这周6盘同开,是对上海房价的降维打击
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上周上海开了6个盘,除了马桥的万科公园道在主城区,其他的都属新城镇的新盘,
这几个盘虽然彼此相隔几十公里,但是又火烧连营般地对上海价格体系带来了不小冲击
第1个价格认知战
它们冲5w的“价格闯关”宣告失败
标题中的它们指的是什么?
指的是主城区和边缘板块
下图为:上海2035城市规划图
南翔、江桥、九亭、马桥,这些主城区边缘板块,在楼市向上时期,标杆楼盘一度站在5w以上(甚至现在挂牌价还有部分在5w),进入2018年本已摇摇欲坠
如今几个新房开盘,几乎将它们封顶在4.5w-5w之间
我们先来分析一下嘉定南翔板块
南翔新开盘项目周边二手房情况
南翔标杆二手房项目真实成交价
看到这,大家会说:不对,金地格林公馆不是站住了5w+吗?
这时候我这个地产老兵的从业时间优势就出现了,在5、6年前造的楼盘在户型里附送面积是政府允许的。可能是因为附赠面积会变相的提高售房单价,不利于稳定房价,后来政府严格取缔。
而南翔地区的金地格林公馆、华润中央公园一期,都是采用了附赠空间,附赠约10-15%左右的面积
比如这套金地格林公馆88㎡的户型,因为附赠空间做到了3房
如果把这类户型的附赠面积折算进去,其价格在47000左右
所以,南翔这个原本的“伪5w”板块,在新房的价格压迫下会更加会难现5w
再来分析一下闵行马桥板块
马桥新开盘项目周边二手房情况
马桥标杆二手房项目真实成交价
按道理,说万科公园大道,直接拿他们二手房价说就可以了,很遗憾,我们的真房价库里没有,
所以只拿了周边几个项目示意一下
万科公园大道48000的均价,再加上小户型低总价的占位,将会给周边二手房带来极大的降价压力
综上举一反三的猜测,其他主城区边缘板块:比如江桥的龙湖天璞,九亭、周浦的待售项目,及周边二手房,都会被封在45000左右的天花板上
主城区边缘地段,5w失守
第2个价格认知战
新城地区送别4.5w
如果不限价,嘉定、松江、青浦都是妥妥地先进4.5w
以青浦新城为例:多数项目从去年6月入市起就已经卖到43000元均价,走向45000指日可破
现在41000的大发融悦四季横空出世,将价格开回了4w时代
关键它还没在装修上减配
同样的情况一样发生在了松江新城
松江新城新开盘项目周边二手房情况
松江新城标杆二手房项目真实成交价
去年9月松江新城卖4.5w以上还有可能,但现在信达蓝尊44000装修入市,将改变这一地区价格认知
上海的几大新城,难现45000的二手住宅了,甚至一手恐怕也会被封顶于此
第3个价格认知战
核心镇、中心镇与4w无缘
惠南新开盘项目周边二手房情况
惠南镇曾经是南汇县的县政府所在地,是该地区重要核心镇。这里曾经集中了该县较好的城市资源
地区标杆楼盘成交价逼近4w
惠南标杆二手房项目真实成交价
盛世荟庭30500毛坯的出现,打乱了他们走向4w的进程
整个上海的房价正在被“降维”打击
各项目销售情况
结合我之前的分析,
大概能明白各个项目去化情况的道理
不了解二手成交,看不懂一手市场
二条也精彩
链家网昨日性价比笋盘已更新,详见图文的二条。
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