去地产化浪潮下 老牌地产巨头如何航母转向?

产业地产，顾名思义，即以产业为依托，地产为载体，同时实现土地的整体开发与促进经济发展的产业价值链一体化平台。随着房地产调控加强，产业升级转型发展，产业地产正成为各路资本和众多房企布局的新风口，即将迎来少有的蓬勃发展期。

搜狐焦点重磅推出“搜狐企业观察”原创专栏，聚焦房企布局产业地产的那些事儿。本篇关注的重点是招商蛇口从传统地产开发商转型为“城市和园区运营服务商”的蝶变，及其打造出的“前港-中区-后城”独特产业发展模式。

重组升级：从招商地产到招商蛇口

作为老牌地产界四天王“招保万金”之首，招商地产的前身是蛇口工业区建设指挥部房地产科。改革开放以来，这个工业区曾经创造出的经济奇迹和系列发展创新，被称为“蛇口模式”，先后孵化并培育了以招商银行、平安保险、中集集团、金蝶软件、TCL、招商地产等为代表的知名企业。 

1984年，招商地产独立成立公司，成为当时中国最前沿的房地产公司之一，同时也成为了央企招商局集团三大核心产业中房地产板块的旗舰公司。千禧年伊始，招商地产便开始大规模开发商品房，并以珠三角、长三角和京津地区为核心布局了在全国的阵地。04年，剥离了港口、石化等业务资产的招商地产实力达到顶峰，与保利、万科、金地并称为股市中表现最活跃较具代表性的“四大地产龙头股”。

但在随后数年间，主打“刚需”市场的碧桂园、恒大等后起之秀发展迅猛，地产企业间的竞争压力远大于从前，求稳发展的招商则面临掉出排名前列梯队的窘迫处境。

亟待重振旗鼓的招商地产，选择了在这个节点上重组转型。

2015年12月30日上午，招商局蛇口工业区吸收合并招商地产即“招商蛇口”上市敲钟仪式在深交所隆重举行，“001979”是向改革开放致敬的全新股票代码。至此，历经9个月的重大资产重组终于尘埃落定。改革开放旗帜性企业招商局集团，通过艰难而高效的重组，实现了综合开发运营板块的整体上市，再次走到了中国新一轮国企改革的前沿。

航母转向：从传统开发商到城市和园区运营服务商

随着中国城镇化发展的推进，如何转型是摆在地产巨头面前的共同难题。而重组完成后的招商蛇口将不仅仅局限于房地产业务，而是一家以“产、网、融、城一体化”为运营模式的综合城市运营服务商，配套提供多元化的、覆盖全生命周期的产品与服务，包括：精品住宅、商业综合体、智慧及创意园区、片区产业带、邮轮母港、写字楼、酒店公寓、养老产品、长租公寓、健康医疗等，为城市发展与产业升级提供综合性的解决方案。

按照规划，未来招商蛇口将致力于成为中国先进的城市综合开发和运营服务商。在现有产业园区和地产业务基础上，主营“社区开发与运营”、“园区开发与运营”、“邮轮产业建设与运营”三大业务板块，更好地发挥招商蛇口的自贸区管理优势和招商地产的品牌开发优势，运用多轮驱动的商业模式，推动核心业务增长，引领城市升级。同时，作为招商局旗下的资源整合平台，将结合招商局在金融、物流、交通和地产在内的全产业链条进行战略协同。

创新模式：“前港-中区-后城”综合开发

基于深圳蛇口片区的建设开发运营的成功经验，招商蛇口探索出了“前港-中区-后城（Port-Park-City，PPC）”独特的产业发展模式。这一模式是一种生态圈式可持续发展的模式，是一套以市场化方案实现城市和园区运营的空间发展模式，实现了港、产、城联动，将政府、企业和各类资源协同起来，可视为城市转型升级的重要战略。

“前港”指依托新建港口或升级已有港口，集聚货物集散中心、商贸物流中心、商品交易中心，打造高效率低成本的物流服务平台。招商蛇口把邮轮产业建设与运营定为三大主营业务之一，以“船、港、城、游、购、娱”一体化联动管理，构建集旅游地产、母港经济、邮轮产业于一身的高端旅游服务生态圈。

“中区”是指依托港口发展或者与港航物流密切相关的临港工业区、出口加工区、自由贸易区、保税港区等，形成产业集聚区，锻造先进的园区开发及运营能力。招商蛇口积极布局园区开发与运营，在国内发展重点区域和一带一路沿线国家积极布局和拓展产业新城、特色小镇项目，推动招商蛇口成为中国新型城镇化和城市升级的探路者。

“后城”主要是指支持和服务港口及产业园区配套的居住和商业，满足园区就业人员生活消费娱乐需求。通过升级城市住宅区、购物消费区、生活娱乐区提供城镇化综合服务能力。招商蛇口在社区开发与运营中，通过招商会、到家汇等线上线下智慧服务平台，形成更加完善的社区生活服务体系，满足城市生活的多元需求。

重返上海：复制模式 再造华东“新蛇口”

2017年11月底，招商蛇口在上海宣布，将在“立足湾区、开拓雄安、重返上海、一带一路”发展思路下，将“前港-中区-后城”的蛇口发展模式复制到华东地区，在上海再造深圳蛇口。

招商局集团目前已与上海市及宝山区政府、江苏省南通市政府，以及东航集团、宝武集团等大型企业签署战略合作协议，除宝山邮轮母港外，还将陆续开发建设虹桥空港产业园、南通港区等，从而助力实现华东地区港口配套升级、城市面貌更新、邮轮经济发展等。

此外，招商蛇口正在华东区域布局“一核五圈四带”战略。即以上海为核心，重点布局南京都市圈、杭州都市圈、合肥都市圈、苏锡常都市圈、宁波都市圈等。目前，招商蛇口已沿“沪宁合杭甬发展带”、“沿海发展带”、“沿江发展带”、“沪杭金发展带”，进入宁波、太仓、南通、嘉兴、昆山、无锡等地，目前正在拓展温州、徐州等地区。

在社区开发与运营方面，招商蛇口在江浙沪的30余个项目将在2018年亮相；在园区开发与运营方面，招商蛇口将推进上海宝山工业园区“腾笼换鸟”的升级改造，并参与建设外高桥自贸片区、世博央企总部基地、苏州金融小镇、杭州智慧网谷等一批产业园区和写字楼综合体项目；在商业开发与运营方面，招商蛇口在华东打造的上海宝山花园城、上海森兰汇港、上海国际邮轮港、南京燕子矶花园城、杭州垠北花园城等11个商业项目将在未来3年陆续开业。

同时，上海作为招商蛇口长租公寓布局全国的核心城市，未来招商公寓旗下三大品牌“壹栈”、“壹间”、“壹棠”将在上海实现全面落地。

不难看出，转型重组后的招商蛇口已成为中国新型城镇化和城市升级的探路者。未来的招商蛇口，将继续以港口先行、产业园区跟进、配套城市新区开发，实现成片区域的整体联动发展，通过港、区、城联动构建由政府推动、企业主导、汇集各类资源、多方优势互补协同的有效平台和产业生态圈，并会将蛇口发展的“范式”复制推广到更多地域，打造城市运营新范本。

文／KK