中国什么时候取消公摊面积

Ai智能家居 2018-08-07 13:25:20
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公摊面积我国尚无明确法律规范,完全掌握在开发商手里,媒体呼吁早该取消了。作为购房者,我们能做的就是选择买或者不买。

文:居李说房(公众号:淘房有品)

近日新华每日电讯的一篇文章《买100平方米的房子只得70平方米,这么坑的“公摊面积”到底怎么来的?》火了,人们纷纷从碧桂园坍塌道歉事件中走出来,把枪口对准公摊面积。专家指出:公摊面积收费遭质疑,销售套内面积的“重庆模式”应全国推广。媒体呼吁公摊面积早该取消了。

公摊面积TM是谁发明的

中国内地的房地产发展起步较晚,政策主要源自香港经验,包括土地招拍挂制度、土地使用年限制度等,破解了以土地筹资的难题,为工业化、城市化安装上一部功率强大的发动机。

公摊面积据说也是在香港,由英国著名爱国商人嘉诚·李先生发明。但现在香港已经取消公摊销售模式,房本上的面积就是你的实得面积。其他国家和地区也基本都是如此。

目前中国内地只有重庆试点按套内面积收费,其他省份还都是按房子的建筑面积(包含公摊)写入房本,计算销售价格。关于公摊面积的处理,我国尚无明确法律法规出台,公摊完全掌握在开发商手里,也就成了无良开发商打擦边球的工具之一。开发商的操作空间非常大,报上去基本上都能获批,所以敢这么卖的基本上都是有合法手续的,你要维权基本没戏。

公摊的做法非常有利于开发商制造面积和物业公司收物业费,作为购房者,我们能做的就是选择买或者不买。不管怎样,我们要清楚公摊面积怎么算?如何查公摊面积?

公摊面积计算方式

普通人购买的多层商品住宅楼,一般是先求出整幢房屋和共有建筑面积分摊系数,再按幢内的各套内建筑面积比例分摊,其基本思路就是用各户套内面积按比例进行分摊。

第1步:计算分摊系数

分摊系数 = 需要分摊的公用面积之和 ÷ 各套内建筑面积之和 =(总建筑面积之和 一 各户套内建筑面积之和)÷ 各户套内建筑面积之和;

第2步:各户的公用分摊面积(即公摊面积) = 分摊系数 × 各户套内建筑面积。

再解释一下两个概念:

各户的套内建筑面积 = 套内使用面积 + 套内墙体面积 + 阳台面积;

房本上的建筑面积 = 套内建筑面积 + 公摊面积;

外墙体隔墙量中线,套内墙体全计算;阳台区分是否封闭,封闭全算,未封闭算一半。

一般情况七层以下的多层住宅公摊率在7%-12%,七到十一层的小高层约在10%-16%,12到33层的高层在18%-26%,别墅在1%-8%。只有在这些范围内的公摊面积才是合理的。公摊面积过高虽然会影响住宅面积,甚至会花更多的钱购房,但是公摊面积过低,也意味着配套公共设施的规模缩减,因此也将影响居住品质。

哪些地方算入公摊面积?

从上面计算方式可以看出,唯独需要分摊的共有建筑部分最难实测。一般来说,商品房应该分摊的共有建筑面积主要包括一栋楼的电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、配电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室以及为整栋建筑服务的共有房屋。除此之外,还包括单元与公共建筑空间之间的分隔墙等公用的墙体的面积。

1、电梯井,尺寸是按照电梯选型来确定的,井壁上安装电梯轨道和配重轨道,预留的门洞安装电梯门;

2、管道井,走各种管道的空间,有垂直的,也有水平向的,有贯通的,也有分隔的;

3、楼梯间,容纳楼梯的结构,包围楼梯的建筑部件(如墙或栏杆),同时它是一个相对独立的的建筑部分,联系整个建筑的交通运输;

4、配电室,小区的电力系统中对电能的电压和电流进行变换、集中和分配的场所;

5、设备间,设备间是在每一幢大楼的适当地点设置电信设备和计算机网络设备,以及建筑物配线设备,进行网络管理的场所;

6、公共门厅,进入住宅后的一个较大公共空间,属于室内空间,采暖和制冷要求一般按建筑物功能要求设置;

7、过道,住宅套内使用的水平交通空间;

8、值班警卫室,设在小区大门口一侧的门房,警卫室外门口处还有升降栏杆;

9、共用墙体,住宅主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、户外墙面等。

哪些地方不计入公摊面积?

1、小于2.20米的房屋部位;

2、突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、飘窗、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷、烟道、壁炉等;

3、房屋之间无上盖的架空通廊;

4、建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台;

5、骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分;临街楼房挑廊下用作道路街巷通行的部分,不论其是否有柱,是否有围护结构;

6、独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线;

7、电梯下方的电梯机坑;

8、户室或阳台中由栏板、护栏等分隔的空调机位;

9、露台。

如何查公摊面积?

新版的《商品房买卖合同》有明确写上房子的建筑面积、套内建筑面积,但是没有公摊的具体部位、面积大小明细、有关共有建筑分摊部位变更的情况等,首先可以肯定的是开发商都有这些明细数据,普通购房者很难看到。

以下方法招数来源于百科,仅供参考。

排名前列招:索取公摊数据;

在签订购房合同时,让开发商出示有关计算公摊面积的数据,包括整幢建筑的建筑面积、套内建筑面积之和、不应分摊的建筑面积等基本数据,也可以要求开发商列明公摊公用建筑面积的具体项目以及各项目的面积,这样业主可以通过数据求出公摊面积,以明确自身的权益。

第二招:查阅有关资料;

业主们有权自查或者聘请律师向设计单位、规划单位、测绘部门等机构查阅所购房产的相关文件,比如最终设计图纸或者最终设计方案、最终面积测量报告、各种数据的计算方式及其文件等等。

第三招:在购房合同中约定公摊面积。

《商品房买卖合同》第三条和附录二中有关公共部位和公用房屋分摊建筑面积的条款,购房人应当在合同中约定公摊面积的数字,并在附件二"有关公共部分与公用房屋公摊建筑面积构成说明"中,详细约定公摊的具体部位、面积大小。特别是有关共有建筑分摊部位变更的情况,约定得越详细,对购房者就越有利。一旦发生纠纷,购房者就可以以合同约定来保障自己的利益。

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