土拍激战63轮,内环全面站上16万+/㎡!谁才是最大赢家?

5月28日上海四批次土拍正式落槌，比起前几轮，这轮土拍的热度，早已提前引爆。

全上海的目光，都聚焦在虹口——虹口区C080301单元hk306-08地块（瑞虹地块）和虹口区C080403单元hk153-02地块（欧阳路地块），两幅内环宅地均以约8万元/㎡的起始楼面价挂牌。

未开，先火。

最终虹口区C080301单元hk306-08地块（瑞虹地块）被上海城投以19.3004亿元竞得，成交楼板价约108502元/㎡，溢价率达到35.63%！

12家房企激战虹口！上海城投10.85万/㎡拿下虹口瑞虹地块

这不只是一场土拍。这是一个信号，告诉你上海内环的土地，正在进入“精选时刻”。

为什么这两块“迷你”地，让巨头抢破头？

很多人第一反应是：这两块地不过巴掌大小——hk306-08地块出让面积仅约7115㎡，hk153-02地块出让面积仅约6100㎡，两宗地块体量均不足1公顷。

在这轮土拍的五幅地块中，虹口上新的这两块，面积最小，热度却最炸。

原因很简单。上海第四批次土拍一改过往大面积地块集中供应的模式，“小而美”特质尤为突出。两宗迷你地块，成为了这一趋势的典型代表。

“小而美”，正在成为核心城市土拍的新风向。

为什么？

首先，总价可控，门槛友好。两幅地块起始总价分别约为12.2亿和14.23亿元——在动辄百亿的上海内环土拍市场，这几乎是“上车价”，是巨头们可以接受的标定。

第二，开发条件宽松。两宗地块无风貌保护限制、无需配建保障房和租赁住房、不设中小套型比例约束。开发商可以放手做纯粹的大户型产品，没有冗余的限制条件。

第三，也是最重要的——供应正在枯竭。

长宁区内环内曾近17年未有纯宅地供应；虹口内环内，这两宗新推宅地，每一寸都在与时间竞速。回望2025年，虹口仅出让3宗涉宅用地，却以约175.9亿元的成交总金额位列全市第二。

供地越少，争夺越烈，确定性越强。

在见惯了兴衰起伏的资本眼中，上海内环，是这个充满不确定性的时代里，最后一处确定的、无法被稀释的“硬通货”。

更残酷的现实：

未来内环，不止是“贵”，更是“买不到”

再看一组数据。

根据上海网上房地产官方数据，2026年1月至今，上海内环内新房总供应量尚不足1000套。这是什么概念？放在十年前，这不过是一个中等体量楼盘的出货量。

而5月28日即将拍出的这两幅虹口地块，合计规划总建筑面积仅约33038㎡。按照2025年内环内新房平均成交面积约130㎡计算，满打满算，两幅地块加起来也只能供应约250套新房。两幅地块各自体量，均不足150套。

这不是偶然。从2025年下半年开始，内环内新盘体量持续走低：保利外滩启PARK77，157套；金茂璞元，首开仅99套；绿城潮鸣外滩，首开仅44套……

内环内，正在全面进入“小而奢”的精致社区时代。体量越小，越稀缺；越精致，越难以复制。每一席，都是内环史无前例的城市孤品。

与此同时，内环内的价格，正在被全面重估。

数据机构统计显示，上海近三年中外环及外环外成交价格基本保持稳定，内中环稳步上涨约8%左右，唯独内环内呈现领跑态势：新房成交均价从2023年约11.9万/㎡，跳涨到2025年约16.23万/㎡，涨幅达36%。

几个标志性项目的最新定价，已经把趋势写在了脸上：

·金茂璞元：拿地11.8万/㎡，售价16.6万/㎡

·绿城潮鸣外滩：拿地12.7万/㎡，售价17.5万/㎡

·上海城投瑞虹地块：拿地10.85万/㎡，溢价率达到35.63%，售价16万+/㎡

当拿地价在11万-12万+之间时，售价已经向16万-17.5万/㎡迈进。而当5月28日虹口这两幅地块以8万/㎡起拍、最终成交价必然高于起始楼面价时，内环全面站上16万+/㎡，已经没有任何悬念。

两条线索叠加——

供应体量极速枯竭，单价全面向16万+/㎡跃迁。

未来想在上海内环买一套新房，可能不仅是“买不买得起”的问题，更是“抢不抢得到”的问题。房源总量极速枯竭，单价水涨船高，留给购房者的窗口期，正在以肉眼可见的速度收窄。

一场大战之后，谁才是这场土拍最大的赢家？

所有人的目光都在追逐那两块虹口土地的热度。但我必须说一句大实话：当所有人都在试图以高昂代价挤进虹口核心区时，真正具备长远眼光的破局者，早已提前布局。

保利外滩启PARK77，就是那个在土拍大战前就已经落子的“天选之子”。

为什么？我把逻辑拆得很开，你们自己品：

第一，价格倒挂——土拍之后才叫“红利”。

5月28日这场土拍一旦结束，虹口两幅地块的入市，将把内环价格的“锚”彻底抬到16万+/㎡。而保利外滩启PARK77备案均价仅13.55万/㎡——单价差距至少2.5万/㎡。按100㎡计算，一套直接产生250万元的天然价差。

这不是广告话术，而是土拍结束后，市场给出的客观比价逻辑。

第二，总价可控——这才是真正的“内环入场券”。

保利外滩启PARK77主力建面约100-137㎡的3-4房，1300万即可上车。

放眼如今的上海内环，1300万还能买到什么？杨浦滨江主流新盘120㎡起步，总价1600万级起；虹口瑞虹板块起步户型130㎡，总价直奔1800万级。

保利外滩启PARK77，就是用不到1400万的总价，在总价区间杀出了一条血路。这几乎是内环内1300万级最后、也是唯一的“入场券”窗口。当5月28日土拍落槌，这个窗口的宽度，会以肉眼可见的速度收窄。

第三，地段不可复制——双轨上盖的确定性。

12/18号线江浦公园站双轨上盖，1站新华医院，2站达北外滩来福士/瑞虹太阳宫，5站至外滩/南京东路/陆家嘴。前期业主多为复旦、同济、财大高校教授、新华医院/红房子医生、陆家嘴金融菁英及周边科创高端人才，更是不乏哈佛、剑桥等世界名校海归人士。

整盘157席。这个数字，本身就宣告了它的稀缺性。

第四，产品能打——实得率约95%的尺度感。

内环绝版100㎡三房：全屋配置6飘窗+半封阳台，百平三房做出不亚于120㎡三房的尺度感。主卧、北次卧均带270°转角飘窗，3.5代宅，多飘窗（可改造）赠送面积约13㎡，实测比常规户型多出约一个小次卧。精装选用德国嘉格纳、唯宝智能马桶、科勒美妆龙头等国际一线品牌，实得率高达约95%。

公园头排137㎡四房：西边户四开间朝南约15米面宽，东边户270°环幕飘窗（总赠送约19.9㎡），使用率约94%；全屋收纳约18.06㎡，比同面积段竞品多出40%，完美解决三代同堂收纳痛点；精装升级嘉格纳五件套、芬迪白天然石材背景墙、阿黛尔灰大理石地面，是内环140㎡内唯一公园头排+嘉格纳五件套顶配户型。

结语：

风口就在脚下，请站在城市的“鎏金原点”

5月28日，一场土拍终将落槌。不管花落谁家，它背后的潜台词只有一个：

上海城心绝版住宅土地资源的争夺战，已进入白热化收官阶段。而那些站在城市“鎏金原点”上的项目，才是这场争夺战中真正不可复制的“恒定资产”。

保利外滩启PARK77，整盘157席，现正热销中。建面约100-137㎡精致3-4房，1300万级起入主内环双轨上盖公园奢宅。

实景示范区已于5月31日正式开放。

趁土拍还没落槌，趁内环全面16万+/㎡的时代还没正式挂牌——

去看看。

毕竟，留给1300万级内环入场券的时间，真的不多了。