四家角逐!保利再次拿下洞泾地块,楼板价涨至2.9万元/㎡

1月24日，上海土地市场举行第九批次土拍现场交易会。

本次仅松江洞泾一幅地块挂牌出让，即松江区SJS30003单元01-18号地块，出让面积69042平方米，起始总价160385万元，起拍楼板价2.3万/平方米。

地块控规图

该地块原本传闻只有保利发展托底，但实际上共有四家参拍，分别为：1#国贸、2#招商、3#象屿、4#保利。经过51轮现场竞价，最终由保利发展拿下，成交总价20.5185亿元，溢价率27.93%，楼板价29425元/㎡。

据相关招标网站消息，上海保邺置业有限公司去年12月发布洞泾镇SJS30003单元01-18号地块项目的设计公开招标，说明胜券在握，在现场竞价环节也是首个出价，且紧咬不放，最终成功拿下该地块。

该地块容积率1.01，计容面积69732.42㎡，地上建筑限高24米，大概率会打造成洋房+叠加+联排产品。根据出让文件，该地块没有规定住宅套数下限及中小套型，但要求配建5%保障房，全装修住宅占比50%，集采装修标准不低于2500元/㎡。

本地块与保利西郊和煦一河之隔，保利再次拿下洞泾地块，楼板价上涨且无中小套型及联动价限制，容积率更低，意味着户型产品面积会更大，拉高总价门槛。

本次出让地块位于泗砖南路振业路口，两面临河，距离12号线西延伸线同乐路站（在建）约1.6公里。地块东侧靠近长泰西郊别墅、保利十二橡树庄园等别墅小区，附近有多个在售新盘。

地块航拍（2024年5月）

地块北侧即为保利西郊和煦，容积率1.5，装修标准2500元/㎡，当时成交楼板价24638元/㎡，房地联动价5.3万/㎡。网上房地产数据显示，该项目2024年前后三次推盘，合计推出524套住宅，目前去化率已近7成，也是附近几个项目中去化相对较快的一个。

地块南面为香港兴业·兴云间和中建大椿·嘉利椿廷。兴云间容积率1.1，在售90㎡精装6层洋房，即将收官，总价约376万起。嘉利椿廷容积率1.1，2023年9月首次开盘至今共推出313套房源，已销售152套，去化率约49%。

地块航拍（2025年1月）

另据上海土地市场消息，2025年第一批次土拍，共涉及4幅宅地，分别位于浦东新杨思、虹口四平路、松江新城和奉贤新城，4幅地块出让面积合计约9.6万㎡，起始总价约119.24亿元，将于2025年2月20日开始举行现场交易会。

同时，第二批次土拍也已发出公告，仅嘉定新城1幅地块，起价20.464亿元，楼面价24500元/㎡。拟于1月下旬发布出让公告，3月初正式挂牌交易。

从往年来看，2022年出让地块105幅，出让金额约2650亿元；2023年减少至72幅，出让金额约2200亿元；而2024年8个批次公开出让47幅宅地，出让金额仅1321亿元，降幅非常明显。

而2025开年前两个批次也仅5幅地块。不难看出，上海土地出让节奏和单批次地块数量，与新盘入市节奏类似，呈现出“缩量”趋势，以少量多次为主。预示着这接下来上海新房市场也会以“去库存”为主，成交规模会有适当收缩。