住宅的冰与商办的火

一说到房地产，人们自然而然想到的是住宅，这和一提到资本市场排名前列反应是二级市场（A股）的情况类似，对于商业地产，鲜为人知。

从2016年9月底开始，虽然有信贷紧缩和“四限”调控的密集出台，房地产市场依然交出了一份光亮的成绩单，呈现出两方面显著特征：一方面是整体成交规模依然维持较高水平。

国家统计局数据显示，1-5月商品房销售面积54820万平方米，同比增长14.3%；另一方面则是市场热度梯次转移，三四线城市市场成交明显回升，正逐渐取代一、二线城市，成为房地产市场规模增长重要推动力。

从CRIC系统监测书数据来看，上半年重点城市新建商品住宅累计成交面积16604万平方米，环比下降27%，同比减少21%，各线城市成交量全线回落，主要还是受新增供应量持续偏紧影响成交量上行空间。

具体而言：一线城市成“重灾区”，成交量同、环比跌幅都在40%左右。北京、上海预售证审批异常严格，上海市政府更是严控新增供应量，一旦达到一定水平便不再审批新的预售证，极低供应量很大程度上决定了楼市成交持续低迷。

5-6两月深圳低价房源集中入市并热销，成交量略有放大，同、环比跌幅均有所收窄。广州限购、限贷政策升级后，市场热度明显降温，成交量持续走低。不过，远郊区域成交依旧活跃，增城区、花都区和南沙区成交量居前。

二线城市成交表现不容乐观，苏州、合肥、南京等市同比腰斩。厦门、福州、南京等市预售证审批趋严，新增供应量持续低位运行，成交量同比跌幅超50%。短期内，热点二线城市预售证审批难见放松的迹象，成交量仍将维持在较低水平。重庆、西安表现最为优异，也是为数不多的同、环比均实现正增长的城市。

上半年，重点监测三四线城市成交量4373万平方米，环比下降20%，同比下降9%。主要还是受城市样本量影响，重点监测三四线城市以核心城市周边的三四线城市居多，这类城市成交表现明显不及市场预期。

一方面，受制于“四限”政策持续发力，购房者观望情绪渐浓，市场热度较2016年下半年相差甚远。

另一方面，热点三四线城市新增供应量长期维持在较低水平，显著拖累成交量上行空间。与此形成鲜明对比的是，盐城、汕头、湘潭等三四线城市市场热度显著提升，成交量同、环比均实现较大比例增长，市场热度可见一斑。

综合而言，当下三四线城市房地产市场进一步分化，市场热度梯次转移，核心城市周边的三四线城市偃旗息鼓，成交量降至较低水平；更多三四线城市如雨后春笋般成为市场关注的焦点，盐城、汕头等市房地产市场更是出现抢购热潮，成交量呈加速上涨之势。

总体来看，全国的商品房销售面积和销售额增速从2016年7月开始放缓，但同比仍有14%以上的增速。

从商品房价格指数看一线城市，从2015年3月开始，北上广深的房价基本维持不变，环比上月略有上涨，用同比上年增速虽有上涨，但由于2016年涨的过于猛烈，造成了数据失真，整体房价而言还是没有下跌。

但正由于成交量下滑，一些次热点城市房价波动剧烈，造成了恐慌性的判断，认为房地产行业已是夕阳，事实上，在以商品房为主的住宅地产成交增速下滑的同时，商业地产的并购愈演愈烈。

日前，戴德梁行较新发布的《2016-2017中国商业地产大宗交易市场报告》显示，中国商业地产投资于2016年创历史新高，大宗交易金额高达2094亿元，较2015年翻了一倍。

尽管2017年一季度记录的交易额仅为500亿元人民币，但不少大型资产交易正在进行中，戴德梁行预计交易额会在第二、三季度飙升，2017年全年交易总额有望突破新纪录。

排名前列太平戴维斯(Savil l s)统计数据显示，得益于2016年下半年的强势行情以及今年上半年的创纪录表现，截至2017年6月末的12个月中，投资额累计达人民币2790亿元。其中，写字楼又一次占据投资市场半壁江山，零售物业占四分之一，其余则由工业物业、酒店和住宅投资组成。

大观旗下公瀛投资研究团队认为，虽然住宅市场2016年下半年起上海地区进行大规模限制政策，导致了去年下半年到今年上半年住宅市场震荡调整，然而商业地产交易上，上海再次成为国内最活跃的交易市场，过去一年共成交168套物业，交易总额人民币1120亿元，写字楼同样占了半壁江山。

随着城市更新，物业的升级改造将随之成为重点，于此同时，强劲的需求增长涌现将持续吸纳现有空置存量和新增面积，整体甲级写字楼空置率将稳步下降，租金预计维持稳定或稳中有升。

根据仲量联行数据分析，到2020年，上海将取代香港成为中国较大的办公楼市场，中央商务区的新增办公空间将达约110万平方米，而中央商务区以外的新兴商务区将增加330万平方米的办公空间。

这将使得上海的甲级办公楼空间总量在2020年预计将达到1100万平方米，超越香港成为中国较大的办公楼市场，与此同时，内资企业的需求仍将快速增加，而越来越多的跨国公司则希望在迅速发展的中国消费者市场中分得一杯羹。对办公空间的高预期需求量，将充分吸纳未来大量的新增供应。

综合考虑，预计2017年将延续2016年交易状态，市场表现较为活跃。写字楼和综合体依旧成为商业地产交易的主要力量。