批了!徐汇滨江新增纯宅地,直线江景约500米

批了！徐汇滨江新增纯宅地，直线江景约500米

徐汇滨江又有新住宅用地要入市了。

2月3日，徐汇区长桥社区S031201单元控制性详细规划xh290、xh291街坊局部调整方案正式获批。此前于2025年底，该片区规划草案已对外公示，其中明确将原商业商办性质的xh290-09地块调整为纯住宅用途。

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商办转住宅，容积率1.8，限高36米

本次规划范围东至龙吴路、西至平福路、南至上中路隧道、北至百色路。核心调整为，原xh290-09地块由商业商办用地调整为三类住宅组团用地（Rr3），成为区域内新增的纯住宅。

新住宅用地面积约2.1万平方米，容积率1.8，建筑限高36米。依据该指标，未来有望建成约10-11层的低密度小高层住宅，定位高端改善型产品。

根据要求，xh290-09地块应提供建筑面积不低于3500平方米的配套设施用房，宜沿百色路布局。其中综合健身馆1处，建筑面积不小于2000平方米，产权移交区政府。净菜超市1处，建筑面积不小于1500平方米。

从实地看到，该住宅地块目前已处于净地状态，具备快速开发条件。

地块区位优势显著，东侧直线距离黄浦江约500米，南侧紧邻中环（上中路），西侧靠近上海工商外国语学校，北侧靠近上海植物园，直线距离在建中的地铁23号线上海植物园站约600米，步行可达。

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徐汇滨江地价攀升 豪宅持续供应

徐汇滨江板块土地价值近年来持续攀高。

2025年10月20日，中海地产以44.65亿元竞得徐汇滨江WS5单元188N-I-21地块，溢价率10%，成交楼面价达14.85万元/㎡，刷新徐汇区住宅楼面价纪录，成为全国非风貌住宅用地新任“单价地王”。

中海项目占地约2万㎡，容积率1.5，限高30米，拟建4栋8-9层洋房及9栋4层叠加别墅，总计仅88户。项目无中小套型及保障房配建要求，装修标准不低于5000元/㎡（集采价）。

回顾此前地块成交，2024年绿城徐汇滨江地块楼板价13.1万元/㎡（溢价率30%），宸嘉龙华项目楼板价约12.6万元/㎡（溢价率40%）。2025年中海地块楼板价较此前再上台阶，显示板块价值持续走强。

新房市场方面，徐汇滨江板块内绿城·潮鸣东方售价约19.5万元/㎡，开盘即罄；安澜上海首批均价17.88万元/㎡，去化表现良好。徐汇长桥板块在售项目海上·清和玺自2024年11月首开以来，已推售六批次，累计推出834套房源，销售均价11.2万元/㎡，整体去化率已超六成。

随着此次纯宅地规划落定，徐汇滨江高端住宅市场的产品格局与竞争态势或将迎来新演变。该地块将于今年第几批次亮相、又将拍出何种价格，值得市场持续关注。