12年间房价涨幅超6倍,这个外环外保障房基地值得置业吗?

近期有网友来咨询我们浦江镇板块是否值得置业。

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浦江镇地处闵行浦东交界处，紧贴外环线，距离人民广场仅有15公里，与卢浦大桥相连的市级快速路浦星公路贯穿整个板块，是距离市中心最近的一个城镇。

浦江镇板块区位图

浦江镇也是目前上海较大的一个镇，由原先的陈行、杜行、鲁汇合并而成，因世博建设而成为知名的保障房基地，同时北有前滩，南有奉贤新城和5号线，配套设施经过多年早已完善。

今天，我们就来盘一盘浦江镇板块的置业价值。

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浦江镇40亿地王诞生

房价、地价始终是讨论一个板块避不开的话题，浦江镇的发展历史中，房地产是重要的驱动力，也是板块较大的受益者。

2011年上海市商品房成交均价为21447元/㎡，2015年为32315元/㎡。5年间，上海的商品房均价呈现递增趋势，5年时间增长了50.67%，涨幅惊人。

2011-2015上海市商品房成交均价

与此同时，浦江镇板块2011年商品房成交均价为28319元/㎡，至2015年为35610元/㎡，5年增长25.75%。2011年的时候，浦江镇房价即已超过上海平均水平。

2011-2015浦江镇商品房成交价格

紧接着2016年，融创以40.32亿收购了上海摩克持有的位于浦江镇住宅项目，总建面5.37万平方米，容积率0.41。这就是后来的上海桃花源，因13.98万/㎡的均价超过许多内环内新盘而名声大噪。

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动迁基地变成高档住区

其实浦江镇的发展最早可以追溯到2002年卢浦大桥的建设，这使得原先“很远”的浦江镇一下子拉近了与市区的距离；同时，因为筹备2010年世博会的原因，大量居民动迁至浦江镇，这里也成为了上海六大保障性住房基地中占地面积较大的一块中心城镇。

虽然有人会觉得动迁房比较“low”，品质不行，但不可否认的是动迁房带来的大量人口，使得浦江镇基础配套得以升级。

同时开发商对板块建设也有不容小觑的贡献，不仅仅是配套升级，更是带动了区域内商品房的品质。

浦江镇有两个非常著名的大型商品房住宅区，分别为华侨城和鹏欣一品漫城，深耕浦江镇均已超过十年，可以说是见证了浦江镇楼市的变迁。

浦江华侨城鸟瞰规划图

先说说华侨城，”我们不是在开发一个小区，而是在造一座城”，这是笔者对华侨城最深刻的印象。整个华侨城规划建筑面积130万方，得益于华侨城多种低密多层产品以及宽阔栋距，容积率仅有0.78。

图源：新浦江城——华侨城

根据网上房地产数据显示，华侨城（备案名：新浦江城）2005年项目备案价为7880元/㎡，到2018年备案价达50799-71996元/㎡，13年间房价涨幅有七八倍，这对于一个外环外的项目来说，涨幅还是很高的。

最有名的还是华侨城十号院。十号院定位高端低层住宅区，位于浦江华侨城核心位置，南临黎明河，环境优雅。

项目共64幢独栋别墅，户均2亩的尺度更是独栋别墅中的优质。此外，社区约2300㎡人工湖、约500-1200㎡私家花园标志着这里的客户阶层主要以CEO级的成功人士为主，更看中社区私密性与尊贵感。

华侨城十号院实景

2019年10月18日，浦江华侨城4期最后22套叠墅推出，主力建面约197～235㎡叠墅，总价段在1045万～1500万，这个近15年的百万房大盘至此即将收官。

再说浦江镇另一大盘——鹏欣一品漫城，这是一个集住宅、别墅、商铺于一体的50万方大型社区，由上海本土开发商鹏欣打造。

项目位于8号线芦恒路站旁，是实打实的轨交房。发展运营十多年，所以如今的周边足以用配套完善来形容，社区内部双会所，分别位于一期和三期，早已投入运营，芦恒路上的商业街基本上也可以满足日常生活所需。

位于芦恒路的漫城商业街

2007年，一品漫城一期开盘备案价10000元/㎡；2009年，二期备案价19000元/㎡；2011年，三期备案价24100-37100元/㎡；2014年，四期备案价35100-47000元/㎡；到2019年，五期较新一次开盘，备案价为60050-69940元/㎡。

涨幅也是肉眼可见的，12年间涨幅达到6倍之多。

鹏欣一品漫城的住宅产品种类也是较多的，有高层、小高层、loft、别墅等，户型设计多样，可以满足了各类人群的购房需求，无论刚需首置，还是改善型置业者，都能在一品漫城看到相应的面积和户型选择。目前项目也即将收官，还有少量三期和四期的住宅、别墅以及部分商铺在售中。

（以上浦江华侨城及鹏欣一品漫城“备案价”仅为笔者截取网上房地产上部分非别墅类房源开盘备案价。）

目前来看，浦江镇的新房库存紧缺，华侨城与一品漫城即将清盘。不过近期旭辉以底价竞得浦江镇一幅地块，未来至少可供应603套房源。

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低调又有实力的浦江镇

浦江镇是个低调的板块，它的两个“邻居”都是大火的地区，北面前滩不用多说，被誉为陆家嘴2.0，南面的奉贤因2018年底通了5号线南延伸段，以及2019年有一部分区域被划入了自贸区新片区而火了一把。浦江镇发展十余年来，已经相对成熟完善。

交通方面，就轨交而言，1条8号线贯穿全板块，将浦江镇与市区、市北相连，从沈杜公路出发至人民广场仅需40分钟左右，如果是其他站点如芦恒路前往人广，耗时将会更少。

2018年3月底开通的浦江线，通过与8号线在沈杜公路进行换乘，改善了浦江镇鲁汇和杜行大居居民的出行。

浦江线

公路方面，横向的外环高速、申嘉湖高速，纵向的浦星公路、林浦公路形成纵横交织的立体交通路网，将浦江镇很好的与外部板块连接在一起。

商业：浦江镇的商业基本都分布在8号线沿线，浦江镇地铁站旁的是整个浦江镇核心商业、也是区域内较大的商业综合体——华侨城OMALL，项目体量8.6万㎡，内含电影院、家乐福超市、餐饮；江月路地铁站旁则是红星美凯龙家居广场、浦江城市生活广场、卜蜂莲花等配套。

华侨城OMALL

教育：浦江镇板块的教育从幼儿园到高中，一应俱全，中福会浦江幼儿园、尚德坤庭幼儿园 上师大附属闵行第三小学、黄浦一中心世博小学。初、高中有向明中学（浦江校区）、上师大附中、浦江一中，多数为重点中小学，教育资源非常优质。

医疗：板块内有仁济医院南院，复旦大学附属眼耳鼻喉科医院两家大型三甲医院，以及多个社区卫生服务中心。

复旦大学附属眼耳鼻喉科（浦江院区）

总结

从大型综合性商业到三甲医院，从名校教育到多维度交通，地处外环外的浦江镇不仅有着完善的配套，楼市也保持着较高的活跃度。区域内的楼盘以改善和豪宅为主，板块南部则是保障房为主。可以说，不同预算的购房者都能在这找到对应价位的房子。