中国三大超级城市群的房价格局!环沪环深的价值洼地在哪?

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作者：老船长

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2016年，环京、环沪、环深房价涨了多少？

首先，环京有哪些城市？

环北京范围内，主要有张家口、承德、保定、天津、唐山、廊坊等城市，甚至还可以加上远点的石家庄。而一些县城的涨幅甚至也不落下风，比如涿州、固安、香河等地。

那么，在2016年，环京地区的房价涨了多少呢？

数据来源：中国房价行情网

其中：

1、廊坊房价翻番，涨幅较大。廊坊位于北京和天津之间，是京津冀规划的核心区域，政策概念强。

2、北京和石家庄的涨幅都在40%以上，这是一线城市的龙头带动作用，北京涨了其他环京城市才有可能上涨。

3、8个城市平均涨幅为40%，即使区位优势不太明显的张家口和承德涨幅也达到了35%和14%。

4、只有唐山涨幅在个位数，老工业城市疲态尽显。

5、环京周边的县或县级市，涨幅也比较猛，如固安县、永清县等。

再来看环深地区。珠三角地区城市分布密集，主要有广州、深圳、佛山、惠州、东莞、中山、珠海等城市。

那么它们在2016的房价涨幅又是多少呢？

数据来源：中国房价行情网

可以看到：

1、深圳房价在全国率先启动，开启了2016房价暴涨之路。这一年，深圳房价涨了22%。

2、环深城市群中，中山涨的最猛，近37%。

3、除了江门这个里珠三角城市群稍远点的城市涨幅仅3%外，其余城市的涨幅均在15%以上。

4、8个城市平均涨幅23%。

长三角城市群，城市紧密，数量上是三大城市群中最多的。据国务院批准的规划，长三角城市群共包括26个城市，可谓“人多势众”。

而我们在统计房价时，仅考虑环沪一圈的城市，包括无锡、苏州、太仓市、昆山市、南通市、嘉兴市、湖州市、宁波等。

数据来源：中国房价行情网

其中：

1、昆山意外成为涨幅较高的，达到47%。

2、涨幅较低的是宁波、湖州和镇江，都在5%左右。

3、环沪地区8个城市的平均涨幅为22%，明显低于环京地区和环深片区。

4、如果加上南京（33%）、杭州（19%），10个城市的平均涨幅则为27%。

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三大城市群的房价格局

作为中国最重要的城市发展集群，京津冀、长三角和珠三角的房价领涨全国，但三大城市群却又呈现不同的涨幅格局，其背后又有哪些逻辑可循呢？

数据来源：中国房价行情网

可以看到，环京城市群房价涨幅明显整体高于环沪和环深。虽然去年这一波房价上涨是从深圳开始的，但最终形成的态势是，京沪后来居上，带领身边的小伙伴反超环深城市群。

城市分化明显。在环沪城市群中，上海、南京、杭州涨幅明显，而宁波、南通、镇江、常州这些城市则跟不上节奏。

例如宁波，其房价自从2010年来便一直缓慢上涨，去年仅涨4%。背后则是政府供地的大幅增加。2016年，宁波供应住宅用地8668亩，同比增长了112%。而今年，宁波政府还将供应1.1万亩住宅用地，宁波房价依然会相对平稳。

数据来源：中国指数研究院

南通、镇江、常州，加上环京地区的唐山、环深的江门，这些城市从经济和对人才的吸引力上，都明显弱于其他城市，对房价难以支撑，自然涨幅不大。

另一个明显的特征是，北上深周边的卫星城涨幅“拔得头筹”。比如廊坊、昆山、嘉兴最为明显。

廊坊和昆山，均得益于其地缘优势及一线城市的外溢效应。廊坊位于北京、天津之间，属京津冀规划核心区域，受到的政策倾斜明显，自然利于经济发展，房价也得益于此概念录得疯涨。而昆山和嘉兴，一个位于上海和苏州之间，一个位于上海和杭州之间，是连通上海和江浙之间的重要经济纽带，受大城市外溢效应影响较大。

因此，卫星城的房价涨势有滞后性。例如嘉兴，其在2016年上半年没有表现，待9月全国限购潮来临之际，其房价才开始异动。

更具经济活力的城市赢得未来。

三大城市群部分城市GDP/人均GDP对比

三大城市群部分城市常住人口&新增人口对比

从经济实力上，除北上广深四大一线城市外，环沪城市群优于环深，环京垫后。

从人口流动上，深圳、广州新增人口均超过50万，显示了无法比拟的经济活力。

从经济结构上，聚集于深圳片区的创新型企业，以及环沪地区的金融和轻工业，活力要明显优于京津冀地区的重工业。

因此，在2016年一波涨幅过后，环京地区的房产价值已趋于平稳，而环沪和环深还有部分地区尚有潜力可挖。

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哪些城市可多看一眼？

那么，环沪和环深，还能看哪些城市？

环沪周边，往北看有无锡。位于太湖边的无锡，南临苏州，北接常州，形成与上海的一条城市线。2016年无锡GDP达9200亿，人均GDP1.4万元，在上文统计的三大城市群中，仅次于昆山、苏州、广州和深圳，经济实力可见一斑。

反观2016年的无锡房价，18%的涨幅虽已不低，但直到今年4月才破万，房价区间多数还集中在7000-9000元之间。这与其经济发展是不相匹配的。

数据来源：中国房价行情网

往南看，有嘉兴。一场750家房企的抢地大战，让位于上海杭州之间的嘉兴成为新焦点。虽然在去年房价已涨了27%，但相对周边来讲依然是上升空间。

尤其是浙江省全面接轨上海示范区的设立，被称为“上海-浙江版雄安新区”，又给嘉兴“添柴加油”，尤其是嘉善县，是承接上海产业转移的最直接获利者。

对比环京、环深周边县市都在2-3万左右了，而嘉善或者嘉兴的房价刚1万出头，空间还足够大。

数据来源：中国房价行情网

环深地区，看两个新区：佛山千灯湖新区和中山翠亨新区。

千灯湖新区位于佛山市东北方向，是广东省级新区。该区域成熟度高，城际距离近，交通便捷，医疗、教育和商业配套能够满足生活需求。

▲图片来源：米宅米宅

目前区域均价2万元/㎡左右，而其周边的广钢新城均价已达到4-5万元/㎡，区域价差较大。因此，千灯湖新区是目前广州周边相对的价值洼地。

中山翠亨新区位于中山市东侧，是深中通道中山端的首站，深中通道落成后，从翠亨新区至深圳前海自贸区仅需不足30分钟车程。

▲图片来源：米宅米宅

目前，周边的前海自贸区公寓均价6-7万/㎡，珠海唐家湾均价3-4万元/㎡，而中山翠亨新区均价尚不足2万元/㎡，均价1.7万/㎡左右。这使得中山翠亨新区成为珠三角价差关系较大的区域，也是升值潜力较大的区域。

但需要注意的一点是，深中通道开通尚需5年左右，是需要放长线的区域。