上海月报|​11月新房供需两端齐发力,环比涨幅均超7成

一、11月上海新房成交量升价落，供应增加

（一）成交：11月新房成交大幅回升，同环比双双转正

进入11月份，上海疫后加速修复，韧性较强，新房成交规模大幅回升，同时本月供应端的大幅放量也为成交热度提供了先发优势。不过，今年4、5月份上海疫情反弹局势加重，封城管控使得楼市交易活动严重受阻，成交急速下滑，因此在二季度成交冷淡的拖累下，上海前11月新房累计成交规模不及去年同期。根据诸葛找房数据研究中心监测数据显示，2022年11月上海新建商品住宅成交16511套，环比上升96.21%，同比上升24.06%。2022年1-11月上海新建商品住宅累计成交124853套，较2021年1-11月下降24.94%。展望后市，上海核心区域市场购买力依旧坚挺，加之年底房企加快去库存提升回款目标，预计12月上海新房成交有望再度上升。

备注：2022年6月上海新建商品住宅成交套数环比上涨1197.82%。

（二）价格：11月新房价格小幅回落，同比维持上涨局面

进入年末房企冲刺业绩阶段，楼盘促销活动居多，上海新房整体价格水平稍有回落，但同比涨势依旧较为强劲，且同比已连续11个月维持上涨局面。根据诸葛找房数据研究中心监测数据显示，2022年11月，上海新房成交均价为43121元/㎡，环比小幅下跌1.45%；同比上涨30.24%，同比涨幅较上月扩大15.91个百分点。

（三）供应、库存：11月新房供应放量，库存量走高

11月份，上海新房供应端大幅放量，供应规模同环比双双转涨。根据诸葛找房数据研究中心监测数据显示，2022年11月新房批准上市套数17337套，环比上月上涨76.3%，同比上涨43.7%。同时，在下半年上海新房供应端多月高位输出下，本月库存量继续累积走高，同环比涨幅进一步扩大，数据显示，2022年11月上海新房库存量为49960套，环比上升19.42%，同比上升17.92%，环同比分别较上月扩大11.5个百分点、8个百分点。

（四）分区：11月金山区成交居首，近8成区域成交环比上升

从2022年11月份上海各区域的新房成交表现来看，金山区位列成交榜首，新房成交2692套，占比16.31%，其次为闵行区，11月成交2506套，占比15.18%，青浦区位居第三位，单月成交2294套，占比13.9%。

与10月相比，15个城区成交量上涨，其余4个城区成交量下降。其中，杨浦区涨幅领跑，环比上涨2393.75%，其次为金山区，环比涨幅为348.67%，与此同时，除卢湾区由上月成交1套降至本月0套外，虹口区跌幅居首，环比下降68.85%。

（五）板块：TOP5板块成交超500套，徐泾板块位居首位

从各大板块的成交来看，TOP5板块单月成交超500套，同时，热门板块主要聚集在青浦、闵行、宝山及浦东新区，4区各占据3个席位。其中，徐泾板块本月位居榜首，单月成交947套，成交均价为61154元/㎡。其次为浦东新区的临港新城板块，11月成交945套，均价为32284元/㎡。闵行区古美罗阳板块位居第三，本月成交695套，成交均价为86350元/㎡。

（六）房企：5家房企销售额超50亿，大华集团揽金领先

从各大房企在上海市场的表现来看，5家房企销售额突破50亿元，大华集团凭借多个热销项目，带动销售业绩领跑，11月实现销售额99.77亿元，招商蛇口位居榜二，本月实现销售额76.69亿元，建发房产紧随其后，销售额为73亿元，海峡投资（上海）有限公司凭借天安1号这一个项目的不俗表现，以65.84亿元跻身销售额前四。整体来看，上海新房市场多集聚稳健型品牌房企，如招商蛇口、保利发展、万科等，除此之外，地方国资企业如上实城开等也频频崭露头角。 

（七）项目：TOP5项目成交额超30亿，天安1号摘得销冠

从11月份上海新房成交套数TOP20项目来看，浦东新区的项目上榜率靠前，共占据5个席位。其中，闵行区的天安1号位居成交套数TOP1，11月成交602套，成交均价为86869元/㎡，该项目位于地理位置较佳且资源成熟的金虹桥板块，同时项目距离9号线直线距离仅400米左右，属于轨交盘，并且产品本身户型范围广，可选择面大，因此一经推出便出现热销局面。同为闵行区的华发建发缦云紧随其后，11月成交598套，位居成交第二，成交均价为67358元/㎡，青浦区的金地虹桥峯汇凭借459套的成交量跻身前三，成交均价为51466元/㎡。

从成交金额排行来看，上海四大主城之一的闵行区的项目成交力更胜一筹，同时，天安1号、华发建发缦云2个项目凭借不俗的成交表现也进入了本月成交金额前三之列，不过名次稍有变化。其中，天安1号项目以65.84亿元成交金额领先，浦东新区的大华锦绣华城凭借较高单价水平，带动收金规模位居榜二，11月实现57.02亿元的成交金额，华发建发缦云位居第三，成交金额为43.39亿元。

二、11月二手房价格稳步上涨，涨价房源占比小幅上升 

（一）价格：11月二手房市场均价持续上扬，同环比涨幅双双走阔

自2022年3月份起，上海二手房市场均价呈现稳步上升走势，月度涨幅均不超3%，且至本月二手房市场均价同比已连续23个月维持上涨态势。数据显示，2022年11月上海二手住宅市场均价为70977元/㎡，环比上涨2.44%，环比涨幅较上月扩大1.04个百分点；同比上涨15.63%，同比涨幅较上月扩大5.10个百分点。

（二）调价房源：11月涨价房源占比为11.8%，较上月上升1.73个百分点

从涨降价房源来看，2022年11月上海二手住宅调价房源中涨价房源占比为11.8%，较上月上升1.73个百分点。整体来看，随着政策端持续释放改善信号，加之疫情局势有所好转，业主信心正缓慢修复，当前涨价房源占比呈缓慢上升态势。