金融帅才杨铁军辞任景瑞控股执董及执行总裁,转金融成趋势?

艳姐说

2月12日，景瑞控股有限公司公告宣布，杨铁军因寻求其他事业及业务发展，已提出辞任该公司执行董事及执行总裁职务，自2018年2月12日起生效。

事实上，杨铁军之前主要职能为：落实该集团的总体战略规划及业务方向，并监督投资及融资、规划及设计、项目管理、合同管理及市场营销等主要部门。

然而，去年开始实际上他的主要精力为优钺资产。也许是对于这个岗位的格外重视，在杨国军离开之后，我们从公告中看到这个岗位目前的继任者为：老板本人。

事实上，近年来不少房企都在金融、基金方面进行探索。可以探见的是：中国的地产金融模式，或许会迎来一个重要的分水岭：影子银行的落幕和地产大资管的崛起。而在这个过程中，房地产基金面临重要的转型与契机。

在这样的趋势和机遇下，地产人的转型也势在必行。

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地产金融将帅的前行之路

据官方资料显示：景瑞控股称，杨铁军已确认彼与董事会并无任何意见分歧，亦无其他有关彼辞任事宜须提请该公司股东及香港联合交易所有限公司垂注，景瑞控股谨此感谢杨铁军在职期间对该公司的宝贵贡献。

翻看杨铁军简历，不仅是不可多得的金融帅才，亦是一名“老景瑞”。

杨铁军于1994年6月毕业于对外经济贸易大学，获得国际商务管理证书。2009年9月取得中欧国际工商学院工商管理硕士学位、2004年12月取得香港中文大学专业会计硕士学位。 1994年7月至1998年12月，杨铁军担任利安达会计师事务所会计师；1999年1月加入中国金茂(集团)有限公司，担任包括财务经理及副总经理在内的多个职务，并于2003年12月获委任为集团财务部总经理。 2009年10月加入方兴地产(中国)有限公司任副财务总监。其于2010年12月加入景瑞控股担任首席财务官。 2013年10月6日获委任为景瑞控股有限公司执行董事，负责协助该联席主席兼首席执行官闫浩，及杨铁军落实该集团的总体战略规划及业务方向，并监督投资及融资、规划及设计、项目管理、合同管理及市场营销等主要部门。

艳姐个人揣测，杨铁军的离职原因：

1.作为入职8年的“老景瑞”，在任何企业任职7，8年思考个人新的方向与更加全面发展的路径，是大多数职业经理人或会思考的内容，因此“疲”应该是主要原因。

有业内人士揣测，作为不可多得的金融人才，杨铁军很有可能成为一名创业者。

2.其次，杨铁军离开后，这个岗位的继任者是老板本尊，由此亦可见老板对这个岗位的重视程度，要求之高也可想而知。在尚未觅得较佳的合适人选之前，老板亲自挂帅而上。

艳姐了解到，景瑞老板要求是更多大基金主动要求合作，现在还是维持在规模并不大的基金手上。由此，后续的继任者，大概率会从大基金内觅得。

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老牌房企的探索路径

提及景瑞，很多地产人并不陌生，它是一家带着创新基因诞生的老牌房企。这几年也在不断探索创新前行。事实上，老牌房企景瑞的高管离职率总体还是算比较低的，业界口碑也比较不错。

在1993年的上海，房地产市场化才刚刚起步。就在那时，景瑞借力东风，横空出世，给上海乃至全国都带来了许多大胆的房地产新玩法：

从南方引进设计理念，打造大厅小卧的住宅；以地产商的身份直接面向业主销售房屋；为业主提供按揭服务等等。

这些创举在当时的上海，都属于破天荒的头一回，如果当时要颁一个较先锋房企，那景瑞一定可以算一家。

在往后的几年中，它通过体系化运作，快速实现了在上海的扎根发芽，打造了多个楼盘，这些项目都集中在虹口，所以这家房企也有“虹口之王”的美誉。

如果说在上世纪90年代是这家房企的黄金年代，那么在最近的房地产最为蓬勃发展的十几年时间里，景瑞在探索中找寻属于自己的发展方向。

现在景瑞控股5个平台，地产（传统开发），造血功能；优钺（基金构建）；合富资本（投资地产上下游企业）（目前投了办伴、跨国教育）；办公平台（一线自持办公物业）；公寓平台（一二线自持服务公寓、长租公寓）。

目前景瑞两大方向：资产管理、全面基金化运作。去年景瑞拿的地和二手并购都是基金合作。不是假股真债，都是实际层面的基金双GP模式。

据说，等到今年三月初，景瑞排名前列批持有的城市更新就要营业了，传统业务自有资金充裕。

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模式之变：从“开发商”到“地产基金”

其实，不少房企都已开始对基金方面进行探索。我们看到，在房地产黄金10年到白银时代进程中，开发商和类金融机构，承担起最核心的角色， 地产基金只是在开发商融资过程中的一个辅助性的、配合性的甚至是通道性的角色，充其量是黄金时代的注脚。

中国的房地产行业，正在随着经济和产业转型，发生深刻的变化，最核心的一点是：房地产从增量时代， 走向了存量时代。存量资产的价值链包含以下四个阶段：开发建造、孵化培育、存续增值和重组整合。而当整个市场从增量走向存量的时候，必然会诞生出专业的地产基金类资产管理机构，承载市场容量，通过专业化和资产流动化，完成市场的洗牌与重组。

艳姐从德晟资本翻看到的资料显示：2015-2017 年 5 月份共收录上海 83 组大宗交易买卖机构的信息。其间有 22 家房产公司进行了物业收购， 而包括保险、私募基金、投资管理、 信托机构等在内的资本方共有 42 家机构进行了物业的收购，可见处于经济发展缓慢时期，资金充足的资本方是大宗交易的买家主力。

而在卖方市场中，其间共有 59 家房地产公司进行了物业的出售，占比达到 71.95%。由于监管机构的调控和拍地门槛的调高，众多中小型的房地产开发商面临严峻的资金考验，不得不抛售手持的物业来补充流动性。