“租售同权”堪比第二次房改! 可能5年后引发质变!

实战财经研究 2018-01-17 10:40:00
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近期多个城市都推出了租赁住房有关的新政,上海说要“租售并举”,广州说要“租售同权”,北京也提出了“共有产权”住房。

近期多个城市都推出了租赁住房有关的新政,上海说要“租售并举”,广州说要“租售同权”,北京也提出了“共有产权”住房。很多人都在讨论这一系列新政,一些人觉得没用,对房地产市场不会有什么本质改变,一些人认为房子卖得少了,房价还是要涨——这些都是一些短期视角。 

在我看来,当前各地政府提出的这些“租售同权”方案即将对房地产行业带来本质变化,把它等同于1997年我们国家开始排名前列次房改带来的意义也不为过。

自1990年我入行以来,中国房地产发生过两次次重大变革:排名前列次是1988年深圳“排名前列拍”,地方政府土地拍卖拉开序幕;第二次是1997年“房改”,中国消费者排名前列次可以用按揭贷款的模式购买住房。之后的事情每个人都知道:中国迎来了房地产市场的黄金十年,房价也是一路攀升。

今年7月18日,九部委联合下发了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,随后,上海、南京、北京、深圳、杭州、武汉等地相继出台政策,要么加大培育住房租赁市场,要么推出共有产权房,一时间,包含共有产权在内的“租售并举”,成了中国楼市最火的主题词。

排名前列次房改—从无到有

有一部老电影名字叫做《蜜月到永远》,讲述的是年轻人为了赶上单位福利分房的末班车而假扮夫妻所引发的误会和矛盾。影片的结局是皆大欢喜,然而却真实地折射出上世纪八九十年代的人们,在单位福利分房中所经历的种种折腾。

从计划经济体制下的福利性分房,到建立全面的房地产市场,大体来说中国的房改分为三个阶段:

排名前列:探索和试点阶段

从1978年起,邓 xiao 平就提出了房改的概念,直到1988年2月,国务院《关于在全国城镇分期分批推行住房制度改革的实施方案》的出台,标志着住房制度改革进入了整体方案设计和全面试点阶段。

第二:全面推进和配套改革阶段

1991年11月,国务院办公厅下发的《关于全面进行城镇住房制度改革的意见》,标志着城镇住房制度改革进入全面推进和配套改革阶段。

第三:全面深化和实施阶段

是以1994年7月18日国务院下发的《关于深化城镇住房制度改革的决定》为标志的。

而最为重要的则是1998年7月3日出台的《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》,正式宣布从当年下半年开始,全国城镇停止住房实物分配,实行住房分配货币化。自此,在中国延续了近半个世纪的福利分房制度寿终正寝,市场化的商品房成了城市住房建设的主题,房地产产业链逐渐形成,中国的房地产市场被正式激活。

将近20年的时间过去了,回首1998年的《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》,房改的初心实现了吗?目标达成了吗?在这份让中国房地产全面市场化的文件中,有关目标的表述是这样的:“深化城镇住房制度改革的目标是:停止住房实物分配,逐步实行住房分配货币化;建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系;发展住房金融,培育和规范住房交易市场。”

第二次“房改”—由扬到抑

让我姑且把出现不久的租售并举称为第二次“房改”吧。如果说,排名前列次房改让中国的房地产市场从无到有,那么这第二次的主导方向则是由扬到抑。

不可否认,房地产市场化给中国经济带来了空前的活力。由于产业链的作用,一系列与房地产相关的行业,比如建材、化工、钢铁等,都受到了推动,得以受益。房产地成为名符其实的拉动经济增长的“火车头”,一度被列为国家经济发展的支柱产业。

但是功过相伴,毁誉相依,地方政府的土地财政、房价飚升越调越涨的怪圈、经济适用房衍生出的腐败以及最终的不了了之等等,房地产市场化所带来的负面效应,即使经历十年的调控也一直无解。谁能拉住房价飞涨这匹脱缰的野马?“租售并举”,或许这就是中央政府所酝酿的第二次“房改”。

说到租售并举,大家最为关注的可能就是今年7月18日九部委的联合发文了。而实际上,推动住房租赁市场建设的决心,早在2015年就已经初现端倪。

2015年底,中央经济工作会议明确提出,以建立购租并举的住房制度为主要方向,把公租房扩大到非户籍人口。

2016年6月3日,国务院办公厅正式发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》,提出实行购租并举,培育和发展住房租赁市场,是深化住房制度改革的重要内容,是实现城镇居民住有所居目标的重要途径。

2016年底,中央经济工作会议再次要求,加快住房租赁市场立法,加快机构化、规模化租赁企业发展。

2017年5月19日,住建部公布排名前列专门针对住房租赁和销售法规《住房租赁和销售管理条例(征求意见稿)》,其中明确指出:“国家鼓励发展规模化、专业化的住房租赁企业,支持住房租赁企业通过租赁、购买等方式多渠道筹集房源,支持个人和单位将住房委托给住房租赁企业长期经营。住房租赁企业依法享受有关金融、税收、土地等优惠政策,可依法将住房租赁相关收益设立质权。”

国家扶持,土地、金融政策倾斜,政治要求明确,很快,各地的响应政策纷纷出台。

上海

只租不售!7月24日,上海首批公开出让的两幅租赁住房用地成交;8月23日,上海再度推出四幅租赁住房用地,分别位于古北、陆家嘴滨江、花木、漕河泾这四个商务区的黄金地段,总面积约8.77万平方米,总建筑面积逾20万平方米。所有的租赁用地,都是以远远低于市场的价格出让。

南京

扶持国有企业发展规模化租赁,2017年国有规模化住房租赁企业不少于14家。鼓励住房租赁国企将闲置和低效利用的国有厂房、商业办公用房等改建为租赁住房,改建后水电气执行民用价格。

武汉

由武汉地产集团、武汉城投集团、武汉地铁集团等市属国有企业组建5家公司,作为武汉市排名前列批国有住房租赁平台,开展规模化、集约化、专业化、规范化的住房租赁经营。目前已筹集租赁住房项目库项目35个,房源11351套(间),计划到2020年基本形成渠道多元、结构合理、服务规范、制度健全的住房租赁市场。

杭州

未来5年公共租赁住房保有总量不少于8万套。同时与阿里巴巴集团、蚂蚁金服集团达成战略合作,拟将国有租赁住房、长租公寓、开发企业自持房源、中介居间代理房源、个人出租房源全部纳入平台管理。

北京

截至8月底,北京保障房新开工4.9万套,完成全年5万套任务的99%,竣工7.1万套,完成全年6万套任务的118%。今后五年,将按照建设150万套住房的要求,推进其中25万套共有产权住房和50万套租赁住房的落地。

有形之手下的无形作用

由购到租,老百姓的理想是居者有其屋,不论是什么样的城市,人们可以根据自己的实际需要去自由地选择租房还是买房,同时,无论是租是买,都可以享受到城市里相应的社会福利和保障。政府希望达到的目的是用租赁房削弱人们的购房欲望,削减房屋的投资属性,让房地产市场平稳发展,同时征收租赁税、缩小租售比,规范和培育城市住房租赁市场,使其成为房地产市场的有效补充。

不论目标和希望如何,第二次房改成功于否的关键的就在于各地方政府对于租赁住房规模的拿捏。规模小了形不成气候,城市的需求也得不到满足,不足以影响房地产市场的现状;规模大了,又会伤及房地产市场的根本,造成极端事件,引发经济崩盘。

此外,租售并举也会成为衡量一个城市实力的试金石。由于租售并举的推行,势必会使土地市场在一定限期内遇冷,因此经济发展好的城市,地方政府对于土地出让金的依赖度不高,会更敢于落实;相反对于土地出让金较为依赖的地方政府,短时间会更难于平衡和抉择,或许埋下头沉下心来扶持企业发展、带动城市经济良性循环、提高城市的竞争力与吸附力,会是少有的办法。

而对于开发企业来说,目前的形势下,做好转型和应对也是非常重要的事情。

房地产开发和房屋租赁是两个迥然不同的市场,前者要求尽量缩短开发周期,后者则必须长期持有。从这一特性来看,国企和央企无疑会成为房屋租赁市场的主要角色。

以追求利润为目标的众多民营房地产企业若想分得一杯羹,就必须得在营利模式上做出创新和调整。而那些以高杠杆入市,追求快进快出的民营房地产企业,其资金压力和利润空间将面临更为严峻的挑战。当然,这些房地产企业针对自己内部各项目的考核,也应当做出及时调整,以适应当前的变革。

这么多年来政府不断用各种方式调控房价的目标,但是,过去无论怎么调控,房子在中国都是投资品。当前的“租售同权”政策不仅是一种长效机制,而且是促成这种长效达成的切入点,而长效机制的根本就是房子的属性应该发生一个本质变化,从原来的投资属性变成更多的是居住属性。

01

政府为什么现在做这个事?

住房市场未来一定以租赁为主:德国等发达国家市场都已经是租赁为主的市场,德国人租房住的比例超过50%,其他欧洲国家也有40%多。中国就算政府不调控、干预,通过市场的力量,一二十年后也会进入类似的形态,但我认为,中国在现在这个时间点就有必要主动向租赁市场过渡。

中国城镇人口的住房自有率接近70%,比香港还高,仅次于亚洲较高的日本的82%。亚洲较低的是新加坡,大概是百分之四五十。70%的住房自有率水平说明我们的新房开发已经到了一个需要转向的层面。

我们现在的高住房自有率是建立在普通消费者福利丧失基础上的。租房不仅仅租了一个居住场所,如果能有更多的附加价值在里面,很大程度上绑定其户籍以及相关的教育、医疗资源等公共资源,将这些权利作为基本的租赁权利,会对新房市场,或者说销售市场带来影响。

另外,过往所有调控都治标不治本,都是“挤掉泡沫后,新一轮的涨价潮又来了”,导致现在一线、超一线、核心二线城市的房价比较贵,这其实不是政府希望看到的。

以上海中环的房子为例,一个一百多平米的房子需要一千万元买下,首付三百万后,贷款七百万,每个月还贷达到三万多。我无法精确计算,但我认为,模糊的正确比精准的错误要好得多。

高房价已经成为阻碍年轻人进入大城市较大的门槛。城市需要能吸引和留住年轻人才能有经济活力,但是很多人拿到的薪水付完房租、交通、吃饭,基本就没了。租房的压力都很大,别说买房了。上海已经是一个老龄化社会,如果留不住年轻人,那上海的城市活力会发生很大变化,这个代价太高,政府必须考虑这方面的问题。

02

可行性有多大?

很多人觉得中国的一线城市,尤其北京上海这样的地方已经没有土地批得出来,但上海真的缺地吗?新加坡和香港的土地供应供了那么多年,依然有地,上海怎么会少?除去崇明岛,上海世纪建成区的面积有1000多平方公里,但是外环和浦东边上,还有不少土地空着,或者是低效使用的工业用力。上海缺地一直是个伪命题,可能用地指标会少,但真实的土地是不少的。

上海也好,北京、深圳也好,大家都可以“挖潜”,也就是旧改。这个“旧”是要打引号的,里面既包括旧区改造,也包括城中村改造,还包括工业园改造。工业用地的属性改变之后,它的改造成本就比真正的旧改——旧城改造要低很多。

缺地是个伪命题,不用担心土地来源问题,更重要的是,市场的力量排名前列次被允许加入,一些信号也表明这个长效机制是来真的,政府是真的下决心做了,不再是冠冕堂皇。

过去,政府做“馒头”这块市场都自己来,它做的保障房后来证明并不成功。以上海为例,高峰期,上海每年供应三万多套保障房,但实际只卖出一万多套,因为买得起的人没资格,有资格的人买不起,它陷入到这个怪圈里了。北京的保障房也是一直滞销。 

假如这次的租赁住宅仍是完全交给政府做,我们有理由再次怀疑它的成效,以及能给市场真正带来多大改变。但有市场力量的加入将会不同。

03

新政会对房市带来什么影响?

上海刚刚出让的两块土地,都是用来租赁的,地价只有普通地价五分之一。地价这么低,将来的租赁价格肯定比周边商品房价格低。这样的话,商品房的价格就可能要下降。不管政府愿不愿意看到,未来房价涨幅下滑是个必然事件。

不过,一线城市的外围更可能会下跌,中心城区的房价我认为还是会坚挺。还是结构性的。因为上海的工业用地很多,但市中心不会太多。上海工业用地最多的地方是产业园。假如新政真正推进,把计划的10%工地拿出来做长租公寓——可能主要是蓝领公寓,那低端的刚需市场一定会受到影响。同时,周边的租价和房价都会降下来。但是中心城区没有那么多可以转性的工业用地,所以中心城区的房价我认为还是坚挺的。

其实国外市场也一样,纽约曼哈顿的房价在次贷危机之后恢复得较快,一个城市最中心的地方永远没地方。 

租售同权多久会引起房地产市场发生质变?可能需要5年。其实1997年房改,真的迎来规模性变化是在2004年左右,差不多也用了七八年时间。

如果按照公布的数据,未来5年上海100万套新增住房中将有75万套属于租赁住房,这个量看起来不小,但是平均一下的话,每年差不多十几万套。对上海整个住房市场来讲,这个量还影响不到整个市场。可能等到5年之后,等到真的有上百万套租赁方进入市场,那个时候颠覆效应就出来了。 

我们可以再设想下8-10年后,租房的安全感进一步提高后,年轻人首次购房的年龄可能会推迟,现在很多人二十五六岁就买房了,未来可能会推迟到二十七八岁。很多欧洲城市的首次购买年龄达到三十五六岁。即便是只往后推迟了一两岁,房子供不应求的局面也可以得到缓解。少一个年龄段,就可以一下子减少很多需求。

对于开发商而言,企业需要向运营商转型,在转型过程中,有一些开发商会死掉。目前的长租公寓发展支撑不了我们转型,必须研发新的产品和商业模式才可以。没有这种能力的开发商将会死掉。

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