卫生间干湿分离。

新城千禧公园96㎡户型较大的亮点是客厅餐厅一体横厅设计，外接朝南大阳台，空间感更强。

旭辉江山都会100㎡户型，设有独立电梯厅及入户玄关，客厅加次卧主卧三开间朝南，主卧为套房，带独立卫浴；餐厅连接客厅及开放式厨房，动线合理，次卫干湿分离。

新城千禧公园122㎡户型格局类似其96㎡，餐厅+客厅为横厅设计，朝南大阳台。

旭辉江山都会4房建面要比前者大3㎡左右，做成三间卧室+客厅四开间朝南，主卧带衣帽间及主卫，卧室全送飘窗，次卫干湿分离，餐厅正对开放式厨房，阳台相比新城同类户型要小很多。

小结：从户型对比，可以直观感受到旭辉在户型产品设计上还是过于传统，属于市场上较为流行的“飞机户型”。

同样的3房或4房，新城千禧公园面积小一些，却能做到南向横厅+大阳台设计，一改传统户型餐厅朝北、阳台拥挤的弊端，空间感和居住体验胜过旭辉项目。

PK战果总结

旭辉江山都会VS新城千禧公园

PK总结：整体来看，新城千禧公园与旭辉江山都会两个项目，产品趋于同质化，后来者新城，并没有质的变化。旭

辉江山都会从拿地到取证开盘，仅间隔8个月时间，节奏很快，但去化速度并不理想。

公开数据显示，旭辉江山都会464套房源一次性推出，认筹期间有效认筹225组，认筹率48.5%。开盘至今已半月，实际成交129套，去化率仅为27.8%。下半年新城千禧公园开盘节点迫近，等待它的会不会是跟旭辉江山都会一样的结果？在楼市行情大热的当下，浦江4万/㎡+刚需盘却被冷落，新城与旭辉这两个项目是相爱相杀还是携手共进？新城和旭辉面对的市场压力都很大，具体去化情况，拭目以待。