土地遇冷流拍,房价会降吗?

Ai智能家居 2018-08-01 11:02:41
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土地流拍,开发商拿地趋于理性,楼市调控政策会长期坚持,房价平稳。

文:居李说房(公众号:淘房有品)

7月烈日炎炎,土地拍卖市场却有丝丝凉意,全国多个城市的土地流拍率上升,土地出让价格也有一定下跌。中原地产针对今年1至7月的全国土地流标情况的统计数据显示,截至7月30日,一线城市土地流标13宗,其中有7宗出现在北京。同时,一线城市13宗流标数目也是最近数年少有的流标数量顶峰,2017年同期为4宗;前7月二线城市合计流标经营性土地154宗,而2017年同期为77宗。三四线城市经营性土地合计流标达到了629宗,而2017年同期为284宗。

上海

7月上海有3宗宅地终止出让,其中不乏市中心的优质地块。

7月27日,闵行区浦江中心区6.5平方公里34-1、34-6地块(浦锦街道周浦塘南-9地块)终止出让,楼面起价26796元/㎡。

7月23日,杨浦区江浦社区地块终止出让,位于内环之内,距离外滩、陆家嘴仅几公里,楼面起价59207元/㎡。

7月13日,青浦区华新镇地块终止出让,面积39754㎡,容积率1.8,建筑面积71558㎡,起价150344万元,楼面起价21010元/㎡。

苏州

苏州土拍市场,7月有3宗优质地块流拍,位置都靠近地铁,都是名副其实的地铁盘,都在主城区,分别位于城北、城南、城西,起拍楼面价普遍位于1.3—1.8万/㎡左右。

杭州

杭州土地市场近期遇冷。萧山南部卧城板块出让了一幅地块,相比一年前,板块地价跌了近7000元/平米,据了解,该地块楼面地价13473元/平米,由旭辉地产拿下。而在去年5年,同板块同性质地块最终楼面地价已超2万/平米。

7月26日,位于临安青山湖科技城板块的一幅地块,也是仅一轮拍卖就成交,楼面地价9400元/平米,溢价率0%,自持0%。同样,该板块上一次土地出让,楼面地价却高达11113元/平米,地价跌了15%。

南京

根据南京国土资源局的数据,截止2018年6月13日,已成交的22幅地块中,有18幅以底价成交,占总数的82%,城北尧化门G08地块因无人参与流拍。热门的西善桥G18地块,经历86轮竞价后,仍未达到现房销售价格,被电建以28.2亿竞得,楼面价17919元/㎡。

2018年7月16日,《南京日报》报道,开发商拿地日趋理性,南京已连续8个月未上演达较高限价改竞保障房面积的情况。神奇的是,两天之后的7月18日,南京土拍调整规则,取消了竞价达到80%和90%较高限价时拿地的两道门槛,全面推行竞自持面积。

土地市场回归理性

针对普遍出现的流标现象,中原地产首席分析师张大伟认为,“这些土地往往配建复杂,属于非热门区域地块。以北京流标的住宅土地为例,因处于远郊区,而且地块有多重复杂的属性,导致房地产企业拿地意愿不强烈。”

至于一些城市核心区域的优质地块出现流标,新城控股集团股份有限公司高级副总裁欧阳捷认为,由于优质地块实在稀缺,起拍底价往往较高,甚至高于周边新房价格,此外还往往要求配套学校、医院、社区用房、租赁住房和保障住房,相当于进一步变相推高地价。“流拍土地增多,恰恰是土地市场回归理性的信号”。在欧阳捷看来,“通过市场紧缩、洗牌,淘汰掉一批体质羸弱的中小房企,反而会为实力房企腾挪出更大的发展空间。”

房价平稳发展

在全国房地产大调控即将进入2周年之际,特别是今年楼市调控“一城一策”精准发力,全国楼市总体平稳运行,调控取得初步成效。

昨天(7月31日)召开的中央经济工作会议再次明确,下决心解决好房地产市场问题,坚持因城施策,促进供求平衡,合理引导预期,整治市场秩序,坚决遏制房价上涨。加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。

中国房地产是政策市,政府的政策可能会决定未来发展主导的方向,调控的目标是防止房价大幅波动。对房价影响较大的是房产税制度改革和货币政策,行政性调控措施仅会抑制房价过快增长,不会导致房价大跌。从近些年的实际情况看,也是如此,行政性的调控措施没有导致中国房价大跌。不少人担忧限购、限贷、限售、共有产权、租售同权等这些行政性调控措施会导致房价大跌,其实,行政性措施的根本作用是,控制房价过快增长,抑制非理性投资。“住房是拿来住的,不是拿来炒的”这个定位不会改变。

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