央行新年送出两份“大礼”!你的钱袋子有影响了吗?

搜狐焦点上海 2020-01-09 15:25:01
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利率重新定价+降准释放8000亿,央行接连出手两个大动作,都直接影响到你的钱袋子。

每一个正在买房或在还房贷的人,是不是很意外,2020新年前后,央行会送来两份“大礼”。

先是央行于去年底正式公布“存量房贷”利率政策,随后在元旦当天宣布于新年1月6日全面降准0.5%,接连出手两个大动作,都直接影响到你的钱袋子。

福利一

所有人房贷“重新定价”

2019年12月28日,根据央行发布年内第30号公告,公布“存量房贷”利率调整政策。深奥的事简单地说,小编直接帮你“翻译”如下:

第一:从2020年1月1日开始,商业银行不得和买房人,签订参考贷款基准利率的浮动利率贷款合同。

第二:从2020年3月1日开始至8月31日的6个月时间里,商业银行必须和存量房贷的借款人,废除原有房贷合同,让借款人重新二选一,要么:固定利率;要么:「LPR利率+基点加成」模式。

这份重磅大礼,称得上是历史性变革。那这两种方式到底有哪些区别?

变革前,房贷利率=央行基准利率+浮动比例。

国家基准利率由央行统一公布,商业银行无权控制,只能被动跟随。如果央行加息或者降息,那么在来年的固定日期1月1日,购房者的基准利率统一改变。当前的基准利率是4.90%。

商业银行能够改变的就是“浮动比例”,首套房可能会有95折或没有优惠,二套房基本都上浮10%。对购房者而言,和银行签订的“浮动比例”一旦确认,合同期内无法变更。

变革后,房贷利率=贷款市场报价(LPR)利率+基点加成。

LPR利率,专业说法是“全国银行间同业拆借中心”统计18家银行报出的各自1年期和5年期以上贷款利率,剔除最低价、最高价后,计算得出算术平均价。

央行高屋建瓴,将1年期LPR利率,用于实体经济;将5年期LPR利率,用于了房地产市场。当需要给实体经济降息时,就调低1年期LPR利率,不让漫灌的大水进入房地产行业。当需要单独对房地产调控时,只需要提高5年期LPR的利率,就不会对实体经济产生成本压力。

说得更加直白一点:LPR利率更加市场化,当经济过热通胀时,利率高;当经济过冷通缩时,利率低。

但是从长期来看,5年期LPR利率,一定会向1年期LPR利率进行回归和靠拢的。

未来,可以预判的是,在未来5-20年的时间长度内,中国一定会步发达国家的后尘,进入低利率,甚至是负利率时代。

站在2020年的门槛上,央行一眼洞穿了未来20年的经济轨迹,参考了西方发达国家的成熟经验,引导各大商业银行重新签订跟LPR利率挂钩的贷款合同。

这不仅是全民的红包福利,也是站在全社会的角度,未雨绸缪,将收益和风险,在借款人和贷款机构之间分摊,促进整个社会的稳定运行。

固定VS浮动

每年房贷差额可达数万元

如果你对以上描述没有很直观的感受,我们可以大致估算。请你千万不要小看上述两种利率模式的差别,在某些年份,利率差距可能达到1-5个百分点。举个例子:

如果按照当前基准利率4.9%,最新5年期LPR为4.8%来计算n=0.1%,而这个0.1%是固定的,将来实际贷款利率=LPR+0.1%。

在这个条件下,假设商业贷款300万(360期等额本息),月供约为15937.72元

当LPR降至3.8%,实际贷款利率=3.8%+0.1%,月供随之降至14164.2元,相当于每月少供1773.52元,一年可省下21282.24元。

当LPR上升至5.8%,实际贷款利率=5.8%+0.1%,月供约为17811.89元,每月多出1874.17元,一年增加22490.04元。

两种选择之下,每年房贷差额可达数万元,优劣势十分明显。

选择固定利率:优势是月供较为稳定,即使LPR上升,房贷成本也不受影响;劣势在于如果LPR下滑,则没有机会享受到月供“减负”。

反之,如果选择浮动利率:好处在于当LPR下调时,房贷月供自然跟着减少;劣势在于LPR既然能下滑,也有可能上升,当实际贷款利率超过以往固定利率时,月供成本会相应增加。

公开数据显示,截止2019年8月份,个人贷款余额总量在29万亿元。你的房贷,就在其中。现在,央行要给你“减负”,就看你3个月之后,要不要接收这份大礼。

另据搜狐焦点向招行、建行等多家银行房贷客户经理咨询,对方均表示,目前只有央行官方消息,总行相关通知还没有下达,具体调整时间和调整方式还需要等待总行通知。

“定价基准只能转换一次,转换之后不能再次转换。”央行在其公告中已明确,变更只有一次机会,选择之后如果后悔,无法再申请更改。“二选一”的答案你想好了吗?

福利二

央行全面降准0.5%

释放8000亿资金

2020新年第一天,央行宣布于1月6日下调金融机构存款准备金率0.5个百分点,此次全面降准释放长期资金8000多亿元。

巧的是,2019年1月15日和1月25日,央行也送上了降准大礼包,分别降准0.5个百分点。

都是全面降准,都在1月份,同样的“剧本”,熟悉的味道。

去年1月全面降准之后,楼市发生了什么呢?全国绝大多数城市新房市场,都出现了“小阳春”成交行情。

虽说两者不一定直接相关,但降准往往意味着,银行可投放到市场上的资金更多,银行能对外发放更多贷款。市场上钱变多,融资成本变低,自然就会间接影响到楼市行情。

今年的这次降准,货币宽松的预期,也和去年类似。

而降准之后的结果,很可能跟去年一样,楼市“小阳春”的行情,会再次重现。

去年底的中央经济工作会议,也明确提到,接下来要确保稳健的货币政策灵活适度,保持流动性合理充裕。

目前政策仍然处于宽松周期,而降准只是货币宽松的进一步表现而已。类似宽松的政策,近期还有很多。比如:提前发放2020年1万亿专项债,调整存量房贷定价利率,从去杠杆到稳杠杆,全面因城施策以及放开落户限制等。

综合来看,2020年的楼市,整体预期会比2019年更好,而降准也许只是开始而已。

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