【交易笔记】写字楼投资,正逢其时――上海市场

恒天中岩 2018-11-21 21:17:22
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在众多房地产投资方式中,住宅投资不断降温,商铺投资也过了一铺养三代的时代,投入大、回报小,而写字楼投资则逐渐进入人们的视野成为越来越多人的选择。投资者纷纷瞄准写字楼市场,期待其成为新的投资“金矿”。接下来几期我们将为大家详细介绍国内热点城市写字楼市场的较新情况。 一、2018年三季度上海土地市场 2

在众多房地产投资方式中,住宅投资不断降温,商铺投资也过了一铺养三代的时代,投入大、回报小,而写字楼投资则逐渐进入人们的视野成为越来越多人的选择。投资者纷纷瞄准写字楼市场,期待其成为新的投资“金矿”。接下来几期我们将为大家详细介绍国内热点城市写字楼市场的较新情况。

一、2018年三季度上海土地市场

2018年第三季度,上海土地市场开闸放量,新增经营性用地挂牌供应80幅,合计出让面积达4,506,864平方米,环比增长显著。其中商办用地为9幅,出让面积总数为356,696平方米,环比今年二季度下降23.38%,同比去年三季度下降34.25%。

在成交方面,2018年第三季度,上海土地市场共成交81宗土地,成交总面积为3,129,323平方米,环比今年二季度增长55.05%,同比去年三季度下跌7.49%;其中,商办用地成交13宗,成交总面积603,225平方米,环比今年二季度增长438.55%,同比去年三季度增长27.40%;成交总金额为4,522,972万元,环比增长799.07%,同比增长139.76%。

二、2018年三季度上海办公租赁市场需求解析

1、企业办公选址区域需求

2018年三季度上海市办公楼租赁市场中,浦东继续领跑各区,成为企业办公选址的优选区域,企业需求数量占整个需求市场的17.79%。排名前五的区域和上季度保持一样,五大区域的企业需求量依然超过了整个市场的六成。

 

而在企业需求空间面积上,浦东面积占比排名前列,达到17.04%。排名前五的区域面积需求量占整个市场的65.07%。

 

2、企业办公选址租金需求

在本季度的办公租赁市场中,租金在3-4元/㎡·天的办公项目是最受关注的目标,需求占比达到23.51%,中低价位的办公项目依然是市场的需求主流。均价在5元/㎡·天以上的办公项目的企业客户环比上季度有所减少。

 

3、企业办公选址户型需求

在租赁户型面积的需求上,中小户型是2018年三季度的市场需求主流,500平方米以下的中小户型占据了整个办公租赁需求市场的85.60%,环比二季度略有下滑。同时1000平方米以上的大户型需求有所抬头,环比上季度增长了两个百分点。

 

4、企业办公选址轨交需求

上海轨道交通最为繁忙、最重要的大动脉-轨交1号线成为本季度最为热门的轨交需求线路。

 

三、2018年三季度上海办公租赁市场租金走势

2018年三季度,上海的企业办公空间成本整体走势有所放缓,高租金区域均分布在上海市主城区,静安和徐汇以5.19元/㎡·天的平均租金并列排名前列。环比上季度,除了少数几个主城区,其他区域的平均租金均有不同幅度下调,市场竞争压力依然存在。

四、2018年三季度上海办公租赁市场供存量及空置率

据不完全统计,2018年三季度上海市各大商务区约有超过40万平方米的优质甲级办公面积新增入市,租赁供应量相比二季度有所放缓。同时本季度市场吸纳表现依然保持强劲,来自TMT、金融、专业服务、生产制造及批零贸易和联合办公的持续扩张需求消化了大部分的供应量,使得本季度中央商务区吸纳量超过新增供应,空置率增长得到有效控制,环比下降至11.89%。非中央商务区内性价比更高的项目持续吸引到有升级需求的租户,市场继续吸纳现有存量,整体空置率下降至32.9%。

五、展望

2018年第四季度非核心商圈整体将迎来较大供应体量,不过区域板块供应较为分散,竞争压力相对平缓,而核心商圈供应相对有限,陆家嘴和徐家汇可能成为重点关注区域;主流行业的龙头企业和联合办公的拓展需求有望成为四季度市场上的吸纳主力军,租金走势相对平稳。

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