核心业绩双位数增长,35岁的万科依旧要做“优等生”

焦点财经界 2020-03-24 14:01:26
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2020年3月17日晚间,万科召开2019年业绩发布会,发布2019年年报,成为头部房企中排名前列发布2019年年报的公司。

2019年,房地产的宏观环境错综复杂,中央一再强调“房住不炒”,在7月30日召开的中央政治局会议上,首提“不将房地产作为短期刺激经济的手段”,为房地产定调。中原地产研究中心的统计数据显示,2019年全年,各地涉房调控次数达620次,同比增长38%,创历史新高。

同时,房地产融资成本和融资难度亦在增加。根据亿翰智库的数据,2019年上半年,30家典型房企的平均融资成本为5.78%,较2018年末上升0.08%。2019年末,全国主要金融机构房地产贷款余额同比增长 14.8%,增速较上年末回落 5.2个百分点。

严苛调控之下,2019年房地产行业如逆水乘舟,经营压力进一步加大。根据国家统计局的数据,2019年全国商品房销售面积为17.16亿元,同比下降0.1%;销售金额为15.97亿元,同比增加6.5%,增速比2018年低1.5%。房地产新开工面积增速也在回落,2019年全国房屋新开工面积为22.7亿平方米,同比增长8.5%,增速较去年同期下滑8.7%。

雪上加霜的是,2020年开年不久,新冠疫情肆虐,项目停工,售楼处停摆,房企销售回款下滑严重。疫情阴影至今仍未散去,房地产行业面临的不确定性进一步增加。

疫情之下,2020年3月17日晚间,万科召开2019年业绩发布会,发布2019年年报,成为头部房企中排名前列发布2019年年报的公司。

稳健经营,各项业绩平稳增长

虽然行业承压,但万科2019年的业绩仍旧喜人,各项关键业绩指标均呈现出平稳增长的势头。

2019年,万科实现营业收入3678.9亿元,同比增长23.59%;税前利润765.4亿元,同比增长13.5%;归属于上市公司股东的净利润达388.7亿元,同比增长15.1%。在地产进入白银时代深水区的背景下,万科2019年的营收、利润和归母净利均呈现双位数增长,十分难得。

在项目销售方面,2019年万科实现销售面积4112.2平方米,销售金额6308.4亿元,继续保持正增长。对比全国商品房市场,2019年万科的商品房销售约占全国份额的4%。其中21个城市的销售金额位列当地排名前列,12个城市排名第二。需要注意的是,在万科2019年所售项目中,144平方米以下的中小户型占比高达91.2%,坚持“房住不炒”,重点满足主流购房者的自住需求,彰显地产优等生的责任担当。

与很多追求项目高周转和销售高增长的房企不同,万科更看重项目质量和回款。财务线也是公司的生命线,现金流更是应对不确定性的基础,疫情当前,万科比以往更强调现金流。到2019年年底,万科持有货币资金1661.9亿元,已连续11年保持现金流为正。报告期内,万科的净负债率为33.9%,远低于行业平均水平。

2020年房企又将迎来新一轮偿债高峰,根据华泰证券的数据,2020年房地产境内债到期量达4316亿元。而万科2020年内到期的流动负债为938.9亿元,远低于货币资金数额,即便遭遇疫情黑天鹅袭击,短期偿债压力仍然“可防可控”。

公司的规模越大,运营越难,万科年报显示出的稳健,并非每家房企都能做到。

潮水退去之后,市场才能看到谁在裸泳。房地产作别高增长时代,行业风险逐渐暴露,行走其间的万科财务安全,运营稳健,即便遇到困难,手握余粮,心里不慌,绝不会有资金链断裂的风险,这在高杠杆的房地产行业中显得十分难能可贵。

收敛聚焦,继续深耕主营业务

万科年报数据稳健,在主营业务的数据上也有显现。早在2018年,万科意识到未来很长时间内,住宅开发仍是主要的收入和利润来源,进而提出“聚焦收敛,巩固提升基本盘”的策略。2019年,在万科的营收中,来自房地产及相关业务的营收达3526.5亿元,同比增长23.9%,占总营收的95.9%。

万科董事会主席 郁亮

现有涉房业务营收并不是全部。截止到2019年底,万科合并报表范围内有4288.5万平方米的已售资源未竣工结算,合同金额合计约6091亿元,同比增长15.6%和14.8%。需要注意的是,上文提到2019年万科营业收入为3678.9亿元,而同期未竣工结算金额是2019年营收金额的1.7倍,这为万科后续的营收增长提供了强力支撑。

再看土地储备,到2019年年末,万科在建权益建筑面积为10256.1万平方米,规划中项目权益建筑面积约3,360.2万平方米,参与旧城改造项项目权益建筑面积合计约492.9万平方米。到2019年年底,万科在建和规划项目的权益建筑面积达14109.2万平方米,是2019年销售面积的3.4倍,这为万科未来的业绩增长提供了充足动力。

另外,万科继续投资的步履未停。2019年,万科新获项目147个,其中绝大部分位于发展潜力巨大的一二线城市。具体来看,按建筑面积计算,71.5%的项目位于一二线城市;按权益投资金额计算,79.9%的项目位于一二线城市,未来可期。

除了住宅开发之外,万科也在重点发力物业这一主营业务。2019年,万科物业累计签约面积6.4亿平方米,同比增长26.1%;实现营收127.0亿元,同比增长29.7%。万科物业荣誉不断,连续十年蝉联“中国物业服务百强企业综合实力TOP1”,连续第六年蝉联“中国房地产开发企业500强优选物业品牌”榜首等等。

坚实和稳健的主营业务,成为万科发展多元创新业务坚实的后盾。

转型升级,前瞻布局多元业务

居安思危是万科一以贯之的美好品质,万科早早看到房地产行业见顶,早晚需要转型的趋势。于是万科围绕“城乡建设和生活服务商”的战略定位,率先布局租赁住宅、物流仓储、商业和冰雪等多元创新业务。2019年,以租赁住宅和物流仓储为代表的创新业务成果斐然。

租售并举是我国住房体系的重要政策内容,也是房地产行业未来发展的重要方向。万科作为中国房地产行业的重要力量,利用自身优势,在夯实住宅开发业务的同时,也在大力推进租赁住宅业务。

万科的租赁住宅业务以集中式长租公寓为主,主推青年长租公寓品牌“泊寓”。2019年万科租赁住宅新增开业5.6万间,累计开业房间数已达11万间。在已开业房间中,81%位于北京、上海、深圳、广州、杭州、等14个核心城市,成熟期项目(开业半年及以上)的平均出租率约90%。与国内问题频出的分散式长租公寓运营商相比,万科的租赁住宅业务依托万科集团资源,具备安全性高、物业管理好、稳定性强、爆雷风险低等显著优势,发展前景广阔。

物流也是万科重点发力的创新业务方向。早在2015年,万科就成立了独立的物流品牌万纬物流。到现在,万纬物流服务客户超850家,涵盖电商、快递快运、制造业、餐饮零售等多个领域。到2019年底,万纬物流已进驻44个城市,共获138个项目,可租赁物业的建筑面积约1086万平方米,其中2019年新获项目达21个。

在已稳定运营的物流项目中,高标库平均出租率达92%,冷库全年仓库使用率为82%,较2018年大幅提升。报告期内,万纬物流在2019中国物流企业家年会上获社会责任贡献奖,万纬冷链获“金飞马奖”金牌企业。新冠疫情期间,万纬物流旗下众多物流园区始终坚持运营。万科还无偿开放了全国27个城市的59个物流园,用以支持防疫物资流转,为民生保驾护航。

万科年报“致股东”部分写到:“企业始终处于不断变化的场景之中。适应变化者生存、变革创新者常青、持续奋斗者长盛,这是古今不变的规律。”在风云变化的当下,35岁的万科顺应规律,不急不缓,一边深耕地产主业,一边拓展创新业务,前进步伐愈加稳健。

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