读懂上海五个副中心→真如→中骏天悦

去年上海市公示的《上海市城市总体规划（2016-2040）草案》提出了上海9个主城副中心的规划。在新的规划中，中心城区在继续提升五角场、真如、花木三大副中心功能的同时，又新增了金桥、张江两大副中心。转眼几个寒暑，城市副中心都“迭代”了。

城市副中心，意味着更加优化、便捷的城市生活。在未来万分美好的城市副中心虽然都是“香饽饽”，但它们之间还是有微妙区别的，我们就以中心城区5个副中心土地来找茬。

区位

从环线位置上看，花木离“城心”最近，真如、五角场、金桥纬度基本相似，都处于中环、中外环上，张江的位置相对远一些。

若论规划功能，各个城市副中心的发展路径则各有其特点：

五角场副中心：定位为以知识创新为特色的城市公共活动中心，规划用约2.3平方公里。

真如城市副中心：服务于长三角的开放性生产力和上海西北地区城市公共活动，规划用地约2.4平方公里。

花木城市副中心：定位为浦东新区行政文化中心和市民公共活动中心，规划用地约2.6平方公里。

金桥城市副中心：是上海老牌出口加工区，同时又是上海自贸区试验区“2.0时代”的新成员。

张江城市副中心：是国家战略支持的科创中心，是创新经济及创新产业集聚中心，将承载各类高级科学研究机构及产业发展。

由此看来，大家是否也感觉到每个城市副中心的潜力无穷呢？不着急下结论，我们接着来看。

存量

潜力，并非是我们主观的评价，这一点我们可以通过各个副中心的实际存量来佐证。就如下图中的数据显示，我们统计到的各副中心目前在售项目及待入市存量，发现真如副中心的存量最为可观，达到了128.5万平，几乎超过张江存量的1倍，占5大副中心总量的43%，可谓是后劲最足。

从数据方面，虽然目前花木的在售面积是最多的，但未入市的存量则显示出真如的“真实力”，其整个体量是五大副中心中最可观的，力压其他副中心，而真如就规划面积上并不占同样的体量优势。

我们都知道，当前各副中心早就是无地可卖，有多少存量就代表着未来有多少可持续发展的空间。就这一点来说，真如与花木不同，真如是在不紧不慢的规划建设中形成了自己独有的“细水长流”风格。

其实，早在2006年，李嘉诚旗下的长江实业就率先以22亿元购下了真如的核心地块之一——真如副中心A3-A6地块。后来在该地块之上，长江实业推出了其在上海排名前列大型综合项目——高尚领域，该项目也确实创造了不错的成交记录，这应当算是真如副中心发展过程中一个比较有代表性的亮点了。

目前，真如副中心内物业以商业写字楼建设为主的，住宅偏少，这很有可能让新房入市时彰显出其厚积薄发的力量。

总的来说，在5大副中心中，花木、张江以其独特的优势跨越式发展中，五角场、金桥似乎处于蛰伏之中，而真如则恰好走在一个临界点上，厚积薄发。

目前真如板块有新房项目：高尚领域、中骏天悦，目前在售的仅中骏天悦。

{ 中骏天悦 }

区域配套

项目区位

中骏天悦位于普陀区真如板块，内中环核心区段；真如板块于上海西北部，东至曹杨路，南达中山北路武宁路，西至外环高速，北临沪宁铁路，被定位为上海四大城市副中心之一；作为上海“一主四副”多核心战略布局的最后一环，真如在广泛借鉴国内外一流城市开发建设理念的基础上，经过多年研究，形成了“纵横双轴、南北两心、商街合环、带型花园”的空间布局，规划定位为辐射长三角的开放性生产力服务中心、服务上海西北地区的公共活动中心及创新突破提升发展的样板区、新兴商贸科技的示范区

区位图1

本案具体位置在兰溪路和固川路交汇处，属于真如城市副中心的核心区域， 坐拥内中环核心资源，东靠静安、南接长宁、西临大虹桥枢纽，主城中心生活彼此相联，形成优质生活圈； 周边有3号线、4号线、7号线、11号线等多条，连接城市各大核心商圈；中环、内环高架出行，同时可连接沪宁高速、沪嘉高速，以及毗邻上海西交通枢纽；距离天汇广场、星光耀广场、长江实业地标综合体、绿地合景泰富等商业较近，可享受到现代都市高品质生活；拥有真如寺、真如公园、桃浦河、铜川路规划大型绿地、规划文化商务中心及文化艺术 “城市核心发展终点站”，拥有城市A类综合交通枢纽，未来将发展为上海中心等文化与生态资源，居住品质佳；作为继徐家汇、五角场、花木之后的城市级副中心，真如板块是产业GBD，与陆家嘴、淮海路、徐家汇三大CBD相呼应

区位图2

自驾出行

项目周边紧靠内环、中环、沪嘉快速路、沪宁、沪杭、沿江高速路等，扼守上海西交通大枢纽、通勤长三角；项目虽然距离陆家嘴、人民广场较远，但得益于周边便利的交通，业主可快速进入高速或高架

自驾线路图

早高峰

项目周边交通较为顺畅，少量缓行；内环延安西路立交桥段较拥堵，往徐家汇方向建议绕行；外环沪宁立交桥处较为拥堵，往虹桥机场等西侧地点建议绕行

晚高峰

晚高峰时段，项目南侧的武宁路段较为拥堵，建议绕行；内环以内普遍拥堵，上图红圈中路段拥堵情况尤为严重，属于从徐家汇方向和市中心下班经常经过的路线，建议业主绕行

自驾线路列表

项目西至兰溪路、南至固川路、北至固川路（规划中）、东至南石路（规划中）；小区正对的是兰溪路，双向车行道，路面宽阔，道路路况较好，南侧的固川路车流少，但路边有棚户区，可能会影响观景感受；小区东、南两侧位发展用地，未来道路上可能会有大型水泥罐车通过，粉尘噪音可能会比较严重

项目周围道路实拍图

轨交出行

项目临近11号线，离真如站直线距离约760米，步行即可达；此外，项目周边14、15号线正在建造中，14号线真如站距离项目约760米，铜川路站距离项目约700米，共设31座车站；居民可在铜川路站换乘15号线，15号线共设30个站点，14、15号线已于2017年2月前后全线开工，预计2020年通车；未来居民出行将更加方便

轨交出行路线

公交出行

项目周边公交便利度一般，步行距离1公里以内有3个站点，途经公交线路较多；其中，距离铜川路兰溪路站约650米步行距离；距离大渡河铜川路站步行距离约700米，途经该站的公交线路达10条之多，方便到达中山公园商圈和徐家汇商圈；距离曹杨路铜川路站约1公里步行距离

公交站点分布图

公交出行线路列表

教育配套

依托真如城市副中心的建设，小区周边学校资源较为丰富，对口学校有真如中学、真北中学、上海市实验幼儿园、真如第三小学等，此外周边还有金苹果幼儿园、真如文英中心小学、铜川中学等学校，业主不必过于担忧孩子的上学问题

教育资源分布图

教育资源分布列表

真如文英中心小学

真如文英中心小学为区重点小学，是普陀区一所享有盛誉的公办小学，在多年发展中，形成了以英语、科技、环保教育为主的教学特色

医疗配套

周边3公里内有四所综合性医院，医院资质普遍较高，医疗比较有保障；其中距离宏康医院和普陀区中医医院在1公里内，步行可达，距离普陀区中心医院和统计医院在1.5公里以上，业主可驾车前往，同时也有直达公交可乘坐

医疗资源分布图

医疗资源分布列表

普陀中医院

普陀区中医院位于项目东侧的曹杨路上，是二级甲等综合性医院，以中医的推拿、理疗、按摩、针灸等一系列的中医治疗手段为主，适合老年人常见疾病的治疗

附近药店实拍图

除大型医院外，附近商业街也有小型的药店，方便居民买药

商服配套

项目2公里范围内，小区业主可坐享购物、餐饮、银行等商业服务

项目处于真如核心CBD区域，商业繁华，周边商圈林立，5公里范围内分布大华万里商圈、大宁商圈、古北国际社区、和中山公园商圈，天汇广场、星光耀广场、宏基时尚生活广场 、高尚领域和环球港等大型城市综合体在附近聚集；小区周边基本生活服务类商店林立，超市、银行、大小餐馆、五金店等各类商业服务沿街排列，服务较为齐全，而且五星菜场、南石农副产品市场两大大型菜场也坐落附近，日常买菜不仅便利、选择也多；据了解小区17、18号楼规划有底层商业，未来可为小区提供更多的商业服务

商服资源分布图

商业资源列表

沿街商铺实拍图

公共配套

项目2公里范围内有多项公共资源

行政类公共资源有普陀区政府、真如街道办事处、真如派出所较近，距离在步行可达范围内，方便办理行政事务、寻找社区服务；直线距离约600米处有一个24小时自助图书馆，不必受图书馆开、闭馆时间的限制，即可享受借书、还书、办理借书证等服务；小区正对面是真如公园，占地面积2500平方米，与项目仅一河之隔（桃浦河），是饭后散步的好去处

公共资源分布图

公共资源列表

社区品质

小区概况

小区占地面积23060平方米，建筑面积110000平方米，区内规划4栋小高层住宅，1栋24层高层住宅（办公楼规划底层商业），2栋21层高层办公楼，1栋酒店式公寓，酒店式公寓与高层住宅间规划会所和物业，小高层住宅西北侧未来规划变电站，现用做售楼处；小区规划总户数241户，办公区域住宅区分开，二者出入口分开，住宅区小区出入口在固川路上，办公区出入口在规划南石路上；停车位共546个 地上50 个， 地下496个，小区南侧规划两个地下车库入口；小区人车分流，车辆从车库入口处直接进入办公楼地下车库或小区地下车库

小区总平面

楼栋分布图

高价值区：2#、3#、6#、7#、8#位于小区中心或偏中心位置，远离道路和周边商业区，噪音、灯光、粉尘相对小，2#、3#虽然南侧领域川路，但由于固川路车流人流小，所以噪音集合可以忽略

中价值区：5#、11#、12#为中价值区。5#东侧虽然临办公楼，但因为位置处于小区中部，受外部因素影响相对小；11#、12#北侧临天汇广场、楼前H形通道，但因为是高层住宅，大部分高层可能受到的影响较小

低价值区：1#位于小区主出入口和车库入口，可能存在噪音污染，东侧隔办公楼较近，噪音灯光污染较多，同时私密性较差；9#西临办公楼、北侧临天汇广场，可能有噪音、灯光污染，底层涉及居委会、社区综合活动用房的噪音干扰，以及旁边的会所、物业噪音干扰，楼前面有H形通道出入口，可能存在较多干扰，因此为低价值区

（17#、18为办公用楼，上述各项因素对购买者或者租赁者来说不是首要考虑的，因此不列入价值分析）

社区景观分析

小区绿植包括草地、低矮灌木和树木组成；下方为小区局部景观图，中间主要为草坪，四周围绕低矮灌木和树木，绿植塑造整齐洁净

绿植景观实拍图

树木有银杏和枫树等，秋天色彩比较鲜艳，看起来赏心悦目；草地和灌木等已经成形，修建整齐，整体较为美观

园林景观实拍

园林设计上，中骏天悦请了香港的豪宅园林设计专家贝尔高林操刀设计，整体为西式风格，品味较高；小区内设计观景屋，凉亭、雕塑、喷泉等，整体风格比较时尚，适合中高端居住人群

建筑立面分析

建筑设计上，项目采用新亚洲主义风格，相比于传统的中国式Art-deco，具有凌厉的线条感与高挑感，简洁不繁琐，稳重古典的配色给人现代的感觉

外立面效果图

住宅区外立面采用真石漆仿石材涂料，具有防火、防水、耐酸碱、耐污染、粘接力较强，不易褪色等特点，能有效地阻止外界恶劣环境对建筑物侵蚀，延长建筑物的寿命；真石漆装修后的建筑物，具有天然真实的自然色泽，给人以高雅、和谐、庄重之美感；办公区外立面则采用玻璃幕墙，是城市办公楼外立面普遍使用的材料

外立面效果图2

（目前建筑施工搭架还未拆除，真实外立面图暂时无法获取，以上为示意图）

建筑公司为国家中建三局，知名度高口碑好，质量有较好保障；走访过程中观察到，工地干净、无明显污水流出，施工较规范

公共部位分析

公共部位为装修交付，据现场走访得知，住宅入户大堂挑高6.2米，单元门采用玻璃门，地面墙面都是大理石装饰，整体高端大气，大堂内设有沙发和茶几，为业主提供临时休息处，较为人性化

住宅楼每一层电梯厅面宽超过2米，空间阔绰，高层住宅梯户比为2梯3户，南侧4栋小高层梯户比1梯2户，基本可以满足业主搭乘电梯的需求，电梯厅和走廊的墙面、地面同样也采用大理石装饰

公共部位交付标准列表

公共部位实拍图

内部配置

会所位于小区北面9号楼与11号楼之间（与物业同一栋楼），提供健身所 等服务项目，只供业主使用，目前收费未定

会所服务内容列表

售楼处展示

项目售楼处设在兰溪路上，在11号楼与8号楼偏西位置上；售楼处门口有喷泉、绿植等景观设计，门口有门卫站岗，对进出客人礼貌文明，内部沙发座椅等基本设施齐全，整体上较人性化

售楼处实拍图

车位分析

小区停车位共546个，地上50 个， 地下496个，车库配比1:1.2，目前车位租金未定；小区半人车分流，小区南侧规划两个地下车库入口，车辆从车库入口处直接进入办公楼地下车库或小区地下车库，能较好地保证行人的安全

车库入口示意图

户型

整体评价

总体上，三房、四房的设计，使空间感与功能性兼具

北面两栋栋高层住宅楼共119套，包括约建筑面积98㎡，108㎡，117㎡的三房，户型全部采用了大面宽+大阳台设计，客厅的面宽约3.6米起，阳台这部分空间可以灵活地使用；南面4栋洋房产品共122套，包括约建筑面积118㎡的三房和约129㎡的四房；目前在售的是12号楼的建筑面积98㎡、117㎡两种户型

在售及待售户型详情

户型分析

星河熙岸-A：117㎡三房两厅两卫

特点：

1.户型方正，无明显死角，可有效利用空间；

2.三开间朝南三房，朝南面宽达到了近10米；一体化南北通透客餐厅，采光和通风性俱佳；

3.主卧套房设计，带步入式衣帽间、卫生间，舒适度和便利度较高；且尺度宽裕，在摆放标准床及标准书桌之后，过道空间仍然宽敞大方，可放置梳妆台、书架等储物架；

4.卧室与餐厅、客厅、厨房分区，整体动静分离，休息与室内活动互不干扰；

5.朝南次卧，匹配景观阳台；

6.内部动线分离，起居动线、来客动线和家务动线互不交叉

注意：

1.入户无玄关设计，相对缺乏私密性，以及不利于保持室内洁净

星河熙岸-B：98㎡三房两厅两卫

特点：

1. 三间卧室连带客厅、厨房全部朝南，采光性好；

2.餐厅和客厅连通式设计，增加尺度感；餐厅连厨房，餐厨一体方便就餐；

3.L型封闭厨房设计，厨房动线流畅；

4.主卧套房设计，为主人提供私密空间；主卫全明设计，且干湿分离，能有效避免细菌滋生；

5.第三房可以根据家庭不同阶段的需求更改不同的功能，前期可做卧室，人口增加可改为卧室

注意：

1.未能做到南北通透；

2.入户无玄关设计，相对缺乏私密性，以及不利于保持室内洁净

星河熙岸-C：108㎡三房两厅两卫

特点：

1.南北通透的三房户型，室内通风性较好；

2.客厅餐厅分离，厨房与餐厅动线连接，做菜的时都可以享受到景观阳台的阳光；

3.主卧套房设计，私密性较好，居住舒适度高；卫生间带浴缸，且干湿分离，有效避免细菌滋生；

4.次卧紧密相连，可以灵活改造成书房，应对不同的家庭需求；

5.客卧与主卧相独立，保留私密空间；

6.内部动线分离，起居动线、来客动线和家务动线互不交叉

注意：

1.无入户玄关，乏私密性较差，且不利于保持室内洁净；

2.仅主卧及客厅朝南，其余功能间均朝北，居住舒适度降低

美仑阔境-A：129㎡三房两厅两卫

特点：

1.一梯两户，方正四房两厅格局，空间阔绰

2.三开间朝南，客餐厨联通设计，南北通透，采光通风性俱佳

3.入户玄关设计增加空间层次感，兼具收纳功能，同时保护业主隐私

3.主卧套房设计，带独立衣帽间、卫生间及阳台，舒适度和便利度较高；主卫干湿分离，全明设计，采光及通风效果好，有效避免细菌滋生；

4.餐厨相连，便于就餐；封闭式U型厨房设计，易于隔绝油烟；

5.主卧与客厅阳台享全赠送礼遇空间，可随意更改空间功能

注意：

1.未动静分离，起居动线与家务动线有交叉

美仑阔境-B：108㎡三房两厅两卫

特点：

1.三开间朝南，客厅餐厅厨房南北联通设计，南北通透，采光通风性俱佳

2.主卧套房设计，带衣帽间、卫生间，舒适度和便利度较高；且尺度宽裕，在摆放标准床及标准书桌之后，过道空间仍然宽敞大方，可放置梳妆台、书架等储物架；且主卫北向开窗，采光及通风效果好，有效避免细菌滋生；

3.U形厨房，便于充分利用角落空间，提高工作效率；

4.入户玄关设计，有效保证私密性和安全性，且利于保持室内洁净；

5.主卧与客厅阳台享全赠送礼遇空间，可随意更改空间功能

注意：

1.次卫动线经过餐厅，位置较尴尬

样板间分析

星河熙岸-A户型餐厅

客厅面宽超过3.6m，尺度感强，不失大气；摆放沙发、茶几和电视柜后剩余空间较大，舒适度较好；客厅连通阳台，业主可合理更改空间，增加可利用功能区。餐厨一体，便于就餐；且北向开窗，便于餐厅采光，提高用餐环境

星河熙岸-A户型主卧

主卧套房设计，带步入式衣帽间、卫生间，舒适度和便利度较高；且尺度宽裕，在摆放标准床及标准书桌之后，过道空间仍然宽敞大方，可放置梳妆台、书架等储物架

星河熙岸-A户型主卫

主卫带浴缸，可随时享受舒适的泡泡浴；但从样板间装修来看干湿未分离，建议交房后，业主可用玻璃等将浴缸和洗手台、坐便器隔开，以保持地面的干爽

装修

装修

装修配置

据项目预售证内容的显示和现场走访得知，装修品牌涉及日立、TOTO、松下、白朗、摩恩、SMEG、西门子、三星、博世、菲斯曼或同等知名品牌，生活品质较高

项目交付标准列表

装修分析

室内装备访客对讲系统，安全便利；客厅、床边多处设置双联开关和USB插头，墙面安装夜行灯，细处节能体现装修的用心和开发商的人性化

装修实拍图

装修实拍图2

物业

物业费用

项目物业服务公司为世邦泰和物业，是中骏置业旗下物业公司，已经获得国家物业管理一级资质，目前在上海服务的主要是中骏置业的楼盘，如中骏雍景湾、中骏柏景湾；本项目物业费与同价位的楼盘相比，收费偏高

物业服务费用列表

物业服务内容

鉴房师认为：本案物业为世邦泰和物业，物业服务内容为环境卫生管理、安保服务、园林绿化服务等常规内容，小区内每日按时清洁，环境干净整洁，门卫保安看管负责，居住较为安全

以下物业服务内容为分析师现场走访得知，仅供参考：

物业服务内容类别

物业团队风貌

不利因素

内部

从现场调研了解到的情况来看，项目内部存在不利因素主要有车库、行人、配电房、底商产生的噪音影响，以及周边广场和办公楼的灯光污染

内部不利因素分布图

内部不利因素分布列表

解决办法：可选用隔音好的玻璃和遮光性比较好的窗帘