源泉汇理投资周报 | 存量房时代投资机会之上海商品住宅新房销售市场

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本文作者：唐静

金融研究员

商品住宅新房销售市场供需情况

2018年前三季度，上海全市新增商品住宅供应量约为542.09万平方米，同比增长54.67%；其中三季度新增供应量约310.38万平方米，同比增长286.19%，环比增长119.64%。整体市场的供应量仍集中在外环以外，以刚需、刚改项目为主，但内环以内以及中内环间的供应占比显著提升，分别占总体新增供应的4%和9%，郊环以外占比上升了18个百分点[1]。2017年，上海新增商品住宅供应量约为378.89万平方米，同比下滑52.77%。

2018年前三季度，上海全市商品住宅成交量为493.92万平方米，同比下降4.21%。其中三季度商品住宅成交量约为229.78万平方米，同比增长38.81%，环比增长58.59%。2017年，上海商品住宅成交面积约为633.05万平方米，同比下滑54.22%。 

2018年前三季度，上海商品住宅的销供比为0.91，去年同期的销供比为1.47。整体而言，随着三季度市场大量新增商品住宅供应入市，供需紧张关系在一定程度上得到缓解。2017年，商品住宅市场的销供比为1.67，连续三年市场处于供不应求状态，推动住宅价格上涨。

数据来源：中国指数研究院，源泉汇理

根据2017年至2018年9月上海商品住宅新房销售市场的月度供销数据，21个月份中17个月份市场处于供不应求状态。进入2018年三季度，随着市场新增商品住宅供应的大量增加，市场的供求紧张情况得以缓解。

值得注意的是，传统的“金九银十”房地产成交旺季，正逐渐成为过去。2018年9月的成交面积为69.84万平方米，比8月减少18.19万平方米，环比下降20.66%。同样，2017年10月共成交33.53万平方米，是2017年首次单月成交面积低于35万平方米，一方面与当月无预售证有较大关系，市场新增供应非常少，另一方面前期剩余的房源存在价格、位置和户型等方面的问题，去化速度放缓。

数据来源：中国指数研究院，源泉汇理

商品住宅新房销售市场成交均价

2018年前三季度上海全市商品住宅录得近几年较高成交均价，达到50,702.14元/平方米，较去年同期增长6.42%。2017年上海全市商品住宅成交均价为47,881.05元/平方米，同比增长24.83%。值得注意的是，虽然住宅成交均价依旧呈上升态势，但是2018年均价增长速度出现显著下降，主要是因为2018年三季度市场新增住宅供应放量入市，叠加限购再次收紧，整体市场供大于求。

数据来源：中国指数研究院，源泉汇理

根据2017- 2018年9月月度供销数据，从2018年2月开始，上海全市住宅销售市场进入一轮上涨行情，从2月份的42,544元/平方米上升至较高点的55,918元/平方米，增幅31.44%；9月份成交均价出现下降，环比下降3.28个百分点。

数据来源：中国指数研究院，源泉汇理

住宅土地市场

2018年前三季度全市共成交83宗住宅用地，共计667.6万平方米可建面积。2017年成交127宗住宅用地，共计成交1167.29万平方米可建面积，同比增长72.03%。

数据来源：中国指数研究院，源泉汇理

趋势展望

我们看到商品住宅新房销售市场的一些趋势：排名前列，2018年10月15日央行进行万亿降准操作，市场有观点认为此次降准可能会给一直处于严调控之下的房地产带来喘息的机会，但理论上资金进入房地产市场的可能性不大。第二，随着市场新增供应的进一步放量，住宅新房销售市场的活跃度或将增强，但是房地产政策的持续严调控将会在一定程度上压制市场需求。第三，传统的“金九银十”房地产成交旺季正逐渐成为过去。

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