【代理观点】上海:摇号开盘政策实施一年,回顾与展望
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前言
2017年5月,在楼市政策趋紧,价格严控的背景下。上海市住建委为了规范销售市场,要求楼盘开盘必须进行公证摇号,上海成为排名前列提出公证摇号开盘的城市。随后,南京、杭州等城市陆续加入此列。
政策实施至今已有一年,上海楼市的销售发生了哪些变化?未来又将如何?
公证摇号政策回顾
2017年5月3日,上海市住房和城乡建设管理委员发布《关于进一步加强本市房地产市场监管规范商品住房预销售行为的通知》,同年6月29日正式发布《关于贯彻商品住房项目销售采取公证摇号排序有关问题的实施意见》,明确要求商品住房项目开盘销售的(包括商品住房预售和现售),必须采取公证摇号排序,按序购房。
图片来源:上海市住房和城乡建设管理委员会
此次文件主要明确了几点内容:
1、新开盘商品住房采取由公证机构主持的摇号方式公开销售。
2、严格落实购房实名制。
3、无预售证不得收款。
4、不得以各种方式炒房卖房。
5、涉嫌违规企业一律暂停网签,降低直至取消房地产开发企业资质,并列入行业“黑名单”。
新摇号规则更加公证、透明、公开
房地产营销发展至今,已产生了多种开盘方式,以应对不同的营销情况。最常用包含直接开盘、排号开盘、摇号开盘等。之前亦不乏有开发商采取这种“摇号开盘”的形式进行选房,用以体现选房的公开性及公证性。而此次《意见》明确要求商品住房项目开盘销售必须采取公证摇号排序,按序购房。相较于原先开发商多样的开盘手法,政府此次为开发商限定了“公证摇号选房”的模式。要求采取公证机构主持、摇号排序名单公示、使用公证机构提供的电脑摇号软件等规范性要求,进一步规范了商品住房预销售行为。同时也体现了政府维持房地产市场健康稳步发展的决心。
政策执行情况
已执行项目数:90+个项目(数据截止至2018年6月5日)
数据来源:上海市东方公证处官网
摇号认筹实名制登记
1 . 市区楼盘认筹率普遍高于郊区刚需盘
经由上表统计,截止6月,沪上已执行摇号项目,平均认筹率近118%。其中市区楼盘,即中环内项目认筹率极高,平均认筹率高达204%。而郊区楼盘,即外环外项目(除南桥新城外),平均认筹率仅有82%,其中亦不乏认筹率低于30%以内的“艰难户”。相较前两年远郊刚需盘的热销,当前认筹现状明显的“反常”确实值得关注,纠其缘由,大致以下三点:
市中心项目受政府限价管控力度大,价值明显低估,绝大部分存在一二手价格倒挂的情况。即二手房成交价格高于或持平临近新开盘项目销售价格,一旦市区新盘价格回归市场,房产的升值幅度可想而知。
远郊项目虽也有限价,但经过多轮价格增长,目前实际销售价格也已逼近部分市区水平,与市区房价梯度差异逐步缩小。故导致更多的购房者,在有能力的情况下,更愿意选择买在市区。
市区新房供应逐年减少,趋势明显。稀缺市中心物业的保值、增值效应仍吸引资产投资型客户以公司名义进行购置。一定程度也推升了市区楼盘的高认筹率。
2 . 市中心项目公司客户占比趋高
前篇已提到,对于沪上市中心稀缺项目,以公司名义购买占比较往年增长明显。以今年4月沪上市中心板块某开盘项目为例,该楼盘作为上海地标区域内的明星级项目,一直受到先进置业客群的青睐与关注。此次加推房源预售单价仅为13.5万元,相较当前二手市场动辄16万元每平米以上的价格,可谓性价比凸显。虽然起始总价逾3000万,但认筹摇号客户仍有385组。其中211组以公司名义购买,公司客户占比高达54.8%。可见不少客户为了规避限购,以公司名义购房已然成为不二选择。
政策影响及未来预判
已执行项目数:90
1.对销售规范的影响:
当前政策要求下的销售流程:
预约客户登记(30日)
认筹客户登记:包括客户姓名、身份证号、工作单位、登记时间等(7个自然日)
购房资格审核(10个自然日)
摇号入围客户名单公示
公证处摇号开盘(按摇号顺序选房)
公证摇号名单公示
*登记/认筹所需材料:认购人(不可变更)身份证、户口本、结婚证/离婚证/离婚协议、已有房产证、未成年子女出生证、社保/税单(非沪)、营业执照(公司名义购买)等限购审核材料。
信息更透明
开发商拿到预售许可证10日将公示一房一价表及预售许可证
在开发商积累客户前,积累客户规则将会公示
开盘前,开发商将在售楼现场公示全部准售房源和已积累客户名单
开盘后,摇号排序结果将在当场公示,同时公证处网站可查。
销售节奏更快
开发商拿到预售许可证后才能进行客户储备,同时拿到预售许可证10日内必须开盘,时间非常紧张。
没有预证,开发商不得以任何名义收取费用,传统小定转大定、提前落位等手法将不再适用,催生了新的客户的甄别要求,当前楼盘普遍采取的是提前验资环节。
实名制,为房地产全国化筑基
认筹客户需实名登记,要求客户提供购房人及家庭成员的户籍、婚姻、名下住房等相关信息,积累的客户应符合住房限购政策等规定。积累客户登记应包括客户姓名、身份证号、工作单位、登记时间等。未来购房信息可能全国联网,为后期政府征收房产税等相关政策做铺垫。
2.对楼市的影响:
全市商品住宅短期内价格将得以抬升,但不可持续
数据来源:佑威数据系统
自去年楼市限价以来,多数项目选择推迟上市节点,延缓销售。故从上图可以看出,沪上商品住宅成交量自17年下半年开始逐步下滑,成交均价维持在4字头。而随着摇号政策的公布与实施,政府维稳楼市的决心不可动摇。越来越多的项目也逐步迈入摇号开盘的行列。随着年后市中心高房价项目的短期大量上市与成交。全市商品住宅均价也逐步水涨船高。由上图可见,5月沪上商品住宅均价破5万元,达到年内高位。但考虑到市中心项目仍然十分有限,持续供应后继乏力。故我们认为,全市商品住宅均价经由短期抬升后将逐步回落。
或对公司型客户采取限购
由于政府未对公司名义购买房屋数量作限制,导致部分客户选择注册公司购买房屋,以此作为规避限购的方式。如果后市以公司名义购买客户占比持续增多,未来政府大概率将对公司名义购房进行相关限制措施。
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