​私房动迁中的几个法律问题

作者：雷敬祺，北京盈科（上海）律师事务所律师

上海私房动迁律师：私房动迁中的几个法律问题

壹、私房主体的认定

动迁中所谓的私房，其实是产权房，非公有住房，但由于历史原因，不一定有产权证。包括农村集体土地上的房屋及城市国有土地上的房屋。

私房被征收主体一般以房地产权证书和房地产登记簿的记载为准，没有房产证的，根据历史记录材料，谁建造归谁所有，同时考虑家庭成员实际居住和贡献情况。

贰、私房面积的认定

私有居住房屋建筑面积的认定，对于已经登记的居住房屋，其建筑面积，一般以房地产权证书和房地产登记簿的记载为准；房地产权证书和房地产登记簿的记载不一致的，除有证据证明房地产登记簿确有错误外，以房地产登记簿为准。对于未经登记的居住房屋，以相关批准文件记载的建筑面积为准，实际建筑面积小于相关批准文件记载的建筑面积的，以实际建筑面积为准。相关批准文件未记载建筑面积，或者虽无批准文件但有相关材料证明在1981年以前已经建造并用于居住的房屋，以房屋行政管理部门认定的房屋调查机构实地丈量的建筑面积为准。

叁、私房征收补偿款分割原则

征收私房的，被征收人取得货币补偿款、产权调换房屋后，应当负责安置房屋使用人；也就是征收补偿款归私房产权人所有，产权人负责安置房屋使用人。