【同策观点】租购并举下较具有投资潜力的“黑马”城市

中共十九大报告中指出“房住不炒”的理念，强调“多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”。

租

购

并

举

“租购并举”的概念虽然不是排名前列次提出，却是历史上排名前列次在如此高规格的会议上提把房屋的租赁和买卖市场放在同等重要的位置。因此，不管政策指引还是市场热度都释放了明显的信号，楼市迎来了新的大租赁时代。然而，并不是所有的城市都适合做租赁，哪些城市才是未来可以发力租赁市场的潜力股？

全国青年人口变化规律与租赁的关系

据国家统计局数据显示，近十年全国人口复合增长率为0.51%。截止2016年，全国总人口数达到13.83亿，年增长率接近6%。庞大的人口基数及稳定的增速为房地产市场发展奠定坚实的基础。

图：2003-2016年全国总人口数（单位：万人）

数据来源：中国国家统计局

近5年我国20-34岁的人口占比维持在24%以上，比前一个5年占比高出4个百分点，尤其是25-29岁人口占比逐年升高，2016年已达到9.35%。《2013年租房市场报告》统计的租客画像中，有89%的租客年龄分布在20-34岁之间， 2017年寓海研究院监测的69家品牌公寓中，年龄在18-32岁之间的租客占比高达95%。庞大的人口优势催生了巨大的住房租赁市场。

图：2003-2015年全国20-34岁人口占比情况（单位：%）

                  数据来源：Wind

从人口增长趋势来看，中国总人口增速趋缓，峰值约为14亿人，据预测，到2017年，劳动人口达到峰值约为9.966亿，而2010年劳动人口占比达到峰值为73.75%，社会抚养比出现拐点。劳动人口特别数量及相对数量的降低均意味着支撑购房的刚性及改善性需求在未来呈减弱趋势， 新房市场长期发展空间将进一步减少，存量房的发展空间越来越大。

图：1980-2050年 中国劳动人口及占比

数据来源: 同策研究院、世界银行

以上海为例，据上海统计年鉴，截止2015年末，上海市常住人口已达到2415.27万人， “十三五”计划到2020年，将上海市常住人口控制在2500万人以内。虽然有人口控制目标，但是，因有对冲人口老龄化和引进人才等需求，我们预计现有的收紧政策会宽松，从中长期来看，人口还会增加。（详细分析可参考上一篇推文：【租赁大趋势】国企为主导时代来临！入局者谨慎！）

因此，我们预估如果按“十三五”期间常住人口增加85万人、新增租赁住房70万套计算，“十三五”期间新增租赁住房供应能够覆盖新增住房需求，那么新增人均住房套数为0.82套/人。假设按照每五年新增85万人计算，到2040年，上海市常住人口将比2015年增长425万，达到2840万人。预计到2040年，需新增租赁住宅约250万套。

哪些经济圈是未来租赁市场的主战场？

从人口流动角度看，2006年到2016年，人口向一二线城市，也即北上广深和各省份省会及经济强市汇集。到2016年，一二线城市人口已经占比全国总人口的22%。

图：2006-2016年32个一二线城市年末常住人口变化

 数据来源: 同策研究院、国家统计局

注：32个数据完整的一二线城市：北京、上海、深圳、广州、天津、重庆、杭州、南京、武汉、成都、苏州、厦门、西安、长沙、宁波、无锡、福州、青岛、济南、南昌、合肥、郑州、太原、石家庄、呼和浩特、海口、兰州、昆明、贵阳、银川、温州、三亚。

从现今人口流动趋势来看，未来中国人口将持续向经济圈聚集，进而形成泛长三角、京津冀、珠三角、长江中游、成渝、山东半岛、中原、辽中南、哈长、海西、关中、北部湾12大经济圈，租赁市场需求也将以这12大经济圈为主。综合来看，人口向经济圈集聚是长期趋势，这些地区及城市的租赁市场长期看好。

图：2006-2016年长三角、珠三角、京津冀三大都市圈年末常住人口变化

 数据来源: 同策研究院、国家统计局 

哪些城市是布局租赁市场的潜力股？

一、从政策层面来说。目前，住房城乡建设部已会同有关部门选取了广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市作为首批开展住房租赁试点的单位。虽然试点城市中没有北京和上海，但两地也都在推进“租购并举”住房制度方面有着较大的动作。北京发布的租房新政策中提出了租房落户（主要针对本地户籍，非本地户籍很难）、受教育等相关条款；上海拍卖两块“只租不售”的地、增加租赁土地供应等等。

因此，未来布局这些城市首当其冲，可以享受天然的政策红利和补贴优惠福利。

二、从城市自身投资价值来说。就目前的房地产市场而言，租赁需求多集中于一二线城市，那么未来一二线城市中哪些可能是租赁市场的“黑马”城市？我们先了解下，投资布局租赁市场有几个关键性的指标。

首先，人口状况是排名前列指标，也是最核心的指标，城市人口必须是净流入的，也就是常住人口要大于当地户籍人口，并且常住人口需要有一定的增幅。据同策研究院统计，以下这些城市利用城市特性、产业及资源优势，经济发展日趋活跃，人口形成聚集效应，吸纳了大量的外来劳动力，形成了城市常住人口远高于户籍人口的现象。

图：中国一线城市及部分强二线城市常住人口及户籍人口对比情况（单位：万人）

数据来源：Wind、同策研究院

这些城市不仅常住人口高于户籍人口，而且人口净流入量级都是百万人以上，适合发展租赁住房市场。从常住人口数量上看，上海排名前列，其后依次为北京、广州、深圳、杭州、苏州、武汉、南京、东莞；从外来人口净流入数量上看，上海位居排名前列，其次是北京、深圳、广州，而深圳本地户籍人口仅占常住人口的三分之一。

外来人口的快速导入势必会造成住房供需矛盾，而目前房价太高，加上全国各地限购限售的政策阻碍了一部分人群租住购房的需求，迫使这部分人选择租房生活，也催生了住房租赁市场的发展。

图：2016年一线城市及部分强二线城市人均年可支配收入与房屋销售均价比 （单位：平米/年）

从人均年支配收入与房价比来看，深圳较低比例不足1，可见居民人均年可支配收入不足以购买一平米住宅；有趣的是东莞虽然在所有城市中排名较高，相对来说购房压力略低，但是东莞本地户籍不足常住人口四分之一，人口净流入数量基数庞大，具有发展租赁住房市场的潜力。

其次，从经济指标看，据国家统计局统计，中国目前GDP达万亿的城市有10个，包括北京、上海、深圳、广州、重庆、成都、天津、武汉、苏州、杭州。另外，南京GDP也即将破万亿。其中七个城市符合上述人口净流入的指标要求，而重庆、成都、天津并不在其列。

图：2015年重庆、成都、天津常住人口与户籍人口对比情况（单位：万人）

数据来源：Wind

比较特殊的是，2015年重庆户籍人口高于常住人口，重庆本地人口外出打工，出现了户籍人口流出的现象；成都与天津的人口净流入数量分别为237万人、520万人。因此，单从人口指标来看，成都与天津适合发展租赁住房市场，而重庆并不适合。

图：2016年中国万亿GDP城市

数据来源：公开渠道

最后，综合政策、人口、经济来看，我们得出北京、上海、广州、深圳、杭州、南京、苏州、武汉、东莞、成都、天津是发展住房租赁市场的潜力城市，而厦门、武汉、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆可能是“用租赁化解库存”的较佳选择，能享受政府福利，但却不一定是市场化的较佳选择，房企布局时需要谨慎考量。

内容来自“同策资管”