买卖二手房,帮您解决三大头疼的税费问题!

大律师在身边 2018-01-22 12:38:00
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二手房买卖经济实惠,但是税费问题却让人头疼不已。小编准备用一篇推送就帮您解决三大主要的税费问题,让您买卖二手房溜到飞起!

二手房买卖经济实惠,但是税费问题却让人头疼不已。小编准备用一篇推送就帮您解决三大主要的税费问题,让您买卖二手房溜到飞起!

01

首先,我们要确定缴费基数,征收的时候以税务局核定价或者评估公司评估价作为缴税基数。

 其次,我们要知道上海市普通住宅的认定标准。普通与非普通住宅的税费可是有着显著的差异哦。

目前上海市普通住宅要以下三个条件才能够被认定。1、五层以上(含五层)的多高层住房,以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄;

2、单套建筑面积在140㎡以下;

3、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下(即容积率低于1.44倍),内环线以内的低于450万元/套,内环线与外环线之间的低于310万/套,外环线以外的低于230万/套。以上三点全部符合才能认定为普通住宅哦。

接下来就是让人头痛的三大主要税费的计算问题啦。

02

一、个人所得税(卖方支付)

个人所得税指个人将拥有合法产权的房屋转让、出租或其他活动并取得收入,就其所得计算征收的一种税赋。个人所得税的征收需要区分普通住宅与非普通住宅。

(一)普通住宅

已买进时间<5年的,可选择支付利润的20%(利润个税需抵扣增值税及附加税后计算);也可选择支付全额(核定价格-本次交易增值税)×1%(全额缴纳个税需抵扣增值税部分后计算,附加税不计入抵扣)。

已买进时间≥5年,可支付全额核定价格×1%;可以支付利润的20%;也可选择承诺少有住房,免征。

(二)非普通住宅

已买进时间<5年,可选择支付全额(核定价格-本次交易增值税)×2%(全额缴纳个税需抵扣增值税部分后计算,附加税不计入抵扣);也可选择支付利润×20%(利润个税需抵扣增值税及附加税后计算)。

已买进时间≥5年的,可选择支付全额(核定价格-本次交易增值税)×2%(全额缴纳个税需抵扣增值税部分后计算,附加税不纳入抵扣);也可选择支付利润×20%(利润个税需抵扣增值税及附加税后计算);或者可以选择承诺少有住房,免征。

二、契税(买方支付)

房地产契税是指由于土地使用权出让、转让、房屋买卖、交换或赠与等发生房地产权属转移时向产权承受人征收的一种税赋。

(一)首套房

首套房屋≤90㎡,支付(核定价格-增值税)×1%(抵扣增值税部分,附加税不抵扣)。

首套房屋>90㎡,支付(核定价格-增值税)×1.5%(抵扣增值税部分,附加税不抵扣)。

(二)非首套房

支付(核定价格-增值税)×3%(抵扣增值税部分,附加税不抵扣)。

三、增值税(卖方支付)

(一)普通住宅

已买进时间<2年,征收(全额÷1.05)×(5%+0.65%)。

已买进时间≥2年,免征。

(二)非普通住宅

已买进时间<2年,征收(全额÷1.05)×(5%+0.65%)。

已买进时间≥2年,征收(差额÷1.05)×(5%+0.65%)。

(来源 | 公众号:上海房产律师郭韧)

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