这12个城市的人注意啦 租房时代的号角已吹响

中估联房地产数据中心 2017-07-21 09:53:14
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除了广州“租售同权”之外,还有11个城市被列入租房试点城市,快看看有没有你家吧~

最近关于租房的讨论日益增多,前有上海100%自持租赁土地挂牌,后有中央《住房租赁和销售管理条例》征求意见稿。但这些都没有前天广州的“租售同权”政策来得有震撼力,对于外来人口来说,会不会留下来最关键的就是能不能解决子女上学问题,大多数买不起房而又有生小孩打算的家庭都会选择离开,去生活压力小一点的地方生存。

其实,除了广州之外,还有11个城市也马上要步入租房时代。据央广网报道:近日,住房城乡建设部会同国家发展改革委、公安部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、工商总局、证监会等八部门联合印发了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,要求在人口净流入的大中城市,加快发展住房租赁市场。

此次《通知》明确要求,人口净流入的大中城市要支持相关国有企业转型为住房租赁企业,以充分发挥国有企业在稳定租金和租期,积极盘活存量房屋用于租赁,增加租赁住房有效供给等方面的引领和带动作用。目前,住房城乡建设部已会同有关部门选取了广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市作为首批开展住房租赁试点的单位。

今天咱们就来聊一聊为啥选这12个城市,以及大家所关心的,租金是否会上涨。

为何选这12座城?

咱们其实可以按照这些城市的特征来将12个城市分四类讨论。首先来看一下这些城市的分布以及7月房价情况。数据来源:中估联数据检测中心

排名前列类是广州、深圳:广州和深圳进入试点城市应该说是最理所当然的事情,这两个城市的一个特征就是外来人口居多,其中深圳外来人口接近70%。租赁问题是长期存在的一个必须解决的问题,正是由于这样的历史原因,这两个城市的租赁市场相对是比较成熟的。此次试点的典型城市是广州,对其他城市来说只需要跟着做即可,所以不排除其他城市出台与广州相同租赁政策的可能。

第二类是南京、杭州、厦门、合肥,这几个城市的特征是近几年房价上涨速度较快。第三类是武汉、成都、沈阳、郑州,这几个城市是分布于中、西和东北部的典型省会城市,外来人口占比也比较大,租赁市场前景较大。第四类是佛山和肇庆,相对来说这两个城市的高端制造业比较弱,外来人口也具备一定规模。

另外,对于此次试点城市没有北京和上海其实也不算意外,北京是首都,管理思路向来不一样,而且还有雄安新区等着缓解北京的非首都功能,承载人口迁移的重担。上海则是因为一来人口流动较为频繁,周边城市的发展都很不错,人口有可转移的选择;二来上海目前也在进行租赁市场的改变,只是尚且没有正式出台的文件。不过从租赁土地挂牌以及十三五规划中租赁土地供给的增加可以感受到上海对租赁房屋市场的重视。

这些政策需要格外注意

首先我们来看一下广州“租售同权”政策,详情就不累述了,相信这两天大家都看了不少,有两个亮点需要格外关注:

一是租售同权,承租人子女享有就近入学等公共服务权益。不过这是有一定条件的,小孩子得有广州户籍,且父母无房,以租赁房屋所在地为少有居住地的人才能享受此权益。

解析:这一点无疑是最受关注的一条,对此有很多小伙伴担心学区房会不会受到影响,学区的名额是不是会乱等情况,但其实我们要注意,政策的“同权”是有限定的人群的,主要还是针对高端人才。具体的效果还要等政府的调控细则出台,但可以肯定的是不会影响到购房人的权益。

二是公安消防等有关职能部门按照改建后的实际使用性质进行审批验收。

解析:公安消防的管控是其他地方没有明确的,实际上很多机构出租人都是卡在这里,没有消防许可不能合规经营。因为商用房和住宅的消防要求不一样,商用房住那么多人,非常容易出现问题,所以一般都通不过审核。

接着我们来看《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》中有哪些需要去注意的:

一是针对住房租赁企业在新建或改建租赁住房项目、工商登记、租住人员管理等方面遇到的问题,要求各地建立快速审批通道,探索实施并联审批。

解析:建立绿色通道对于租赁机构来说是非常重要的,以前这方面审批手续很复杂,也很漫长,往往到最后也申请不下来,那么对于他们来说,这种吃力不讨好的事情当然是能免则免。

二是公安部门要比照酒店业管理方式,将住房租赁企业登记的非户籍租住人员信息接入暂住人口管理信息系统。

解析:这也是之前没有明确的政策。导入系统能够提高外来人员自身租房的便利度,另外也便于公安系统进行管理,改变之前租赁机构的人员信息登记无章可循导致的外来人口管理和租客管理脱节的局面。

租房时代是市场规律 租金不一定上涨

随着租赁政策越来越多,很多小伙伴排名前列反应就是:“炒完房价现在开始炒租金价格,以后是不是会落到无房可买也无房可租的地步了?”

这个想法其实是不对的,中估联数据研发总监颜莉博士认为:“租房时代的到来是市场规律,是房地产市场发展到一定阶段的必然转变,不以人的意志为转移。而租金水平是由租赁市场的供给和需求决定的,随着政策的倾斜,如果市场供给显著增加,而租赁的总体需求没有显著增加的话,租金反而可能是下降的。今年年初上海就因为产业人口转移导致租赁需求下降,而售转租增加造成了供给增加,租金水平不升反降。”

有一个概念要明确,我们说一定要引入租买机制,这是因为目前中国的房地产市场是不成熟的,很多大学毕业生进入社会,寻求的不是工作机会,而是买房。但作为一个刚毕业的学生又有多少是靠自己能力买的呢?而一个健康的房地产市场必然是存在可过渡性的,颜莉博士对租售同权的政策是持有正向观点的:“年轻人进入社会工作,先租房,然后具备一定的资本积累后再买房,这之间是应该有过渡和过程的,并且不同阶段、社会机构和金融机构对其支持也是各有侧重的。中国的年轻人到社会上工作,市场化租房房租费用很高、服务不好、房东强势,不买房各种权益没有保障。这时候提‘购租并举’,是非常有意义的,有利于形成合理的‘租买机制’。”

不管怎么说,我们都要承认,此次租赁政策的推进在房地产市场是具有里程碑式意义的。

本文由中估联数据  小岚  原创

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