鉴证2020 |中奥于志:稳健前行 对2021年市场谨慎乐观

搜狐焦点上海 2021-01-12 16:28:22
用手机看
扫描到手机,新闻随时看

扫一扫,用手机看文章
更加方便分享给朋友

2020年,中奥地产焕新出发、剑指全国。

【编者按】回首2020年,注定是不平凡的一年。突如其来的疫情加之全球经济走势波云诡谲,房地产行业深受影响。

从“冰封”到回暖,从恢复到爆发,房地产市场的发展,离不开那些勇立潮头、敢于开拓的先行者,也总有一批超前的领袖者,孜孜不倦引领楼市发展前进。搜狐焦点特别策划《鉴证2020》人物系列专访,致敬2020 ,聆听楼市声音!

《鉴证2020》人物专访系列之——中奥地产副总裁 于志先生

中奥地产始创于1995年,至今已有26年历史,一贯秉承稳扎稳打、务实高效、追求卓越的企业风格,坚持规模、利润率及负债率“三角平衡”的经营模式。

2020年,中奥地产焕新出发、剑指全国。

这一年,中奥地产在土地市场收获颇丰。1月开始,疫情围城,中奥地产已开始在土地市场频繁出手;至12月,中奥地产单月拿地12块。据亿翰智库数据显示,中奥地产全年新增土储货值超540.3亿元,位列“2020年1-12月中国典型房企新增货值”百强榜单第56位。

11月底,中奥地产正式在大虹桥启用上海经营中心,这亦是其深化全国布局的标志性节点。在此前后,中奥地产引入标杆房企明星高管加盟,并与多家品牌房企签订战略合作。我们可以看到,这家原区域深耕型的房企,正有条不紊加快全国扩展版图的坚定决心和稳健步伐,真正成为一家全国化百强房企。

本期《鉴证2020》对话嘉宾:中奥地产副总裁于志先生。深谙投资之道的他,带我们走近正在厚积薄发、向上生长的中奥地产。

专访全程实录 时长:13′42″

以下为本次访谈实录——

搜狐焦点:首先,祝贺中奥地产2020年11月底正式启用上海经营中心。一直深耕区域的中奥地产实行上海-南昌双总部战略,主要是出于哪些方面的考量?

于志:一方面,中奥地产现在大部分的地产项目基本以长三角为主,而上海作为长三角的中心,中奥地产启用上海经营中心,正是为了更好地服务项目所在的区域。

另一方面,上海是全国的经济中心,在金融、人才、信息等方面的优势,为企业补充全国化的人才和资源,为企业发展带来助力。这也是启用上海经营中心的另一个非常重要的原因。

搜狐焦点:从亿翰智库日前公开的数据中看到,中奥地产位列“2020年1-12月中国典型房企新增货值”百强榜单TOP56,全年新增货值超540亿元,新增土储建面近600万方。在您看来,中奥地产之所以能取得这样的成绩,主要得益于哪些方面?

于志:首先,这得益于中奥地产的经营战略。一直以来,中奥地产追求有质量的增长,严格控制负债率,不盲目追求规模。此外,中奥地产未上市、受各类报表约束更小;且股权相对集中,投资决策机制灵活。

2020年初,由于疫情“黑天鹅”事件影响,土地市场出现一个窗口期。中奥地产认为这个时间点就是机遇,选择果断出手,获得了不少土地储备。在年末12月,我们拥有充足现金流,再次做出“补仓”决策,策略性补充土储,拿下12个优质地块。

搜狐焦点:2020年以来,在土地市场上频繁看到中奥地产的身影。过去这一年中奥地产大手笔拿地屯粮,能否为我们介绍一下目前中奥地产的拿地战略方向?

于志:中奥地产的业务相对集中,除了深耕的江西区域外,主要位于长三角、珠三角两大经济带。目前土地主要分布在环江西区域以及长三角,如江苏和浙江等地,同时也在布局珠三角尤其大湾区。

上半年,地方政府供地较少,很多房企也没有及时出手。到下半年,土地市场竞争激烈,尤其是在苏南地区、苏北地区、浙江地区。中奥地产作为成长型的企业,需要在土地投资的前端尽量控制售后利润率,需要在更广泛的范围做更细致的工作,寻找更多机会。

搜狐焦点:中奥地产一路走来,深入长三角和珠三角,全国化过程中的城市布局策略是怎样的?

于志:江西是中奥地产的大本营、根据地,未来中奥地产将继续深耕江西,从省会到县城全面布局。

长三角经济基础好,市场规则透明、行业竞争水平高,长三角城市将是中奥地产未来几年的重点。

而珠三角市场有着发展不平衡的特点,这里既有深圳广州这样房价走高的城市,也有粤北、粤西等价格便宜的区域。中奥地产在珠三角业务分为两个板块,有负责区域旧改项目的平台公司和负责项目开发、收购、合作的城市公司。中奥地产对珠三角市场持谨慎态度、求质不求量。

搜狐焦点:启用上海经营中心之后,这是否意味着中奥地产会将开发重心转移到长三角区域?

于志:中奥地产在上海成立经营中心,是希望中奥地产名副其实变成一家全国性企业。未来,中奥地产除了集团服务业务之外,将对政策好、经济好的区域进行倾斜投资,也会加大对上海及上海周边城市的投资。目光可能不仅集中在住宅板块,还将看时机涉猎商业、办公甚至工业地产板块。

搜狐焦点:都说2020年太难了,回看过去一年,您觉得投资发展面临最大的困难是什么?有哪些事情是值得去思考和深入推进的?

于志:地产行业发展至今,经历了多个这样的周期。中国房地产市场从增量市场变为现在的存量市场,未来甚至可能会变成缩量市场。因此所有房地产企业未来的路都会越来越艰难和复杂。此外,随着头部房企的不断壮大,中小房企生存空间未来将进一步被压缩。

过去的2020年,由于疫情、经济发展不均衡等因素,下半年土地市场竞争激烈、但新房销售市场却停滞。房地产企业是该停一停看一看,还是随着市场的行情顺势而为?这对于投资端来说很难做决策、需要深入思考。

搜狐焦点:最近数月来,房企融资“三道红线”常被提及,降杠杆将成为所有房地产开发商面临的考题和任务。中奥地产如何平衡规模、利润和负债这三者的关系?

于志:“三道红线”对中奥地产影响不明显,因为一直以来中奥地产秉承稳健经营,追求有质量的增长。负债率、利润率以及发展规模的“三角平衡”控制得比较好。

以前,中奥地产的融资相对比较单一,以直接融资为主。今年,中奥已经拓宽融资渠道、未来争取多元化融资。但前提是严格控制负债率,不单纯把规模增长作为绝对的考核目标。

搜狐焦点:当前物业股扎堆上市,我们留意到2020年8月中奥地产重新整合旗下物业,成立了乐奥生活服务集团,是不是也有上市的计划?

于志:中奥地产围绕地产主业,设置了不少上下游的服务板块,物业就是其中一个重要的附属板块。此外还有商管集团、建筑公司、投资公司等。中奥是一个多元化的综合性企业,今年中奥将旗下业务板块做了整合,划分为地产开发,城市服务,建筑科技,金融服务四大板块。

随着消费者对物业服务需求的增长,物业行业体量快速发展壮大。不少物业公司上市且获得资本市场认可。乐奥生活服务集团做大之后,如果有合适机会、体量足够大的话,不排除上市的可能。不过,中奥地产主业暂时没有上市计划。

搜狐焦点:能否为我们透露一下中奥地产2021年的投资目标及未来中长期的发展规划?

于志:中奥地产没有把增长率作为绝对的考核目标,我们一直是一个稳健型坚持长期主义的企业,2021年将结合自有资金情况及各大城市公司的需求进行布局安排,考核的是整体经营指标而非单纯的看规模。

未来中奥地产将继续深耕江西和长三角核心区域,也考虑寻找合适机会开辟西南成渝地区市场。具体将视宏观经济情况及房地产市场板块轮动发展情况而定。

搜狐焦点:您是怎么预判2021年房地产市场发展趋势的?

于志:中国的房地产行业发展是螺旋式上升的。中国城市化进程还没有达到顶点,房地产行业依旧是中国最有发展潜力的行业,我对此依然谨慎地乐观。

声明:本文由入驻焦点开放平台的作者撰写,除焦点官方账号外,观点仅代表作者本人,不代表焦点立场。