鉴证2020 |中奥于志:稳健前行 对2021年市场谨慎乐观

【编者按】回首2020年，注定是不平凡的一年。突如其来的疫情加之全球经济走势波云诡谲，房地产行业深受影响。

从“冰封”到回暖，从恢复到爆发，房地产市场的发展，离不开那些勇立潮头、敢于开拓的先行者，也总有一批超前的领袖者，孜孜不倦引领楼市发展前进。搜狐焦点特别策划《鉴证2020》人物系列专访，致敬2020 ，聆听楼市声音！

《鉴证2020》人物专访系列之——中奥地产副总裁 于志先生

中奥地产始创于1995年，至今已有26年历史，一贯秉承稳扎稳打、务实高效、追求先进的企业风格，坚持规模、利润率及负债率“三角平衡”的经营模式。

2020年，中奥地产焕新出发、剑指全国。

这一年，中奥地产在土地市场收获颇丰。1月开始，疫情围城，中奥地产已开始在土地市场频繁出手；至12月，中奥地产单月拿地12块。据亿翰智库数据显示，中奥地产全年新增土储货值超540.3亿元，位列“2020年1-12月中国典型房企新增货值”百强榜单第56位。

11月底，中奥地产正式在大虹桥启用上海经营中心，这亦是其深化全国布局的标志性节点。在此前后，中奥地产引入标杆房企明星高管加盟，并与多家品牌房企签订战略合作。我们可以看到，这家原区域深耕型的房企，正有条不紊加快全国扩展版图的坚定决心和稳健步伐，真正成为一家全国化百强房企。

本期《鉴证2020》对话嘉宾：中奥地产副总裁于志先生。深谙投资之道的他，带我们走近正在厚积薄发、向上生长的中奥地产。

专访全程实录 时长：13′42″

以下为本次访谈实录——

搜狐焦点：首先，祝贺中奥地产2020年11月底正式启用上海经营中心。一直深耕区域的中奥地产实行上海-南昌双总部战略，主要是出于哪些方面的考量？

于志：一方面，中奥地产现在大部分的地产项目基本以长三角为主，而上海作为长三角的中心，中奥地产启用上海经营中心，正是为了更好地服务项目所在的区域。

另一方面，上海是全国的经济中心，在金融、人才、信息等方面的优势，为企业补充全国化的人才和资源，为企业发展带来助力。这也是启用上海经营中心的另一个非常重要的原因。

搜狐焦点：从亿翰智库日前公开的数据中看到，中奥地产位列“2020年1-12月中国典型房企新增货值”百强榜单TOP56，全年新增货值超540亿元，新增土储建面近600万方。在您看来，中奥地产之所以能取得这样的成绩，主要得益于哪些方面？

于志：首先，这得益于中奥地产的经营战略。一直以来，中奥地产追求有质量的增长，严格控制负债率，不盲目追求规模。此外，中奥地产未上市、受各类报表约束更小；且股权相对集中，投资决策机制灵活。

2020年初，由于疫情“黑天鹅”事件影响，土地市场出现一个窗口期。中奥地产认为这个时间点就是机遇，选择果断出手，获得了不少土地储备。在年末12月，我们拥有充足现金流，再次做出“补仓”决策，策略性补充土储，拿下12个优质地块。

搜狐焦点：2020年以来，在土地市场上频繁看到中奥地产的身影。过去这一年中奥地产大手笔拿地屯粮，能否为我们介绍一下目前中奥地产的拿地战略方向？

于志：中奥地产的业务相对集中，除了深耕的江西区域外，主要位于长三角、珠三角两大经济带。目前土地主要分布在环江西区域以及长三角，如江苏和浙江等地，同时也在布局珠三角尤其大湾区。

上半年，地方政府供地较少，很多房企也没有及时出手。到下半年，土地市场竞争激烈，尤其是在苏南地区、苏北地区、浙江地区。中奥地产作为成长型的企业，需要在土地投资的前端尽量控制售后利润率，需要在更广泛的范围做更细致的工作，寻找更多机会。

搜狐焦点：中奥地产一路走来，深入长三角和珠三角，全国化过程中的城市布局策略是怎样的？

于志：江西是中奥地产的大本营、根据地，未来中奥地产将继续深耕江西，从省会到县城全面布局。

长三角经济基础好，市场规则透明、行业竞争水平高，长三角城市将是中奥地产未来几年的重点。

而珠三角市场有着发展不平衡的特点，这里既有深圳广州这样房价走高的城市，也有粤北、粤西等价格便宜的区域。中奥地产在珠三角业务分为两个板块，有负责区域旧改项目的平台公司和负责项目开发、收购、合作的城市公司。中奥地产对珠三角市场持谨慎态度、求质不求量。

搜狐焦点：启用上海经营中心之后，这是否意味着中奥地产会将开发重心转移到长三角区域？

于志：中奥地产在上海成立经营中心，是希望中奥地产名副其实变成一家全国性企业。未来，中奥地产除了集团服务业务之外，将对政策好、经济好的区域进行倾斜投资，也会加大对上海及上海周边城市的投资。目光可能不仅集中在住宅板块，还将看时机涉猎商业、办公甚至工业地产板块。

搜狐焦点：都说2020年太难了，回看过去一年，您觉得投资发展面临较大的困难是什么？有哪些事情是值得去思考和深入推进的？

于志：地产行业发展至今，经历了多个这样的周期。中国房地产市场从增量市场变为现在的存量市场，未来甚至可能会变成缩量市场。因此所有房地产企业未来的路都会越来越艰难和复杂。此外，随着头部房企的不断壮大，中小房企生存空间未来将进一步被压缩。

过去的2020年，由于疫情、经济发展不均衡等因素，下半年土地市场竞争激烈、但新房销售市场却停滞。房地产企业是该停一停看一看，还是随着市场的行情顺势而为？这对于投资端来说很难做决策、需要深入思考。

搜狐焦点：最近数月来，房企融资“三道红线”常被提及，降杠杆将成为所有房地产开发商面临的考题和任务。中奥地产如何平衡规模、利润和负债这三者的关系？

于志：“三道红线”对中奥地产影响不明显，因为一直以来中奥地产秉承稳健经营，追求有质量的增长。负债率、利润率以及发展规模的“三角平衡”控制得比较好。

以前，中奥地产的融资相对比较单一，以直接融资为主。今年，中奥已经拓宽融资渠道、未来争取多元化融资。但前提是严格控制负债率，不单纯把规模增长作为特别的考核目标。

搜狐焦点：当前物业股扎堆上市，我们留意到2020年8月中奥地产重新整合旗下物业，成立了乐奥生活服务集团，是不是也有上市的计划？

于志：中奥地产围绕地产主业，设置了不少上下游的服务板块，物业就是其中一个重要的附属板块。此外还有商管集团、建筑公司、投资公司等。中奥是一个多元化的综合性企业，今年中奥将旗下业务板块做了整合，划分为地产开发，城市服务，建筑科技，金融服务四大板块。

随着消费者对物业服务需求的增长，物业行业体量快速发展壮大。不少物业公司上市且获得资本市场认可。乐奥生活服务集团做大之后，如果有合适机会、体量足够大的话，不排除上市的可能。不过，中奥地产主业暂时没有上市计划。

搜狐焦点：能否为我们透露一下中奥地产2021年的投资目标及未来中长期的发展规划？

于志：中奥地产没有把增长率作为特别的考核目标，我们一直是一个稳健型坚持长期主义的企业，2021年将结合自有资金情况及各大城市公司的需求进行布局安排，考核的是整体经营指标而非单纯的看规模。

未来中奥地产将继续深耕江西和长三角核心区域，也考虑寻找合适机会开辟西南成渝地区市场。具体将视宏观经济情况及房地产市场板块轮动发展情况而定。

搜狐焦点：您是怎么预判2021年房地产市场发展趋势的？

于志：中国的房地产行业发展是螺旋式上升的。中国城市化进程还没有达到顶点，房地产行业依旧是中国最有发展潜力的行业，我对此依然谨慎地乐观。