实探新静安区【金融街融府】 | 如何将一手烂牌打出新意

2018月4月已经有不少开发商做好了开盘的准备，最值得期待的就是位于内普陀板块的【绿地海珀玉晖】和新静安区的金融街融府了。其中，金融街3年前以88.15亿元拿下上海火车站北广场三宗地块成为上海当时总价地王，金融街融府就是其中的住宅地块，也是踩盘对象。

据了解，这是自2014年斥资52.32亿元收购SOHO中国位于上海的“静安项目”和“海伦项目”后，金融街在上海拿下的排名前列项目。

踩盘详情

兰因是乘坐地铁来踩盘的，从人民广场出发，搭乘地铁1号线到达上海火车站地铁站大约需要9分钟。上海火车站地铁站距离项目约1.5公里，步行约17分钟。从项目到火车站地铁站途径2个红绿灯，还要穿越上海火车站和上海长途汽车客运总站这两大人口密集区域，对于赶早晚高峰地铁的上班族来说特别是一大难题。

项目由1栋14层小高层、1栋21层高层和2栋31层高层组成，主力户型包括建面89平、118平、130平和168平。总户数445户，绿化率35%，容积率为2.75，车位配比1.2，物业公司是金融街排名前列太平戴维斯物业管理有限公司上海分公司。

金融街排名前列太平戴维斯物业公司是北京金融街物业公司与排名前列太平戴维斯公司合资成立的，属于金融街系物业。相信大家对金融街系并不陌生，金融街控股公司在地产开发上采用"金融街模式"，即地产开发与产业打造并重，地产是平台，产业是核心，通过房地产开发和产业打造，成就彼此。旗下还包括北京金融街、金融街通州商务园、天津金融城、重庆江北嘴金融中心区等。

金融街融府也遵循这一"金融街模式"，御府约5万方的住宅项目，也是上海金融街32万方综合体中的一部分。金融街拿下上海火车站北广场三宗地块，其中C2为住宅地块、C1为商业办公地块，D地块则以办公属性为主。

资料显示，三宗地块土地总出让面积77273.7平方米，地上总建筑面积不超过326210.7平方米，地下商业建筑面积不超过24000平方米。被道路自然分割为三个地块，沿中兴路一字排开，涵括了住宅、商业、办公楼、公寓等多种产品类型。

销售预计假日过后住宅项目会开盘，现正在进行外立面的施工，按进度来看，2018年年底即可交房。由于前期看房客户较多，购买还需认筹摇号。

看看户型

在户型设计上，项目的所有卧室都是配有飘窗的，提高了房间的采光力度。户型方正，南北通透，每个户型都配有一个储物式阳台，可以放置洗衣机等电器。不得不提的是，项目采用了开放式厨房和书房的设计，利用折叠拉门，可以形成私人空间。

房间采用的是中央空调、新风系统等主流设计，即使在不开窗的情况下，也可以让房间干净清新，让住户在享受环境的舒适时也可以感受到家的温馨。

位于上海火车站北广场区域的金融街融府，南侧是火车站沿线和地铁3、4号线，东侧是恒丰路立交桥，得益于上海火车站周边的地理优势，相应的也无法摆脱噪音这一困扰。针对这一问题，金融街融府采用了隔音外窗降噪系统，使用办公玻璃，告别噪音烦恼。

周边房价对比

项目位于上海火车站北广场区域，火车站附近的楼盘全都面临同一个尴尬的事情——周边环境很差，老旧小区林立，治安问题隐隐堪忧。加上苏河湾板块内棚户区面积大，旧区改造工程任务艰巨，致使其住宅、商业发展进程缓慢。

金融街融府目前还未开盘，销售人员表示，开盘均价在10万元/平左右。和项目一样同样位于北广场的融创香溢花城均价在98000 元/平，宝华城市之星均价为98000元/平；而位于西藏南路的中粮天悦壹号均价达到130000元/平。不难发现，车站周围的房价已经成为了上海内环区域的价格洼地。

周边配套

项目位于新静安不夜城板块，项目周边轨交线路较多。项目距离上海火车站（1/3/4号线）804米、中潭路站（3/4号线）1085米、中山北路站（1号线）1116米、江宁路站（13号线）1238米，选择的空间也比较大。

对于有车一族，南北高架中兴路下匝道已经顺利通车后，17分钟可以到达人民广场，至多20分钟车程轻松抵达浦西各大核心商圈。销售温馨提醒到，工作日地铁出行会比自驾快捷不少，高架上的拥堵现象很频繁。

销售介绍，项目周边的教育资源不少，直线距离1公里以内的有中华新路幼儿园、静安实验小学、新黄浦实验学校。其中最近的为新黄浦实验学校，距项目仅400米。

项目本身就是综合体类型，知房君在踩盘的时候，商业、办公都处于建设初期，开街时间待定。据了解，上海较具人文气质的书店——大隐书局正式入驻金融街融府，这让知房君对金融街的品牌招商期待起来。

目前，周边最近的商业中心是五月花生活广场，屈臣氏、达芙妮、鞋柜、85°C、KFC、balabala、寰星酒店等各种业态都有布局，可以满足消费者的购物需求。

兰因分析

“火车站是特殊地方，虽然客流量大，但有效客户不多。且目前区域里面没有高端的基因，所以整体档次均不高。”这个产品入市能不能带动区域办公以及商务档次有待观察。此外项目还有一些硬伤，譬如，南北广场被马路和铁路割裂，客户资源很难相互流动，不利于增加人气。