你听说过上海5大新城吗?买房子,买的是规划!

搜狐焦点上海 2019-07-11 15:13:36
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此次城市总体规划特别提出5个新城区的概念。5大新城作为上海市域公共活动中心体系第二层级(城市副中心),是面向市域的综合服务中心。 5大新城→嘉定新城、松江新城、青浦新城、奉贤新城(又叫南桥新城)、南汇新城(原叫临港新城)。

五大新城

你想象过,16年后的上海是什么样吗?

你想象过,16年后自己居住的区域变化吗?

在我们还将时间线只是延伸几年的长度之际,《上海市城市总体规划(2017-2035年)》已经明确公布了上海2017年至2035年甚至远景展望至2050年的总体目标、发展模式、空间格局及发展任务和主要举措。

规划提出主动融入长三角区域协同发展,构建上海大都市圈,打造具有全球影响力的世界级城市群;构建由“主城区-新城-新市镇-乡村”组成的城乡体系和“一主、两轴、四翼;多廊、多核、多圈”的空间结构;完善由城市主中心(中央活动区)、城市副中心、地区中心和社区中心四个层次组成的公共活动中心体系;以及对交通建设、社区生活公共服务和城市绿化都做了明确规划。

其中,特别需要注意的是,此次城市总体规划特别提出5个新城区的概念。5大新城作为上海市域公共活动中心体系第二层级(城市副中心),是面向市域的综合服务中心。

5大新城→嘉定新城、松江新城、青浦新城、奉贤新城(又叫南桥新城)、南汇新城(原叫临港新城)

上海未来将系统打造5大新城综合性节点城市服务功能,以区域协同与城乡统筹,最终将5大新城着力打造为城市副中心。从而实现以点带面,增加上海城区的辐射功能。

根据城市总规划中对于未来5大新城人口规划,5个新城现状常住人口规模约 228 万人,随着城市功能提升,规划常住人口增加至 385 万 人左右。其中,松江新城规划人口位居第一,为110万。南汇新城位居最末。

5大新城近一年土地成交显示:南汇新城土地成交占比最多,紧接为松江新城。嘉定新城土地成交量最少。相比较全市土地成交量,5大新城占比共占比51%。

现在,距离总体城市规划的提出已经2年多,这5大新城区的房价走势发展如何?未来上海的发展重心是否给区域发展助力,使其成为购房选择区域呢?

01

 松江新城——辐射沪杭及上海西南地区

▲区位规划:松江新城位于上海西南、松江区中部;是上海服务长三角南翼以及大浦东开发的重要门户枢纽。松江新城未来发展方向将为重点培育文化、科教等核心功能,形成辐射沪杭方向以及上海西南地区的区域综合服务中心。

【区位图】松江新城中心区

新城规划形成“一带、四片、两廊、三心”的空间格局。并积极从工业向创新科技制造产业转型,形成以东华大学、华东政法大学等大学城双创集聚区、以宝达诚商务园、万达广场为主的松江国际生态商务区和以一些科技园、工业园为主的总部研发功能区三大产业集聚区为主的科创产业布局。

▲松江新城交通路网密布,9号线、沈海高速、嘉闵高架缩短了与虹桥的距离,而G60高速带动了沪西南的连接贯通。

2018-2019年,整个松江区共成交用地31块,其中12块商品住宅土地成交,共成交65.05万方。住宅用地成交占总用地38.71%,占比最大。

2018.7—2019.7,松江土地成交统计

以松江新城中心区为中心点,探析周边房价走势:

(松江新城近期新房价格走势)

(松江新城二手房价格走势)

2019年新房市场走势比较平缓,整体价格维持4.1万/平米,趋于平稳。二手房市场呈缓慢上升。

新房价格与二手房价格普遍在3-5万/平米区间。

02

 嘉定新城——辐射沪苏及上海西北地区

▲区位规划:嘉定新城作为未来上海西北部嘉定区的发展中心,上海郊区发展战略的重点示范新城。以工业发展为主,围绕远香湖,重点培育文化、科技创新等核心功能,形成辐射沪苏方向以及上海西北地区的区域综合服务中心。

【区位图】嘉定新城中心区

2018-2019年,整个嘉定区共成交用地20块,其中住宅土地成交5块,共成交19.65万方。住宅用地成交占总用地25%。嘉定新城为目前嘉定区核心发展区域,嘉定区住宅用地占整体土地成交量相对不高。

2018.7—2019.7,嘉定区土地成交统计

2019年,嘉定新城板块,新房市场走势平缓,2月份到4月份有微降,但4月后则处于平缓趋势。二手房走势有波动,缓浮上调。

(嘉定新城 近期新房价格走势)

(嘉定新城 二手房价格走势)

新房价格与二手房价格普遍在3-5万/平米区间。

03

 青浦新城——辐射沪湖方向及环淀山湖

▲区位规划:青浦新城,作为唯一一个有两个城市副中心概念的城区(青浦新城副中心与虹桥副中心),产业布局以青浦新城和重固华新徐泾产业带及新城产业带为主。以创新研发,商务贸易,旅游休闲为支撑,重点培育文旅、商贸等核心功能,形成辐射沪湖方向以及环淀山湖的区域综合服务中心。

【区位图】青浦新城中心区

2018-2019年,整个松江区共成交用地31块,其中12块商品住宅土地成交,共成交65.05万方。住宅用地成交占总用地38.71%,占比最大。

2018.7—2019.7,青浦区土地成交统计

青浦新城区域,2019年新房市场浮动不大,总价目前在4万/平米以下。二手房则微降,6月二手房价格在3万/平米以下。

(青浦新城 近期新房价格走势)

(青浦新城 二手房价格走势)

新房价格普遍在3-5万/平米区间,二手房价格普遍在2.5-3万/平米。

04

 奉贤新城——辐射杭州湾北岸及长三角

▲区位规划:奉贤新城产业布局以生态休闲和文化为主,重点培育科技创新、商贸等核心功能,未来将强化杭州湾方向的辐射,发展成为杭州湾北岸、辐射长三角的综合性服务型核心城市与区域综合服务中心。

交通方面已有轨交5号线,在最新的规划中还有嘉闵高架会延伸到奉贤城区,为新城建设提能。

【区位图】奉贤新城中心区

▲2018-2019年,整个奉贤区共成交用地28块,其中住宅土地成交14块,共成交61.11万方。住宅用地成交占总用地50%。

2018.7—2019.7,奉贤区土地成交统计

▲奉贤新城区域,2019年新房市场波动明显,但总体在3.5万/平米左右。二手房则从4月开始一直下降,6月二手房价格3万/平米以下。

(奉贤新城近期新房价格走势)

(奉贤新城二手房价格走势)

新房价格普遍在3-5万/平米,二手房价格普遍在2-2.5万/平米。

05

 南汇新城——辐射浦东南部及宁波舟山

▲区位规划:原叫临港新城。作为上海最为重要的重工业产区,既有商飞公司、中航集团,也有上海电气、上汽等本土企业。这里可以说是上海发展全国核心重工业的抱负之地。依托洋山国际深水港、浦东国际航空港的区位优势,是上海国际航运中心建设的重要组成部分和核心功能区。

未来区域定位将围绕滴水湖,重点培育文化、科技创新、商贸等核心功能,形成辐射浦东南部、对接宁波和舟山地区的区域综合服务中心。

▲2018-2019年,整个浦东区共成交用地39块,其中住宅土地成交21块,共成交88.97万方。住宅用地成交占总用地52.63%,占比最大。

2018.7—2019.7,浦东区土地成交统计

▲南汇新城区域2019年新房市场波动不明显,新房单价在2.6万/平米左右。二手房则从4月开始下降,6月二手房价格2.4万/平米以下。

(浦东新区近期新房价格走势)

(浦东新区二手房价格走势)

新房价格普遍在2.5-3万/平米,二手房价格普遍在1.5-2万/平米。

5个新城区是上海市总体规划中重点规划区域,未来城市发展的副中心,政策支持上有相当充实的力度,生活、教育、工作等相关设施也逐渐完善。未来发展的城市副中心,将不断吸引人才定居。

整体房价相对比较平缓,房价整体水平也普遍低于上海市总体房价。为此,不失为购房选择区域。

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