房价环比涨幅微降 2017年量价保持稳定

对国家来说，要抑制资产泡沫，于是限购、限贷、问责等调控措施一环紧扣一环。

中房报记者 李克纯 北京报道

刚刚过去的一年中国房地产业历史性地迎来三家突破3000亿元销售大关的房企，这也许是中国房地产历史上较好的一年。

据易居研究院2016年30城住宅成交年报显示，2016年30个典型城市成交面积为25746万平方米，同比增幅为22.2%。

但与明显增长的成交量不同的是处于“扭曲期”的房价，1月18日，国家统计局公布的2016年12月70个大中城市销售价格统计数据显示，12月70个大中城市中一二线城市房价走势总体趋稳，一线城市新建商品住宅价格环比持平，二三线城市涨幅回落。

“环比下降是由于各个城市在痛击房价，这导致远郊盘比近郊盘价格高，毛胚房比精装修房价格高，老房比新房价格高，这三个现象都是不正常的，整体房价和房地产市场也处于一种扭曲的状态。但这种扭曲是必须的。”新城控股副总裁欧阳捷说。

“要抑制资产泡沫，又要稳定GDP，国家必须精准控制房价。”欧阳捷认为，统计的数据既有调控下不真实的一部分，也有房企年底甩盘清理尾货，以及自身出现问题调低房价的真实情况。“但总体来说，2017年房地产量价基本保持稳定，个别城市变化对整体影响不会太大。中央希望楼市稳定，带动房地产投资保持稳定，稳定投资市场，从这个角度讲2017年房地产市场相比2016年不会有太大变化。”

值得一提的是，在国家统计局70个大中城市销售价格统计中，苏州、廊坊、东莞等在2016年上涨迅猛颇有争议的热点城市并不在列。

“国家的态度其实很明确，就是要环比微降。这些城市有着自身特殊情况，比如廊坊北三县承接北京溢出效应以及北京副中心与北三县的统一规划，都使得这些城市上涨幅度难以被调控完全控制。可能不想成为问责的‘出头鸟’，这些城市没有公布房价数据。”业内人士分析道。

楼市调控效果显现

2016年9月末，全国商品住房销售价格同比增长12.66%，热点城市房价上涨过快过猛，部分城市的本地及外地投资投机需求旺盛，总量上库存连续减少，也造成房价持续攀升。

对国家来说，要抑制资产泡沫，于是限购、限贷、问责等调控措施一环紧扣一环。

“企业操作方式就是每个项目房价测算，保持一个测算后的环比下降，最后公布的数据也是测算后的。”欧阳捷说。

热点城市价格管制的行政手段效果明显，起码这些数字是有意义的，它们秩序井然地表明了此轮调控的成果——初战告捷。

国家统计局1月18日发布的数据显示，2016年12月份一线城市新建商品住宅价格环比由此前一个月的上涨0.1%转为持平；二线城市新建商品住宅价格上涨0.2%，比前一个月回落0.2个百分点；三线城市房价总体略有上涨，市场继续保持稳定。

从同比看，一二线城市房价涨幅进一步回落。其中，一线城市新建商品住宅和二手住宅价格同比涨幅均连续3个月回落；二线城市继11月二手住宅价格同比涨幅回落后，本月新建商品住宅价格同比涨幅也出现回落。

“70城房价在2015年5月份顺利完成止跌反弹的过程，而后保持上涨态势。在2016年5至6月份增幅收窄的基础上，7月份呈现持平态势，而8至9月份继续攀升。到了10至12月份受政策调控的影响，房价环比增幅出现明显回落。”易居研究院智库中心研究总监严跃进研究国家统计局70城房价得出结论。

“房价环比微降当然也不排除部分房企现金流有问题，年底清盘，导致房价下降。还有的房企拿地价格很高，如果降可能会亏，但是如果不降价就会违背调控的初衷，他们会选择推迟入市。”欧阳捷分析道。

易居研究院根据国家统计局的数据研究发现，与11月相比，2016年12月70个大中城市中，新建商品住宅价格下降的城市有20个，上涨的城市有46个，持平的城市有4个。环比价格变动中，较高增幅为1.2%，较大跌幅为0.4%。而在11月份环比价格变动中，较高增幅为2.1%，较大跌幅为0.4%。这反映了12月份房价较高增幅在收窄，较大跌幅基本持平。观察近5个月的数据，2016年12月份房价上涨的城市数量继续出现减少态势。

其中，三亚、重庆、扬州、韶关和哈尔滨5个城市的房价环比增幅较大。当然，包括南宁、泉州、湛江、广州和西安的增幅也较大，位列前10位。廊坊、珠海、东莞、苏州等热点城市不在国家统计局统计行列。

在此前几个月，合肥和厦门两个城市的房价较“高调”。一线城市的房价偏高，部分投资投机资金开始撤出一线城市，进而进入二线城市，这使得此类二线城市的价格涨幅开始超越一线城市。随着此类城市房地产市场的调控到来，房价涨幅开始回落。

“相对来说，包括无锡、长沙、郑州等二三线城市的上涨态势更明显，此类城市控制房价的压力也开始增加。到了2016年11月份，类似泉州、扬州等三四线城市房价上涨幅度更大。而类似杭州、深圳等城市则成为跌幅较大的城市。到了2016年12月份，包括三亚、重庆等房地产市场开始升温，房价上涨幅度相对更大。”严跃进表示。

国家统计局发布的2016年12月70个大中城市销售价格统计数据还显示，在15个一线和热点二线城市中，有12个城市新建商品住宅价格环比下降。这12个价格环比下降的城市是北京、上海、南京、无锡、合肥、福州、厦门、济南、郑州、武汉、深圳、成都；另外2个价格环比持平的热点二线城市是天津和杭州。

国家统计局城市司高级统计师刘建伟分析认为，15个一线和热点二线城市因地制宜、因城施策实施调控政策以来，政策效果明显，房价快速趋稳、回落。

调控为“稳”非“降”

根据2016年12月16日召开的中央经济工作会议，2017年楼市调控政策主要内容是限贷、限购、问责等，要在宏观上管住货币，要根据人口流动情况分配建设用地指标，要落实地方政府主体责任，力促三四线城市去库存。

分析人士认为，未来或对自住型购房出台一定的优惠政策，对二套和二套以上住房出台一些“惩罚性”措施。

中国银行首席研究员宗良表示，2016年以来，个人住房贷款占新增贷款比重过大，与总体货币供应量较为宽松有关。会议要求为2017年的房地产信贷指明了方向，在总体货币供应或适度趋紧的背景下，下一步将采取措施将个人住房贷款控制在合理范围内，在满足合理住房需求的同时，严控和打击投机和投资行为。

交行首席经济学家连平表示，预计2017年房价依然会保持增长，全国房价涨幅趋缓是主要特征，房价暴跌的可能不大。

“被限购的核心城市将有一段时间处于量缩价稳的状态，但蛰伏调整后房价仍有上涨空间；前期增长稳健、涨幅相对温和的城市及核心城市周边区域将承接需求外溢，有量价上涨的潜力；产业基础薄弱、由资金炒作导致房价冲高的城市可能出现降价；经济欠发达、不靠近核心城市圈亦无旅游养老等特色的三四线城市将面临缓慢的去库存过程。”连平认为。

成交与投资方面，连平预计，将迎来“小年”。预计2017年市场成交将降温缩量，景气下降。限购限贷和严格监管两大利器的结构性调控将熨平成交波峰，前期集中入市对阶段需求的透支将使市场观望情绪转浓，加之基数提升，成交高增长不可持续。预计2017年商品房销售面积和销售额增速均将明显下滑，并有可能出现同比负增长。资金和成交具有向下传导和向外分流的效应，但不论从开发商拿地的考量还是投资资金的保值增值考虑，都很难从高价值城市完全转向低价值城市，真实置业需求更不会大规模撤离。

开发投资面临压力，增速或缓慢回落。预计2017年房地产开发投资将面临压力，增速趋于下行、缓慢回落，全年增速约2%左右。负面影响来自于房企资金来源的减少和需求端意愿的减弱两方面，而积极影响则主要来自于土地市场方面。预计供地减少的热点城市地方政府将在2017年落实加大推地的计划，一二线城市土地成交面积和金额占比进一步提升，

土地拍卖“三高”现象有所缓解，全国土地购置面积降幅收窄。

“当然调控目的为‘稳’而非‘降’，不会达到房价持续下降的程度，未来政策仍有相机抉择的空间。另一方面，去库存效果初显但并不显著，这一任务仍需继续推进。预计未来高库存压力的城市仍将维持相对宽松的政策环境。”连平说。

“国家要抑制房地产泡沫并防止出现大起大落。”欧阳捷补充表示，2016年前9个月制造业投资累计同比增长3.1%，低于2015年底的8.1%，自2012年以来连续第5年增速出现放缓。房地产投资下降会进一步拖累制造业投资下降。“从这个角度讲，2017年房价一定要非常稳定，政府要精准控制房价上涨。”

“对一线城市而言，成交量在逐年萎缩，但人在流动，量的萎缩对价格没有影响。”欧阳捷表示，“南京、苏州、厦门、天津这些热点二线城市，这几年供应逐年减少，随着国务院发布落实非户籍人口落户政策，会逐渐增加这些城市土地供应，缓解土地供求失衡，保持城市基本保持稳定。石家庄、贵阳等非热点城市将一如既往保持稳健。”