上海楼市:上海陆家嘴核心地区的老破大历史涨幅如何?

我是曾叔谈房 ，资深房产投资专家。与你相见恨晚的买房导师，曾叔没有千篇一律的自媒体，没有遮遮掩掩的让你摸不清头脑！曾叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议。关注曾叔谈房 ，带你成为最会买房的人。

以下内容来自“曾叔谈房 ”微信公众号，粉丝提问

提问：你好，曾叔，请问上海陆家嘴核心地区的老破大历史涨幅如何？

回答：你好，和次新房总体涨幅差不多。时间维度看，每次都是最后一波跟涨，也就是次新房先涨了，轮到老公房，最后才是老大楼。空间维度看，小陆、世纪大道、塘桥/北滨的老大楼，越靠近核心，在一轮行情中的起涨时点越早，但不很明显。结构性维度看，好学区的老大楼明显价格更坚挺、流动性更好。未来三五年也大概率还是这个趋势，因为2020民办摇号新政的效应还需要好几年才能消化完。由于没有超额涨幅，稳定性和流动性也不占优，所以投资角度不是最优选的标的。亮点是租金好，普遍能做到2%以上，2.5-3%也是有可能的。这比次新就要好不少了。所以，适合长持十年以上、有多套房和大量实操经验的资深投资者，不适合绝大多数普通家庭。最有潜力的板块和楼盘详见内部圈子分享。

提问：你好，曾叔，请问是否支持全款去买房这个操作？

回答：你好，那就说下有钱任性全款买房究竟可不可取？其实每次见粉丝听得最多的是：当时不懂，在某某城市全款买房；当时不懂 为了压力小只贷了几十万，在某某地给父/母全款买了一套房。到最后要改善或者要扩张的时候发现没资金，买的房产又抵不出来。比如17年全款买了重庆，结果2年限售。损失的是 在一线扩张的资金，这个机会成本是巨大的。二线城市大多金融环境没那么成熟，房产做dy变现比一线难度高、额度小。建议，买房一定要用足贷款，多留点备用金在手上，任何时候，都是现金流为王。最差的方案：在二线以下城市全款买房。所以根据自己的情况拿捏好。且买且珍惜。

提问：曾叔！您好，请问在浦东陆家嘴中央公寓(首套有贷款) ， 目前家庭月收入税后5万。上海浦东港驳32平米(家庭第二套，全款付清) ， 当时成本价200万，现在市场价210万。现在有几个方案。1 ，继续出租，月租金4200。等以后市场行情好转再考虑更换其他投资方式。2 ，现在出售。置换大虹桥的二手房。我可以再贴点钱，再贷款，买400万以内的房子。听您说大虹桥有潜力，但资金有限。我看了下， 17号线徐泾北城站的北面有一片动迁商品房。您觉得潜力怎么样？3,现在出售。投资学区房，比如松江，闵行的学区房，总价不高。

回答：你好，你这个情况，挺复杂的。陆家嘴公寓，这个小区，你选得很好，升值性强。港驳小区，属于老破小，没有学区，虽然近地铁，但仍属于升值弱的房子。不过，很多人都会面临这样的困难选择：钱不多的情况下，买市中心老破小，还是郊区新房与次新房？老小破，得有好学区；郊区要选近郊，有规划利好的板块！长线来看，你这套房子，不宜持有，主要升值弱。但400万以内的预算，又很难买到升值性强的房子，这个要淘一淘了。松江太远，不考虑。闵行可以适度考虑，这个区域没有特别好的板块，莘庄地铁站周边有合适的次新房，可以考虑。建议从大虹桥、张江、前滩，这三大潜力板中，看看次新房，近地站、在学区则更好。徐泾北路北面的一片动迁房， 就不要考虑了，性质与港驳小区有相似之处。上海买房价值高的楼盘，详见内部分享。

提问：曾叔你好，请问下上海刚出台的《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》对房价的影响有哪些呢？我咋感觉这些成本会转嫁到购房者身上呢，买房成本更大了

回答：你好，主要影响是LH买房被堵；DYD\JYD贷款收紧；不足5年的房子加税，变相减少了二手房的流动，缩小供应量，满5的房子会再涨5%；二套打新无望，这批购买力流入二手市场，房价继续推高。

提问：曾叔，你好！中海万松九里和万科御玺滨江选哪个？麻烦详细分析。

回答：你好， 中海万松九里这里是武汉最早的富人区，自 2005 年开始，武汉西北湖一带的楼盘，开始成为武汉豪宅的代名词。背靠金融一条街，汉口特别核心湖景，国贸中山公园武广近在咫尺，拥有武汉最先进的白领群体，西北湖一时风头无两。当时入住西北湖就意味着自己一只脚踏进了武汉高端圈层的门槛。但是中海附近有大量的老破小，居住环境不佳。 最近几年二七滨江的热度超越了西北湖，成为武汉豪宅区的代名词，万科御玺滨江环线位置不错，板块新，统一规划利好多，虽然价格偏高，但短期内二七滨江会继续保持热度，居住环境也比中海好不少。 这2个楼盘对比，优先万科御玺滨江。

提问：你好，曾叔，深圳新政后，二手房成交量就没下降，是什么原因？

回答：你好，1、新政后也有少部分网签滞后情况，不一定是新政后成交的，当然是极少部分；2、政策影响的大部分还是投资客户，这部分客户在市场并不是占主导位置；3、刚需客该买房子还是会有需求。目前的数据不能完全反应市场目前所有的成交情况，但是能看出来80%的情况，再后面几个月的数据就会与实际发生基本匹配。深圳的需求是客观存在的，市场的需求是可以通过数据说话的。还有市场上挂盘少了，满五的房子涨价了。市场还在继续上涨。深圳价值高的板块，详见内部分享！

提问：你好，曾叔，本人目前在上海工作，户籍南京，计划二年内返南京。 目前资金配置：早年毕业后在江苏昆山购置小两房，出售中约110万资金，尾款贷款20万不到，到手资金90万；手上可支配现金70万，共计160万左右。 购房需求：购房两套，一套3室家人自住；另一套2室作为投资。 咨询事项：自住的我考虑的是200左右的三房，资金有限目前看的是带电梯的安置房和商品房（滨江和园、盛锦华庭和北江锦城），不知哪一个好，希望房姐给个建议；投资的2室，看了江浦五桥和三桥区间板块的锦绣樾江府在内的周边楼盘，以及浦口高新区楼盘，还有目前开发中的镇上的桥林片区的（安置房上江府、水沐云筑），目前桥林有两所私立品牌小学以及人才公寓、房产、芯片软件园建造中，有台积电企业驻扎。问曾叔这三个片区哪个更有投资价值，或者片区以外的哪些楼盘比较合适？

回答：你好，江北核心区分两波，以隧道口浦口大道为界。以北是中央商务区 以南是青奥板块。 期待比较高的还是中央商务区板块，青奥板块次之。 投资角度浦口江北新区、江宁岔路口 百家湖 将军大道 九龙湖都没问题。 具体自住买哪一个，看你自己的喜好，商品房优先。 投资的2室，这个首付在南京确实很难买到像样的房子，考虑自住可以买。 但是这个价买桥林，不如加一点钱买五桥或者奥南。

提问：你好，曾叔，新人首问：一直潜水，发现曾叔多次提到拆骨法，但是没有系统讲解过，您能否仔细讲讲？

回答：你好，房子由各个属性构成，高楼层低楼层装修学区交通靠不靠马路等等。每个因素都增加或减少它的价值，定量分析每一个因素的价值这样的思路就叫拆骨法。 本质就是：做减法。 扣除装修 品牌 学区 赠送面积 为代表的一些溢价项，最后得到的价格才是真实的单价，再判断是否值得。 具体仔细内容可参考内部分享。

提问：曾叔您好，我在上海南方新村有一套房（四楼靠马路，90平），目前手头有240，请问置换到东方御花园（120平 6楼带阁楼 800万）合适么？还是去摇蟠龙天地+浦江镇的建发。目前工作地在上海南站附近。

回答：你好，南方新村，生活还是很方便的，楼龄较老，自住改善的话可以置换，但由于低总价位置也好，建议你在持有一下。东方御花园，也有一定的楼龄，地铁不是很近，可以说地段没有你这套好，而且大面积流动性不是很好，复式相对平层来说流动性也不好，而且还是步梯6楼，不是很建议。先去摇新房吧。

提问：曾叔你好，请问曾叔在上海怎么买到好房子呢？

回答：你好，好的房子一定要有适合生活居住的环境，考虑到日常生活所需，房子周边的配套设施一定要齐全。曾叔已盘点出上海投资性价比较高的楼盘，详见知识内部资料分享。

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