中国海外发展:“利润王”成色不改,老牌央企潜能不断释放

焦点财经界 2020-03-27 11:26:36
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总体来说,这名守住“净利润之王”十多年的房企的管控能力和战略眼光是值得被信赖的,“工科”中海名不虚传。​

2019年,中国海外发展集团(以下简称"中海地产")成立40周年,这个老牌龙头房企仿佛真的步入了“不惑之年”。 在融资环境收紧、降杠杆的行业大背景下,作为央企地产商发力的典型样本,中海地产继续保持了一贯稳健的发展脚步。

3月26日,内地最能赚钱的房企之一中海地产2019年财务出炉。

坚持贯彻“房住不炒”、向“开发+运营”主航道迈进的中海地产,2019年营收增速再创新高,净利润维持行业先进。

规模逆势增长,营收增速创新高

中海是中国存续时间最长的房企,无数个行业排名前列,为中海对中国房地产行业所做的奠基性贡献做出了鲜活注脚。

作为一家央企身份、港企思维的房地产企业,中海地产在财务、运营的管控上向来是无可指摘的。

数据显示,2016、2017年年两年,中海以同比增速17%和10%,2018年,中海地产实现合约销售金额同比增长30%,一跃增至3010亿港元。

2019年,中海地产期内实现合约销售额约为3456.47亿元人民币,同比增长25.2%;对应销售面积为1794万平方米,增长12.6%。实现营业收入1636.5亿元人民币,同比增长13.6%,增速较前两年明显增高。

同时,2019年,中海地产录得销售回款2002.3亿元,相比2018年的1784.9亿港币同样有所增长。可以看出,中海地产正加强自身现金流管理及回款速度。

无疑,对于千亿量级的头部房企而言,每一次的销售增长都好似“大象跳舞”。稳健前行者,才能走得更远。

在充满不确定的行业下半场,比拼的是规模增速和具有竞争力的产品,这两点来看,中海依然占据着市场的核心位置。

龙头房企而今销售额增速普遍放缓甚至略有下滑,中海地产的这一规模增速,在TOP10的阵营中,算是逆势飞涨。明显,中海地产很擅长在小周期中寻找机会。

早在2018年初,中海地产掌舵人颜建国就提出,打造“好产品,好服务”,最终实现好效益。从2019年中海交出的成绩单中便能看出此言不虚。

单从北京市场表现来看,2019年,中海斩获北京五区排名前列,可谓少有。历数一下:中海望京府,朝阳区成交金额和套数双销冠;中海寰宇天下,石景山成交金额和套数双销冠;中海云熙,大兴区成交套数排名前列名;中海丽春湖,昌平区成交套数排名前列名;金樾和著,房山区成交套数排名前列名。

在全年成交平平的北京市场上,从年初的网红户型,到年中的爆开秒罄,再到年底的“榜上有名”,中海无疑成为了现象级的存在。

规模与利润的平衡,“利润王“成色不改

2019年,中海地产核心净利润达人民币343.0亿元,同比增长10.1%。股东应占溢利达416.2 亿元人民币,同比增长10.3%;净利润率高达25.4%。

仅“净利润率”指标而言,中海地产继续保持在行业较高区间,对比行业多数龙头房企净利润率仅保持在10%左右的情况下,其“利润王”成色不改。

早在2019年3月份,颜建国就明确表示“净利润为最终目标”的同时,中海必须为了净利润的持续增长保证所需的规模增长。

可以看出,近两年来,多年来对规模“并不十分看重”的中海,有了新的战略打算。

“利润王”一直是中海地产引以为傲的标签,但没有规模的支撑,保持利润增长和先进也是不可能持续的,从2019年报中不难看出,中海地产正在努力提速。

此外,中海地产在2019年除了一直坚持的住宅市场外,也在积极尝试新的领域。最受关注的就是其在持有型物业发展的决心。

中海地产2020年的企业愿景依旧是“成为先进的国际化不动产开发运营集团”,基于这种战略规划,中海地产现在及未来都将持续发力 “住宅开发”、“城市运营”、“创意设计及现代服务”三大产业群。

根据颜建国在2017年定下的目标,中海地产要在2020年实现4000亿港元的销售目标,保持30%的毛利率。“考虑到销售周期的影响和疫情的不确定性,我们会按照‘十三五规划’的目标,全力争取完成任务。”张智超在投资者会议现场提到。

财务杠杆控制得当,央企低成本融资优势凸显

2019年,在中国房地产行业整体面临行情转冷下,中海地产算是最有底气过冬的房企之一,显然,超低的融资成本和持续稳健的财务杠杆就是中海地产保持“高质量发展”的底气筹码。

在衡量房企的另一重要指标——净负债率上,中海同样表现优异。2019年期末,中海资产负债率60.06%,净借贷比率33.68%,明显处于行业低位。

2019年,中海地产资产总计7238.96亿元,同比增14.19%;负债总计4347.51亿元,同比增15.22%。

截至报告期末,集团持有现金人民币954.5亿元,加上未动用银行授信额度人民币372.9亿元,可动用资金达人民币1,327.4亿元。

身处房地产这个不进则退的行业,中海地产凭借财务管理和成本把控能力,稳坐“利润王”之位长达十余年。

负债水平常年控制在行业低位,中海凭借着央企优势,又同时具备充沛的现金储备和低成本的融资渠道。在房地产信贷收紧的形势下,低成本融资优势将是中海少有的竞争力。

可以说,中海2019年的“高调”,一大核心因素便是其充裕的、极其低成本的融资。

良好的盈利能力和财务结构,令中海在2019年继续保持了行业较高信用评级;加权平均借贷成本为 4.21%,借贷成本处于行业较低区间。

土地聚焦一二线,新入房企拿地千亿阵营

延续这两年颜建国 “多拿好地”、 “每年拿地的货值不要低于当年销售额”的要求,中海地产在2019年土地市场上斩获颇丰,且多数土地储备都位于核心城市。

可以说,大多数房企一线城市公司的2019年的日子过得十分惨淡,投资不见得有合适的机会、现有的土储又无法支撑未来的发展,而中海地产却在这一年赚足了眼球。

过去一年,中海和“地王”频频挂钩。财报显示,中海地产在2019年于中国内地25个城市和香港合共新增53幅土地,新增总楼面面积为1146万平方米,实际权益面积1097万平方米,总地价1485.2亿元,权益地价1133.6亿元。

其中,68%的新增土地储备位于粤港澳大湾区、京津冀城市群、长三角都市圈。

纵向来看,颜建国掌舵三年来,中海地产一改过往保守形象,在土地市场上呈现出积极一面。2017年、2018年中海的拿地金额均排名全国第五位,2019年以1034亿元的拿地总额超过融创位居行业第四位,比2018年多出274亿元拿地。

截至2019年12月31日,中海系列公司(不含中海宏洋)的总土储为6522万平方米,相较2018年底的7010万平方米减少了7%;实际权益土储为5317万平方米,同比减少6.7%。

土地面积和总数减少,主要是基于拿地结构性的原因。可以看出,中海近年加码的方向是聚焦一二线城市。

单从北京来看,2019年,中海在京拿地多宗且拿地金额较大,牢牢锁定环渤海区域首位,拿地总额288亿元。

值得一提的是,当众多房企为分担风险、迅速扩大规模从而选择联合拿地时,中海却始终保持着“独孤求败”的姿态。

对此,业内人士表示,“中海地产频频拿地王,说明其资金面还是不错的。从实际过程看,后续要防范资金方面的压力,或者说市场降温后所带来的压力。”

其次,从城市数量来看,中海地产进驻城市较少。尽管聚焦一二线的策略对规模有所影响,但中海仍然认为这是最适合自己的定位。

纵观2019年中海的拿地路径,聚焦一线、新一线及二线城市,在整体低溢价率的土地市场高价拿地,独立不合作的拿地模式,是这一年中海在土储方面呈现的独特打法。

焦点点评:

从2019年报中不难看出,凭借较高的信用评级,中海依然具有强大的融资优势,财务费率与综合融资成本长期处于行业低位,使公司具备高净利润的基础,净利润仍然维持在行业先进水平。

在刚刚过去的2019年,中国海外发展加大了对规模的诉求,销售增速相对提高,加大投资,积极扩充土地储备,同时盈利能力仍处行业前列。

总体来说,这名守住“净利润之王”十多年的房企的管控能力和战略眼光是值得被信赖的,“工科”中海名不虚传。

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