经过三季度的追踪盘点,发现中国奥特莱斯呈现这些趋势

原标题：经过三季度的追踪盘点，发现中国奥特莱斯呈现这些趋势

| 2018年1-3季度新开业奥莱项目盘点

（不含港澳台地区奥莱）

2018年1-3季度，全国新开业奥莱项目29家，较去年同期开业38家大幅缩减，新增奥莱商业面积149万平方米较去年同期326万平方米腰斩近半。该数字同样低于2016年同期的30家和207万平方米。

TIPS：2018年前三季度全国新开业的商业项目数量超过300个（不含专业市场、酒店及写字楼，商业建筑面积≥2万方），在开业数量上创下了近五年来同期较高纪录，但奥莱数量与占比较去年双双下滑。

今年1-3季度开业奥莱项目29个

此外，1.2万平方米的上海奕欧来二期即邬达克大道区域于9月中旬陆续开幕。（不含港澳台地区奥莱及0.5万平方米以下小型奥莱，家具奥莱、汽车奥莱、珠宝奥莱、食品奥莱、皮革奥莱等特殊专业奥莱）

29家新奥莱中，华地八佰伴、百佳华、百联均首次将旗下传统百货商场转型为城市奥莱，广百、海免首次涉足奥莱业态。连锁奥莱巨头中，首创、百联分别新增2家和1家大型奥莱。

按地区分，华东、西南、华中分别以10、6、6家分列前三，省份中四川一枝独秀开出5家奥莱，广东和浙江各开出3家奥莱。

今年已有多个奥莱项目改弦易辙为常规购物中心甚至停业，例如上海米格天地和长治亚太奥特莱斯擦去奥莱印记，转型家庭购物中心更名为合生新天地和亚太时尚购物广场，诸暨逸乐城取消奥莱向文化艺术广场转型，重庆王府井城市奥莱租约到期即将停业。

十月开业：福州东百优品城奥莱、美兰美购城名品折扣仓、上海巴黎春天七宝城市奥莱、 玉屏田坪镇奥特莱斯……

| 今年四季度年计划开业奥莱项目

主力部队连锁机构奥莱10家：百联奥莱2家（济南及武汉2期）、首创奥莱2家（济南郑州）、王府井2家（长春远洋王府井赛特奥莱和厦门集美奥莱生活广场）、长沙友阿城市奥莱、南京东郊奥莱2期、邯郸华耀城大梅沙奥特莱斯、常州爱琴海购物公园奥特莱斯……

非连锁机构：合肥百大奥莱生活广场、保定隆基泰和赛纳瑞奥特莱斯、西安静安国际·万国荟公园奥特莱斯、扬州九久奥莱城市广场、南充川东奥特莱斯、张家港锦隆奥特莱斯、宁波乐汇IN城市奥莱广场、遵义自游港•奥特莱斯广场二期、吉安金鑫瑞德奥特莱斯、乌鲁木齐新疆奥莱国际城、乐山沙湾奥特莱斯、六盘水瑞德奥特莱斯、邢台盛世里奥莱、福清亚商·奥特莱斯、哈密华地奥莱广场、吉安金鑫瑞德奥特莱斯、浙中名品港、株洲云龙假日欢乐广场奥莱、上虞中甬奥莱、达州欧洲城时尚奥特莱斯、青海西宁南门大新仓奥特莱斯……

| 今年奥莱增量预计处于近三年较低谷

据中商数据统计，虽然今年四季度计划开业的奥莱尚有30来家，按惯例三分之一项目将延期至2019年，故较之于2017年开业54家奥莱（剔除2016年试营业2017年正式营业项目），全年新增奥莱数量及奥莱面积势必均将下降，成为自2016年来首次新开业奥莱数量及面积双双下降的年份。预计今年新增约50来家奥莱，仍然处于历史第二高位，相当于2000年至2009年10年间的新开奥莱数量之和。

2000年和2002年，中国大陆排名前列家城市奥莱和郊区奥莱北京上品折扣王府井店和北京燕莎奥莱开业，2005年至2010年每年新增10余家奥莱，2011至2012年每年新增20多家奥莱，2013至2015年猛然提速至30家，2016年起增至40余家，2017年超过50家，但2018年预计维持在50家左右。

历年来全国停业或转型奥莱超过一百家，停业奥莱9成属于没有运营能力的杂牌奥莱，开业3年以上的非专业连锁奥莱停业比率高达5成，个别奥莱开业不足一年即名存实亡。停业的连锁奥莱集团旗下门店仅10%，如租约到期的重庆王府井城市奥莱、青岛春天奥莱及上海Foxtown。

| 存量、新建、停业烂尾奥莱各250余家，三分天下

据中商数据统计，自2002年大陆排名前列家奥莱开业迄今，大陆已停业转型奥莱超过100家外加烂尾及不了了之奥莱项目150余家，停业及烂尾/取消的奥莱项目合计250来家（9成是非连锁的杂牌军，仅仅是项目名中带了奥莱字样引入了部分折扣店），目前营业中各类奥莱逼近250家（20%业绩优良--其中8成奥莱店王为连锁奥莱，40%业绩平平，40%运营艰难），在建及规划中的奥莱项目也有250来家，三者比例恰好是1：1：1，后续竞争将非常激烈。

| 中国奥莱业新趋势

但今年新开业项目的猛然下降不代表奥莱投资进入下降通道，事实上，今年全年新开业奥莱数量依将处于相对高位，据中商数据统计，在建及规划奥莱数量更是不断上涨。

1. 类型多样化

今年新签约的太原王府井奥莱主打主题公园模式，砂之船主打艺术商业范，际华园主打运动娱乐风，佛罗伦萨小镇主打奢侈品大牌欧式小镇，优客主打韩式城市奥莱……各种风格不同模式的奥莱层出不穷。

2. 规模大型化

今年前三季度新开业奥莱项目中，8万平方米以上大型项目占比为31%，首创、砂之船、百联、王府井、杉杉等连锁奥莱集团在建待建奥莱更是全系大型项目，且已营业项目也不断扩建2期3期，其中不乏20万平方米以上的巨无霸奥莱综合体。美国塔博曼集团携手王府井集团欲在北京等地投资大型奥莱综合体。

不同于都会型购物中心，奥莱由于大多位于偏僻地区周边空地众多且拥有大型户外停车场而便于分多期扩建，例如哈尔滨枫叶小镇奥莱2期兴建了枫叶小镇温泉度假村与婚礼中心，石家庄北国奥莱2期为水世界乐园，长沙百联奥莱2期则兴建家庭定位的区域购物中心。

据中商数据统计，大陆业绩较高的13大奥莱店王，12家奥莱均有后期扩建计划占比高达92%，其中5家奥莱有3期甚至5期的规划。港台奥莱店王如太古东荟城、华泰名品城、三井奥莱等也正纷纷扩建。

3. 机构连锁化

连锁奥莱力争上游，市场集中度提高。在短兵相接的苦战中，大型连锁奥莱机构已牢牢掌控了市场主导权，导致不具备奥莱运营经验的非连锁奥莱往往难以如期开幕。今年前三季度新奥莱项目中，连锁集团项目占比再次提升，首创、广百、百联、银座、中王均有新作问世。

商业地产发展商中，随着红星爱琴海进入，50强商业地产发展商中已有四成进入奥莱业态。

由于百联、华地、广百、东百、百佳华、合肥百大、香港新世界今年均涉足城市奥莱，据中商数据统计全国50大百货集团中已超过半数进入城市奥莱业务，预计至今年年底，29家百货集团将开出73家奥莱包括47家城市奥莱和26家郊区奥莱。

2017年大陆营业额较高的25家奥莱总营业额高达492亿元，TOP25奥莱店王在全国二百余家奥莱中数量占比仅10%出头，但25强奥莱店王的销售额市场占比却高达六成。这25强奥莱店王中，6大头部连锁奥莱集团（百联、王府井、佛罗伦萨小镇、砂之船、杉杉、首创）门店达14家占比56%，其他连锁奥莱集团门店8家占比32%如九龙仓时代奥莱和燕莎，非连锁奥莱仅有3家但都背靠集团的强大资源（沈阳兴隆大奥莱、郑州丹尼斯七天地和成都苏宁城市奥莱），分割销售的杂牌奥莱则一无所获。

2018年营业额有望超过10亿的30家奥莱店王中，6大头部连锁奥莱集团门店将达18家占比扩大60%，其他连锁奥莱集团门店9家占比30%，大商业集团旗下非连锁奥莱依然仅有3家占10%。

4. 布局下沉化

去年，安阳、阳江、宿迁等三四线城市首次出现了奥莱，今年上半年，奥莱又首次进入了漯河、营山、南充、衡阳、临沂，但低线城市的奥莱遭遇水土不服的现象较为普遍。

5. 开发合作化

随着国内奥莱突破250家，竞争日趋激烈，不再仅仅是非商业地产及零售业门外汉的开发商纷纷选择引入专业连锁奥莱负责操盘。具备相当商业地产开发经验的大集团及区域型百货龙头企业同样对引入专业奥莱龙头企业合作开发奥莱形成共识，与百联、砂之船、杉杉、首创、王府井等奥莱大鳄的轻资产输出管理战略一拍即合。六大头部奥莱集团同时发起收购兼并不具备奥莱运营资质的项目。

例如，远洋集团与王府井集团合作打造长春远洋·王府井赛特奥莱，西北百货王国芳集团与杉杉商业合作兰州杉杉奥莱，河南购物中心王新田置业与首创矩大合作开发郑州首创奥莱，新疆汇嘉时代百货联手杉杉共同设立乌鲁木齐杉杉汇嘉奥特莱斯，明发集团与砂之船集团签订战略合作协议在长沙等地的明发广场引入砂之船奥莱，鲁能集团联手首创在大连开发奥莱，王府井收购西安西恩温泉奥莱。

| 后续奥莱增量不减反增

聚焦连锁奥莱大鳄们近半年来的拓展拿地情况，据统计百联、王府井、砂之船、首创、杉杉、佛罗伦萨小镇这六大较具代表性的奥莱领军企业，1-9月共计新签约17个奥莱项目，前期选址考察洽商及待推进项目超过10个。新晋奥莱业的连锁新军同样不甘人后。

| 大鳄纷纷跨足奥特莱斯

继万达、月星、世茂、绿地、北京华联、新华联前两年相继进军奥莱后，红星集团首次推出爱琴海购物公园奥特莱斯产品线主攻二三线城市，计划未来十年打造100座爱琴海购物公园奥特莱斯，排名前列爱琴海奥莱并进驻常州。

际华园同步在重庆长春西安扬中咸宁清远六地布局。

北京华联集团继北京八达岭奥莱大获成功后，近期签约昆明宜良奥特莱斯购物休闲度假小镇。

九龙仓旗下时代奥莱成都店启动2期建设。

静安赛特一举策划了西咸北关泉州长沙多个万国荟奥莱。

花样年旗下花样世界奥莱继成都拉萨之后签约扬州和宝鸡。

新沣尚柏登陆沈阳天津安阳之后进军厦门。

春竹在哈尔滨春风得意后启动海宁扩建项目并签约济宁。

绿地集团奥莱小镇奥莱缤纷广场签约启东。

联美集团上海联美西虹桥奥莱。

以沈阳兴隆大奥莱而闻名的兴隆集团提出了未来20年集中建设兴隆奥特莱斯的计划。

海印又一城未来将通过并购的方式扩大奥特莱斯的销售规模，将在上海、珠海、江门、肇庆等地布局以奥莱为主力店的一站式购物中心……

银泰、友阿、万达、欧亚、银座、亿丰、中城、优客、华盛、茂业、上品、海印、衣恋优客、中王、绿地、北国、北京华联、金源、瑞安、隆基泰和、新昌控股、雨润等集团同样在奥莱业务动作不断。

随着香港新世界百货正式宣布城市奥莱成为集团第四条产品线，自此，除了大商、天虹之外，全国其他知名的连锁百货集团已悉数加入城市奥莱战局。

其他新签约奥莱诸如：城市奥特莱斯签约入驻聊城万达广场欢乐小镇，安徽阜阳·临泉奥特莱斯地块出让，上海五角世贸商城签手新奥莱集团，淄博明发奥莱，都江堰签约奥特莱斯购物公园，潍坊山东半岛奥莱，福清亚商奥特莱斯，太谷星光奥莱健康金融小镇，渭南大荔中商奥莱，宁海尚都城·奥特莱斯二期，宁波象山同恒奥莱，成都新津希望·奥特莱斯，扬州江都滨江新城奥莱，镇江环球奥莱……

据中商数据统计，今年截至9月底全国各地新施工及新签约各类新奥莱及意向项目已超过50个。

| 连锁奥莱营业额与市场份额同步扩大

百联、王府井集团奥莱业务今年上半年营业额增长11.92%、8.44%，大大高于同期百货业务营业额增幅。

2018上半年，杉杉集团2家去年新开奥莱有望实现开业首年即盈利，集团现有5家奥莱有望全年均实现盈利。宁波杉井奥莱上半年实现销售12.3亿元，为去年同期的113%，增幅位居宁波市大型商业零售企业增速排名前列。杉井奥莱自2011年开业至今，从年销售2.7亿，到半年就完成12.3亿，已连续7年保持年度两位数以上的稳健高增长态势。哈尔滨杉杉奥莱上半年实现营业总额7.8亿元，为去年同期的120%，客流同比增长27%。郑州杉杉奥莱上半年实现营业总额7.3亿，达到去年同期的135%，客流同比22%增长。太原天美奥莱于去年9月份开业，开业3日，客流量成为中国奥特莱斯的吉尼斯纪录，今年五一期间3天客流也达到9万多人次。2018年上半年实现销售8亿元，共引流251万人次。南昌奥莱上半年实现销售3亿元，下半年将重点加大引流幅度，同样有望实现当年开业当年盈利。

首创置业由于新开业奥莱项目众多，今年上半年奥莱实现（租金）营业额23.7亿元，同比增长43%；客流量达1032万人次，同比增长23%。对比首创集团已经开业的6座奥特莱斯，2017年全年（租金）营业额为32.4亿元，同比上涨35%；客流量达2540万人次，同比上涨近34%。

砂之船得益于重庆、璧山、合肥和昆明4家奥莱营业收入的增长，砂之船房托本季度（2018年3月28日上市日期至2018年6月30日）总营收为1.93亿新加坡元，较去年同期的1.376亿新元，增幅高达40.6％。

佛罗伦萨小镇去年销售营业额增长22%，达68亿元，迎接了300多万消费者。2018年才过半，营业额同比就超过了去年，预计今年增长达17%，达到78亿元。其中，上海佛罗伦萨小镇上半年营业额同比增长33.3%。

以上海市场为例，上海今年上半年营业额增幅较高的典型商场中，高性价比的奥莱和免税店增幅惊人，奕欧来浦东迪斯尼店和浦东佛罗伦萨小镇今年上半年营业额大幅上涨47.7%和33.3%，连同浦东机场日上免税店43.7%，包揽全市前三。恒隆广场和ifc国金中心两大奢侈品集中地增幅大涨15%和14%。奥莱、机场免税店和奢侈品购物中心成为上半年魔都业绩最骄人的商业类型。

| 停业转型的奥莱同步增加

值得注意的是，奥莱业虽发展迅速，但由于新项目大量开业，竞争激烈导致部分优质奥莱营业额增幅出现放缓。另一方面，由非专业奥莱机构开发的奥莱项目由于缺乏相关资源大多举步维艰。例如上海青浦百联奥莱对街的米格天地运营5年后，于今年8月宣布去除奥莱印记转型家庭娱乐购物中心，并更名为合生新天地。乐清太子龙逸乐城和长治亚业奥莱同样撤离奥莱业务。重庆王府井城市奥莱由于租约到期，也即将撤出解放碑商圈。

据中商数据统计，近5年来全国停业转型的奥莱项目超过40家，其中不乏青岛春天奥莱、上海松江狐狸城、杭州临平尚亿奥特莱斯、成都美嘉森、广州摩登奥莱、重庆瑞福奥莱、广州白云5号停机坪欧莱斯、临沂齐鲁园橘子工厂等知名项目。

部分区位欠佳的待开发项目更是命途坎坷，例如佛山规划的三水奥特莱斯，遭遇首创退股，新昌接手后，佳兆业本意向合作又最终宣布放弃，所幸9月北京控股集团同意以项目公司估值为基础以注资及股份认购方式持有项目公司51%权益，以共同开发新昌项目公司于北京、广州、佛山、铁岭、天津及泰安等地项目。友阿集团终止石家庄奥莱开发项目，青岛盛文等奥莱项目拍卖则是一再流拍。

据中商数据监测，非大型连锁奥莱集团开发的所谓奥莱项目中，大多出于销售商铺目的进行包装，却由于种种原因开业日期一延再延，半数项目甚至延期2至3年以上，而终止开发成为烂尾楼或直接胎死腹中不了了之的奥莱项目更是层出不穷。越来越多的非连锁奥莱项目开始寻求头部连锁奥莱企业的合作共同开发，兼并收购与合作开发成为趋势。

| 奥莱业加速整合 六大头部奥莱集团拓展大战

仅就项目总量而言，首创后来居上以16个项目暂时跃居排名前列，砂之船手握12个项目成为亚军与具有先发优势的百联并列第二，王府井、杉杉、佛罗伦萨小镇紧随其后。但随着各集团尚处缄默期的前期选址项目日后陆续落地，排名及竞争格局将不断演变。

以上统计剔除了付线产品如百联UMAX悠迈生活广场及王府井百货改造而来的城市奥莱，也不含小于3万平方米的后期扩建项目如佛罗伦萨小镇和杉杉各地2期3期，也不包括港澳台地区奥莱如香港佛罗伦萨小镇。

以上统计剔除了由百货店改造而来的中小型城市奥莱（例如王府井百货旗下王府井城市奥莱），及小于5万平方米的同一项目后期扩建项目。

奥莱拓展大战愈演愈烈，首创以手握17店暂居排名前列，砂之船、百联、王府井齐头并进均为13店，杉杉和佛罗伦萨小镇则暗自发力中各有9店和6店。

| 百联、王府井、砂之船、首创、杉杉、佛罗伦萨小镇

六大头部奥莱集团2018年上半年动向

百联集团：

1月百联旗下上海排名前列城市奥莱UMAX悠迈生活广场进驻五角场原东方商厦。4月嘉兴海宁（杭州下沙）百联二期“杭嘉中心”宣布开建，贵阳花溪大学城奥莱项目前期选址考察。6月百联奥莱杭州店正式签约余杭超山。9月百联奥莱意向签约绍兴柯桥。长沙百联奥莱和济南高新百联奥莱2店、武汉百联2期3家奥莱计划年内开幕。

王府井集团：

4月与蓝光集团合作的河南新乡王府井平原商业小镇（含10万方的奥莱）举行开工仪式，5月签约云南城投王府井赛特奥莱将入驻昆明滇池会展中心风情旅游小镇，7月王府井集团携手美国塔博曼集团考察北京大兴区、海淀区商业项目地块为大型奥莱综合体选址；7月又与山西能源交通投资有限公司签署战略合作协议，双方将投资20亿元，在太原晋源区建设国内排名前列大型园林生态式奥特莱斯商业综合体项目，太原王府井奥莱是目前国内较大的奥特莱斯主题购物公园项目。8月王府井奥特莱斯签约入驻重庆山水主题小镇。

长春远洋王府井赛特奥特莱斯和厦门集美王府井奥莱生活广场计划年内开业。筹备项目包括沈阳赛特奥莱二期、北京赛特奥莱二期。前期洽商项目包括成都龙泉、武汉蔡甸等地。

TIPS:王府井集团加速布局奥特莱斯业态。2017年，奥莱业务营业收入33.27 亿元，同比增长41.23%，呈现快速增长势头。王府井方面表示，还将紧抓奥莱窗口期，加速扩张，预计未来奥莱业务将进一步扩大收入占比。2018年上半年，百货/购物中心营业收入同比增长1.18%;奥特莱斯营业收入同比增长8.44%。

砂之船集团：

1月签约长沙明发国际城并将于年底开幕。3月亚洲排名前列奥特莱斯房地产投资信托—砂之船新交所成功上市。5月签约宝雅置业进驻扬州江都滨江新城，计划于2019年开业。9月，砂之船重庆西部店宣布启动2期工程，由目前的7万平方米扩容至27万平方米。并与亚洲较大的精品生活方式平台寺库达成战略合作，推进彼此线上线下合作，实现优势互补，创造奢侈品行业新物种。

并计划逐步进军北京、上海、深圳、成都、武汉、福州、南昌、厦门、大连、郑州、沈阳、济南、南宁、兰州、西宁、呼和浩特、乌鲁木齐，并在杭州积极洽商合作开设2号店。

砂之船集团继续模式创新的步伐，全力打造“1+N超级奥莱”。“1代表‘奥莱’，N代表围绕健康、文化、娱乐等符合消费升级趋势的新型线下社交生态圈。在砂之船的“1+N超级奥莱”模式里，除了传统的“名品折扣购物”，还涵盖“超级儿童馆”、“超级运动馆”、“超级农庄”，“超级家居”等，它们和原有的传统奥莱零售一起，组合成张力更大、更具多样性的全新商业模式。

砂之船计划在北、上、广、深、各省区中心城市及香港地区、东南亚，与各类开发商、政府平台、商业运营商广泛开展租赁合作、股权投资、项目并购、运营托管等。未来5至10年内，砂之船旗下奥莱项目规模计划达到50个，管理面积计划达到500万方以上。

首创钜大集团：

4月武汉首创奥莱正式营业，5月拿下青岛高新区奥莱地块，6月推进成都奥莱项目前期选址项目，7月成功获得南宁兴宁奥莱项目地块，9月携手鲁能集团开发大连金石滩奥莱。2家奥莱计划年内开幕分别为：济南唐冶首创奥特莱斯、郑州新田城首创奥特莱斯。北京房山2期、长沙、西安、昆明、重庆五地首创奥莱正处于建设期，南宁、青岛即将启动。并计划进军福州、厦门、南京、上海、太原、天津、大连等地，离“5年20城”的目标更近了一步。

TIPS:首创已开业奥特莱斯有7家，包括北京1期、湖州、万宁斯、昆山、杭州、南昌以及刚刚于4月29日正式开业的武汉首创奥特莱斯。目前，首创持有及管理的奥莱项目数量已达16个，在6大奥莱大鳄中暂居首位。

预计到2020年，首创钜大将全面覆盖一二线城市和消费热点城市，成为中国较大的奥特莱斯营运商之一。首创奥莱今年上半年租金收入1.58亿元，同比上涨50.72％。

杉杉集团：

1月郑州电视传媒集团宣布携手杉杉集团计划建设郑州杉杉奥特莱斯二店。2月竞得赣州章贡区沙石奥莱地块，预计2019年开业。3月国芳百货联手杉杉投资兰州杉杉奥莱，预计2019年年底开业。9月宁波杉井奥莱启动5期扩建，乌鲁木齐项目土地完成动迁。加上已营业的宁波哈尔滨郑州南昌太原舟山6座奥莱，杉杉旗下奥莱即将突破10家。

此外，成都、沈阳、呼和浩特、温州等城市的新项目也在稳步推进中，郑州、太原等城市还在积极寻找二店落位。

从原来主要依赖开发部开疆扩土，到鼓励有条件的既有门店寻求区域内的二次拓展；从原来自建自持的“重资产”模式，到不排除收购、兼并、管理输出的“轻重并举”模式；从原来坚持“纯血”奥莱的项目定位，升级为引入新业态，打造“奥莱+shoppingmall”的经营模式。

佛罗伦萨小镇：

5月签约重庆沙坪坝佛罗伦萨小镇1期计划今年年内开建，预计2020年建成。上海、天津、佛山、成都、武汉5大已开业项目均将进行2至4期的扩建，补足体验业态的天津佛罗伦萨小镇4期和上海佛罗伦萨小镇2期均已启动。并寻觅拓展青岛等城市的商机，未来4年佛罗伦萨小镇还将在国内有3至4家新奥莱亮相。

来源：联商高级顾问团成员 郭歆晔数据来源：中商数据未经允许 不得转载！

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