焦点观察|开盘2个月去化仅四成,杨浦城投·悦江湾为何卖不动?

2023年，杨浦城投20.8816亿元拿下长海社区025-07地块，打造杨浦城投·悦江湾，成为区域内断供十年以来的首个新房项目。

网上房地产显示，杨浦城投·悦江湾项目早在去年11月份11批次过会，一次性推出290套小高层+洋房产品，主力户型为建面约99-142㎡3-4房，备案均价99000元/㎡。

直到今年1月18日，杨浦城投·悦江湾才正式摇号开盘，认购期间获得179组意向认购，认购率约62%。至今已然过去2个月，290套房源仍有169套可售，开盘去化仅四成。

作为断供十年的板块，积压的购房需求暂且不说，开发商杨浦城投为本土国企，也绝非泛泛之辈，然而就是这“仅有的一根独苗”，入市并没有掀起什么浪花。这个十年一遇的新盘，怎么就不行了呢？

“手枪型”地块，先天不足难利用

从地块来看，杨浦城投·悦江湾地块被网友比喻为“手枪形状”，这样不规则的地块很考验开发商的开发能力。而在规划这个楼盘的时候，开发商杨浦城投只是简单地将整个地块划分成了两个部分：横三排+竖三排。

这样的楼栋排列布局，导致三栋高层的采光差异巨大。由于社区空间局促，小户型楼间距只有30+米，低层采光堪忧，大户型所在的4#楼无遮挡，也就是将采光和景观面最大化给到了总价段更高的大户型。而且因为地块形状原因，小区的保障房设计在了最南边，对采光也有一定影响。

产品乏善可陈，装标只有“两件套”

再来看产品，杨浦城投·悦江湾共三种户型，包含99m²3房、142m²4房的高层产品，还有少量114m²3房的洋房产品。户型设计总体中规中矩，没有太多亮点可言。

装修标准也比较平庸，市区豪宅盘常见的“三件套”没有配齐，只有空调和地暖，没有新风，墙纸也不是交付标准，定位总体偏刚改。

还需注意的是，项目预计2026年交房，交房时间偏晚。买房后还需要等待两年时间，对于购房者来说是个不小的成本。

配套平平，周边“老破小”环绕

杨浦偏居上海东北一隅，早期工业发达，建设了上海最多的工人新村。但如今，大片的工人新村拆不动，让杨浦的城市界面十分老旧。

杨浦城投·悦江湾所在的杨浦中原板块，尽管背靠高大上的副中心五角场，也聚集了大量的80/90年代的工人新村，比如长海一至四村、国和一至四村、市光一至四村以及开鲁一至四村等。这些数量庞大的“老破小”将项目紧紧包围其中，给人一种不和谐的感觉。周边的环境因素会对购房选择产生一定的影响，也令人开始质疑它的升值潜力。

杨浦，一直是上海的教育强区，但杨浦城投·悦江湾周边的教育资源明显拖了后腿。附近的上体附中附属小学和杨浦区世界小学都挤不进梯队，同济第二中学则属于第三梯队，并且周边没有规划新的教育用地。如果买在这里想要上好一点的学校，只能考虑民办。

周边城市界面老旧、教育资源平平，还有所在地块的先天劣势，再加上等待交房需要时间成本，对于购房者来说，杨浦城投·悦江湾并不是最优选择，其去化缓慢的结局难免。对开发商来说，虽然拿下了核心地段的地块，也要在产品排布、交标品质等方面发力，项目才能跑出圈，得到市场认可。