你听说过上海5大新城吗?买房子,买的是规划!

五大新城

你想象过，16年后的上海是什么样吗？

你想象过，16年后自己居住的区域变化吗？

在我们还将时间线只是延伸几年的长度之际，《上海市城市总体规划（2017-2035年）》已经明确公布了上海2017年至2035年甚至远景展望至2050年的总体目标、发展模式、空间格局及发展任务和主要举措。

规划提出主动融入长三角区域协同发展，构建上海大都市圈，打造具有全球影响力的高级城市群；构建由“主城区-新城-新市镇-乡村”组成的城乡体系和“一主、两轴、四翼；多廊、多核、多圈”的空间结构；完善由城市主中心（中央活动区）、城市副中心、地区中心和社区中心四个层次组成的公共活动中心体系；以及对交通建设、社区生活公共服务和城市绿化都做了明确规划。

其中，特别需要注意的是，此次城市总体规划特别提出5个新城区的概念。5大新城作为上海市域公共活动中心体系第二层级（城市副中心），是面向市域的综合服务中心。

5大新城→嘉定新城、松江新城、青浦新城、奉贤新城（又叫南桥新城）、南汇新城（原叫临港新城）。

上海未来将系统打造5大新城综合性节点城市服务功能，以区域协同与城乡统筹，最终将5大新城着力打造为城市副中心。从而实现以点带面，增加上海城区的辐射功能。

根据城市总规划中对于未来5大新城人口规划，5个新城现状常住人口规模约 228 万人，随着城市功能提升，规划常住人口增加至 385 万 人左右。其中，松江新城规划人口位居排名前列，为110万。南汇新城位居最末。

5大新城近一年土地成交显示：南汇新城土地成交占比最多，紧接为松江新城。嘉定新城土地成交量最少。相比较全市土地成交量，5大新城占比共占比51%。

现在，距离总体城市规划的提出已经2年多，这5大新城区的房价走势发展如何？未来上海的发展重心是否给区域发展助力，使其成为购房选择区域呢？

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 松江新城——辐射沪杭及上海西南地区

▲区位规划：松江新城位于上海西南、松江区中部；是上海服务长三角南翼以及大浦东开发的重要门户枢纽。松江新城未来发展方向将为重点培育文化、科教等核心功能，形成辐射沪杭方向以及上海西南地区的区域综合服务中心。

【区位图】松江新城中心区

新城规划形成“一带、四片、两廊、三心”的空间格局。并积极从工业向创新科技制造产业转型，形成以东华大学、华东政法大学等大学城双创集聚区、以宝达诚商务园、万达广场为主的松江国际生态商务区和以一些科技园、工业园为主的总部研发功能区三大产业集聚区为主的科创产业布局。

▲松江新城交通路网密布，9号线、沈海高速、嘉闵高架缩短了与虹桥的距离，而G60高速带动了沪西南的连接贯通。

▲2018-2019年，整个松江区共成交用地31块，其中12块商品住宅土地成交，共成交65.05万方。住宅用地成交占总用地38.71%，占比较大。

2018.7—2019.7，松江土地成交统计

▲以松江新城中心区为中心点，探析周边房价走势：

（松江新城近期新房价格走势）

（松江新城二手房价格走势）

2019年新房市场走势比较平缓，整体价格维持4.1万/平米，趋于平稳。二手房市场呈缓慢上升。

新房价格与二手房价格普遍在3-5万/平米区间。

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 嘉定新城——辐射沪苏及上海西北地区

▲区位规划：嘉定新城作为未来上海西北部嘉定区的发展中心，上海郊区发展战略的重点示范新城。以工业发展为主，围绕远香湖，重点培育文化、科技创新等核心功能，形成辐射沪苏方向以及上海西北地区的区域综合服务中心。

【区位图】嘉定新城中心区

▲2018-2019年，整个嘉定区共成交用地20块，其中住宅土地成交5块，共成交19.65万方。住宅用地成交占总用地25%。嘉定新城为目前嘉定区核心发展区域，嘉定区住宅用地占整体土地成交量相对不高。

2018.7—2019.7，嘉定区土地成交统计

▲2019年，嘉定新城板块，新房市场走势平缓，2月份到4月份有微降，但4月后则处于平缓趋势。二手房走势有波动，缓浮上调。

（嘉定新城 近期新房价格走势）

（嘉定新城 二手房价格走势）

新房价格与二手房价格普遍在3-5万/平米区间。

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 青浦新城——辐射沪湖方向及环淀山湖

▲区位规划：青浦新城，作为少有一个有两个城市副中心概念的城区（青浦新城副中心与虹桥副中心），产业布局以青浦新城和重固华新徐泾产业带及新城产业带为主。以创新研发，商务贸易，旅游休闲为支撑，重点培育文旅、商贸等核心功能，形成辐射沪湖方向以及环淀山湖的区域综合服务中心。

【区位图】青浦新城中心区

▲2018-2019年，整个松江区共成交用地31块，其中12块商品住宅土地成交，共成交65.05万方。住宅用地成交占总用地38.71%，占比较大。

2018.7—2019.7，青浦区土地成交统计

▲青浦新城区域，2019年新房市场浮动不大，总价目前在4万/平米以下。二手房则微降，6月二手房价格在3万/平米以下。

（青浦新城 近期新房价格走势）

（青浦新城 二手房价格走势）

新房价格普遍在3-5万/平米区间，二手房价格普遍在2.5-3万/平米。

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 奉贤新城——辐射杭州湾北岸及长三角

▲区位规划：奉贤新城产业布局以生态休闲和文化为主，重点培育科技创新、商贸等核心功能，未来将强化杭州湾方向的辐射，发展成为杭州湾北岸、辐射长三角的综合性服务型核心城市与区域综合服务中心。

交通方面已有轨交5号线，在较新的规划中还有嘉闵高架会延伸到奉贤城区，为新城建设提能。

【区位图】奉贤新城中心区

▲2018-2019年，整个奉贤区共成交用地28块，其中住宅土地成交14块，共成交61.11万方。住宅用地成交占总用地50%。

2018.7—2019.7，奉贤区土地成交统计

▲奉贤新城区域，2019年新房市场波动明显，但总体在3.5万/平米左右。二手房则从4月开始一直下降，6月二手房价格3万/平米以下。

（奉贤新城近期新房价格走势）

（奉贤新城二手房价格走势）

新房价格普遍在3-5万/平米，二手房价格普遍在2-2.5万/平米。

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 南汇新城——辐射浦东南部及宁波舟山

▲区位规划：原叫临港新城。作为上海最为重要的重工业产区，既有商飞公司、中航集团，也有上海电气、上汽等本土企业。这里可以说是上海发展全国核心重工业的抱负之地。依托洋山国际深水港、浦东国际航空港的区位优势，是上海国际航运中心建设的重要组成部分和核心功能区。

未来区域定位将围绕滴水湖，重点培育文化、科技创新、商贸等核心功能，形成辐射浦东南部、对接宁波和舟山地区的区域综合服务中心。

▲2018-2019年，整个浦东区共成交用地39块，其中住宅土地成交21块，共成交88.97万方。住宅用地成交占总用地52.63%，占比较大。

2018.7—2019.7，浦东区土地成交统计

▲南汇新城区域2019年新房市场波动不明显，新房单价在2.6万/平米左右。二手房则从4月开始下降，6月二手房价格2.4万/平米以下。

（浦东新区近期新房价格走势）

（浦东新区二手房价格走势）

新房价格普遍在2.5-3万/平米，二手房价格普遍在1.5-2万/平米。

5个新城区是上海市总体规划中重点规划区域，未来城市发展的副中心，政策支持上有相当充实的力度，生活、教育、工作等相关设施也逐渐完善。未来发展的城市副中心，将不断吸引人才定居。

整体房价相对比较平缓，房价整体水平也普遍低于上海市总体房价。为此，不失为购房选择区域。

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