上海楼市十年:房价涨3倍 成交量“四涨五落”

岁月如刀,浮生若梦。十年一轮回，有多少值得铭记的故事，又有多少值得诉说的人和事，楼市亦然。

2008年至2018年，十年时间，上海整体楼市几经沉浮，有过成交量爆发、房价飙升的激情时刻，也有过成交量腰斩、降价潮席卷的哀鸿遍野。纵观上海楼市十年发展史，上海楼市住宅成交价连续十年上涨、成交量“四涨五落”的走势忠实地反映了这些年来楼市走过的“风雨历程”。

　　数据来源：上海中原地产

从成交量来看，近10年上海楼市发展较为曲折，除2009年的超级释放和2015、2016年的成交暴增外，大多年份均处于1100万平方米的平均水平徘徊，当然上海楼市也在2011及2017年进入楼市低谷时期，成交量跌至700万平方米左右水平。

然而上海商品住宅成交均价却一路上扬，近10年房均价上涨了34010元/平方米，涨幅达3倍。这10年的房价上涨之路主要分为3个阶段，其中2008年-2010年涨势较猛，房价翻倍。2010-2013年之间，房均价呈稳步上升状;2013-2018年房均价直逼5万。

值得一提的是2010年房价同比涨幅超35%，是近10年涨幅较高一次。

　2008年楼市关键词：大落大起!

　成交量萎靡同比跌6成 成交价格稳步上升

2008年，不仅因为金融风暴、奥运年而被人铭记，更因为楼市由繁荣转向萧条而让人唏嘘。对于2008年的上海楼市而言，同样是经历了一场由盛转衰的大起大落，遭到明显冲击。

从商品住宅成交面积分析，2008年1-10月份，上海仅有738万平米，同比去年1-10月份大降60%，由此反映出今年上海楼市成交非常低迷。年底两月上海住宅成交量突然大幅回升，动因是减税与调低房贷利率政策利好起到了促进作用。

从全年看，2008年上海商品住宅成交成交面积960万平方米，同比下跌幅度超6成，成交均价13498元/平方米，价格滞涨。

2009年楼市关键词：疯癫!

　　成交量达1900万平 同比涨幅近一倍

2009年，宽松的货币政策大大刺激了买房者的消费信心，再加上投资房产的保值心态，造成了上海楼市供不应求的状态。从单月成交来看，1月成交为较低谷约70万平米，后持续增加至6月的270万平米左右，其后持续回落，直至10月反弹，后续2个月均处于220万平米高位徘徊。

2009年，上海商品住宅的成交量1900万平米左右，同比上涨98%，这也是近10年成交量涨幅较大一次。

值得一提的是，年度12个自然月中有10个月成交量大于供应量，供应则持续紧张，这是导致房价大涨的直接原因。

2009年上海商品住宅成交均价约16039元/平方米，同比上涨19%。当然，也有很多楼盘价格上涨30-50%。从各月来看从2月开始持续上涨，8月达到高点，均价超过18000元，其后稍稍回落，11月有所抬头，全市商品住宅成交均价为15070元/平方米。

2010年楼市关键词：暴涨!

　　房价同比大涨35% 迈入“2万元”时代

2010年，对于上海楼市而言，又是跌宕起伏的一年。2010年上海商品住宅成交均价为21728元/平方米，同比上涨35%，一年时间均价累计上涨5689元/平方米，上海房价迈入“2万元”时代。究其原因，下半年特别是第三季度供应量出现较大幅度增长，并且受高端住宅成交大幅放量的影响，全市均价下半年连续6个月呈上涨态势。

同时，2010年当之无愧的调控年，中央及上海出台了一系列房地产调控政策，从金融、土地、财税等各方加强规范管理，坚决抑制地价、房价过快上涨。调控下，商品房销售面积大幅下降，全年商品住宅成交量为990万平方米，接近腰斩。

2011年楼市关键词：冰封!

　　成交量创近6年新低 成交价格小幅上涨

2011年，成为了调控成绩显著的一年，商品住宅成交量、成交面积、成交套数都大幅下降，仅成交均价仍略有上升，但是上涨幅度和2010年相比亦大幅下降。

2011年上海商品住宅成交量730万平方米，同比下滑26%，创下近6年新低;成交均价为22199元/平方米，同比上涨2%。虽价格仍呈上涨趋势，但较2010年30%以上的同比涨幅，涨幅缩小明显。

此外，楼市也从供不应求转向严重的供过于求，房价也趋于稳定。

2012-2014年楼市关键词：稳定!

　　房价稳步上升 成交量在1000万方上下波动

2012-2014年，上海楼市整体处于低位盘整时期，成交量徘徊于1000万平方米上下，成交均价小幅上涨，至2014年攀升至27248元/平方米。

其中，2012年上海楼市相比2011年整体成交不俗， 2012年上海市新建商品住宅成交948万平方米，同比2011年上涨29.4%。成交均价22465元每平方米，同比2011年上升1%。2012年，楼市成交的升温是房地产调控以来的一个拐点，楼市进入新上升期。房价呈现小幅上涨态势，总体表现平稳。

2013年，上海楼市成交再迎高峰。全年商品住宅成交面积为1282万平方米，同比增幅高达35%。纵观全年，在“国五条”刺激下,大批购房者短期内涌入楼市,拉动3月成交量飙升至150万平方米以上的高位。下半年，又迎来了近4年成色最足的“金九银十”,最终全年成交创近4年来的较高水平。

2014年，上海楼市市场表现为量跌价挺。全年商品住宅成交968.39万方，同比萎缩24.25%。商品住宅销售均价达27248元/平米，同比增加13%，环比上涨幅度为2011年以来之最。

2015年楼市关键词：转折!

　　房价跨入“3万元”时代 成交量创近6年新高

2015年上海商品住宅成交走势呈波浪式冲高之势，成交面积1500万平方米，创近6年较高水平，房价持续12个月上涨，上海房价跨入“3万元”时代。

2015年“330”新政激发改善需求释放，在房价和高端改善项目成交结构性拉升影响下，房价持续12个月上涨。

具体来看，1-4月为季节性淡季，均价涨幅较小，“330” 新政激发改善需求释放中高端改善项目成交增加，5月均价在房价上涨及成交结构性拉升影响下大幅攀升，其中8月涨幅达3.77%，5月和12月分别为2.32%和2.19%，12月上海新建住宅均价36935元/平方米，创历史新高。

2016年楼市关键词：波折!

　　成交量一波三折 均价不断刷新

2016年上海商品住宅成交量1390万平方米，同比下跌7%;成交均价为38416元/平方米，同比上涨19%。

2016年，上海市楼市交易波动频繁。在中国房地产去库存的背景下，排名前列季度，上海房地产市场一时间“量价齐升”，销售火爆。

3月25日，史上最严“沪九条”发布，大幅提高二套房首付比例，非沪户籍购房资格由2年社保在调整至5年。“沪九条”调控政策的实施引发了抢房潮，3月24日，“新政”前夜上海市场上演“楼疯”，当天上海的住房成交量突破1700套，3月份成交量也达当年较高值。

随着“沪九条”政策的实施，第二季度市场有所降温。但随着土地市场的火爆和楼市谣言的传播，8月份又出现了一个反冲，成交仅次于3月份。

随后政府进一步规范楼市操作，10月和11月上海相继出台了“沪六条”和信贷监管措施。进入四季度，随着政策效应的积极释放，市场预期趋于平稳，沪楼市成交量有所回落。

虽然供应量和成交量一波三折，但整个上海的成交价格整体 上呈上升趋势。2016年1月上海的成交均价为35878元/平，在经过3-4月微弱的下降 之后，一直不断攀升，上海成交价格记录不断被刷新，直至11月，成交均价达 47724元/平，最后一个月房均价微跌。

2017年楼市关键词：调整!

　　成交腰斩 达近12年较低

2017年上海商品住宅成交规模不足2016年的五成，为2006年以来近12年较低值。

　　数据来源：克尔瑞

经历了2016年的热潮之后，2017年的楼市无疑成为公认的政策调控年。2017年上海楼市经历了类住宅整顿、土地市场新政、开盘摇号新规、住房“十三五”规划发布等一系列的重大政策调整。

调控政策密集出台，使得2017年上海楼市真正迎来了市场的调整期，全年上海商品住宅成交规模不足2016年的五成。成交量的极速下跌，很大程度上可能源于市场供应量的减少。

数据显示，2017年全市新房供应量为370万平方米，同比2016年的790万平方米，减少了420万平方米，同比降幅为53%。

2017年，上海新房成交均价为47865元/平方米，再创历史新高，房价同比增幅进一步扩大至25%，为2011年以来近7年较高增幅。

专家点评：

上海中原地产分析师卢文曦认为：从房价上来看，上海楼市这10年可分两个阶段，2010年前没有限购限贷，房价上升较快，而2010年后上海开始限购限贷，此后楼市是投资资金和政策相博弈，政策收紧，楼市调整，房价涨幅稍缓，政策稍微放松，投资资金介入，房价快速上行。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为：从成交来看，上海楼市正进入存量房时代，尤其这两年全国市场持续升温的情况下，上海新房的交易其实并没有明显攀升。此外，新房市场的交易明显受到了价格的管控，从这两年看，包括预售证管控、价格管控等都带来了市场成交金额等难以大幅上升。

他还表示，近期限价时期应该是上海房价较低的，未来房价上涨或还会延续。