楼市凶猛:你这一辈子有没有被谁套牢过?

一个真正的投资人，最应该拥有的品质就是“敬畏”。

敬畏市场规律，敬畏时间周期，敬畏真实需求……

1

这几日，总有人给我推送很多有关“大新闻”和“大战略”的解读。

比如，长三角一体化上升为国家战略，“大虹桥” 迈向第六大高级城市群的“宇宙中心”。

对，你没有看错，原文中的原话真的是宇宙中心。

继高级中心城市之后，我们的城市进化又一次迈入新高度，从世界竞争的格局中跳脱出来，跨入茫茫宇宙。

既然大虹桥的目标，被解读成宇宙中心；那么，贴着上海概念的宁波杭州湾的目标，自然就从下一个“浦东新区”，升格成下一个“东京湾”。

比如，杭州湾要成为湾区经济的引领者，实现万亿规模的产业梦，全国先进的创新梦，国际化的城市梦，东方奥兰多的文化梦……

还有一位老哥，给我推送了数十条的新闻解读，悄悄的告诉我：

川渝城市群在紧锣密鼓的向又一个国家战略发起冲刺。

其实，我知道大家给我推送这些新闻、这些解读的目的是什么。

或者，直白点说：

你看，这么大的战略，这么多的利好，房价能不能暴击，我们能不能干？

2

米宅这几年，包括我追踪了太多的“大战略”和“大概念”。

在雄安新区规划批复的当天，我们就追随着那些抢房大军，奔赴到了雄县、安新、容城、白沟、高碑店、保定徐水。

整整两年过去，这些城市的房价真的因为“大战略”的原因而暴涨了么？当初那些抢房的人，真的收益暴击了么？

我可以负责的告诉你：No one。

甚至，高碑店新发地附近的房价从爆炒期的15000元/㎡，跌到了9000元/㎡，几乎腰斩。

从粤港澳的概念释放，到规划纲要的批复，我曾三次在大湾区的这些城市中辗转考察。

你问我，在这些城市中，究竟有哪些城市的房价，是因为大湾区的概念而翻番暴击的？

我可以负责的告诉你：No one。

甚至，有的城市还因为概念冷却，投资客撤场之后，出现了不同程度的价格回调。

比如佛山的千灯湖，从爆炒期的峰值到现在已经回调了5%-10%；而中山的南朗，回调的更严重，跌幅已经超过20%。

真正让人深深为之忧虑的是：

这些城市，这些板块内的房子：即便跌了，即便折价出让，也无人接盘，更租不出去。

再把时间往前倒推，在都市圈之前，在大湾区之前，在国家战略之前，还有数不尽数的炒概念把自己炒成房东，彻底套牢的反面案例。

天津的滨海新区、兰州的兰州新区、昆明的呈贡新区、深汕合作区、深莞穗协同发展、长三角一体化、通武廊协同发展、京津冀一体化、遍地开花的自贸区和国家中心城市……

为什么？

为什么这些概念和战略，预期的房价兑现和我们想象中的总是不一样？

为什么这些概念和战略，只能撑得了房价的一时，却总是撑不了房价的一世？

为什么这些概念和战略，总是把我们带进了坑，而我们却总是不懂反思？

为什么，我们挨了无数巴掌，却总是不长记性？

为什么，我们总是认为，这次跟过去不一样，我们是天选之子，一定是最特殊的？

因为我们不敬畏人性，不敬畏时间，不敬畏市场规律，不敬畏真实需求。

3

有一个案例，我已无法记清自己讲了多少次。

就是，广佛一体化。

站在全国的角度看，广州和佛山属于城市融合、都市圈化做的较好的两个城市。

两城之间，几乎没有断裂带；两城之间，也是全国最早拥有跨城地铁的都市圈之一。

但即便这样的城市，在都市圈概念落地的过程中，也充满各自的算计。

佛山都已经把自己的CBD、总部中心、金融核心——千灯湖新区，贴着建在了广州的西边。

广州却把自己的就业核心和产业重心，一路向东铺开。

广州这种意图背后的意思，太过明显了：

我凭什么把产业向你偏移？融合了对我有什么好处？

我凭什么让我的高收入人口暴露在向你方流失的危险中？

类似广佛的例子，比比皆是——

我深圳凭什么往你惠州修条地铁，让你惠州的土地卖出高价？

我珠海凭什么打通和你中山的断头路，让我的购买力跑你那买房？

我深圳凭什么把真正的优质产业向你东莞迁移，让你再上一个新台阶？

所以，地铁搁置了，断头路的连通扯皮了。

所以，大概念和大战略的兑现，往往不如我们所想，往往需要极长的时间周期来反复折腾、磨合。

这种时间周期，可能耗尽的是10年，20年，甚至是一代人的所有。

你有几个10年？你又有几个20年？

已经有这么多的例子了，偏偏还是打不醒那么一批人。

他们还在相信成渝城市群能带来房价的暴击；他们还在相信成渝能凭借城市群的利好，走出一波房价新暴击；他们还在相信长三角一体化能让房价再上一个台阶；他们还在相信杭州能把周边一圈的房价撑到3万+……

他们不敬畏人性，不敬畏规律，不敬畏时间。

4

还有一个案例，我在我的破竹专栏里，也专门提到过。

就是，深圳的红山板块。

在过去的一波行情中，红山板块以接近3倍的涨幅，领跑深圳行情，更重要的是，即便在静淡市中，红山板块仍然能站稳房价峰值。

很多人把“红山奇迹”的原因归咎于行情。

但是，在同样的大行情中，为什么有的板块只涨了1.5倍，而红山的涨幅达到了3倍。

绝大多数人只看到了红山一年的行情暴击，却没有看到——

红山板块的城市更新和价值升级是早在7年前就已经启动了。

2012年至今，红山启动了大规模的城市更新，如今整体的城市界面已焕然一新。

在这里少有看到连片的城中村和农民房；地铁轨交的接连通车，把板块距离各个就业中心之间的通勤时间缩短到45分钟以内，从而导入了大量拥有真实居住需求的刚改和改善客户；深高的落地，加速了板块配套价值的兑现；北站商务区和总部基地拔地而起的高楼，让板块的概念再次叠加……

红山的房价，是被前面咱们说的所谓那些大概念和大战略炒上去的么？

不，深圳的更大概念在河套、在前海、在光明……

与其说红山的房价，是被概念炒上去的；还不如说红山的房价，是被真实的需求买上去的。

类似红山的例子，也比比皆是——

成都的高新大源

郑州的金水主城新盘和东区二手房

北京的朝青

杭州的未来科技城

苏州的园区……

为什么我们总是淡化需求的力量，却总是追逐虚无的大概念和大战略？

因为我们从不敬畏真实的居住需求。

5

大概念和大战略对于房价的意义是什么？

大概念和大战略是用来炒的，是用来收割的，是前期进场的大户用来寻找接盘侠、快速抛货的。

大概念是普通人用来给大户们当接盘侠的。

我是个普通人，我相信绝大多数人应该和我一样，都是个普通人。

对于我们这些普通人来说，真正应该关注的——

是人口、是城市基本面、是就业中心、是地铁、是商业、是学区、是真实的居住需求……

是你能切切实实掌握住的，跟居住有关的一切！

上一波楼市行情，教坏我们排名前列点是，我们从来不关注租金，从来不关注租售比。

你以为租金就只是租金？租售比就只是租售比？你以为我关注租金，就只是关注那每个月几千块钱的收入？

错！错！错！

租金和租售比，是直接反映出一个板块真实居住需求、真实客户购买力、真实价值的核心数据。

上一波楼市行情，教坏我们第二点是，我们只想短炒，只想暴击，只想追逐概念。

从领事馆区，到自贸区；从粤港澳大湾区，到杭州湾大湾区，再到北部湾大湾区，从城市一体化，到城市群大战略；从华师附小等伪学区，到高铁新城伪概念……

这些概念，这些战略，他们最终能否兑现？兑现起来又需要多长周期？填满这一切需要多少人口？他们对我们真实的居住究竟有何帮助？他们是不是一定要存在的刚需？

楼市凶猛，概念凶猛，战略凶猛。

你这一辈子有没有被这些套牢过？你究竟想被套牢多少次才能长记性？

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