400-800万预算看过来!隐秀云庐PK尚云里,你愿意选谁?

血拼上海楼市 2021-02-05 12:54:21
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对于购房者来说,隐秀云庐与尚云里的开盘节点和户型面积都较为接近,两者该作何取舍?本期PK就从地段位置、交通出行、生活配套、产品规划等几个方面来一较高下。

回顾刚刚过去的2020年,有几组数据很有代表性。

数据显示,成交套数最多的单价段是在4-5万/㎡,共计17902套,占比25%,同比上年增加3个百分点;成交主力总价段为400-800万/套,占比40%。不难看出,预算400-800万正是当前购房的主力军。

2020上海新房成交总价段分布

(数据:RDAS)

对于这些刚需或首改置业家庭来说,市区买房千万级门槛太高,郊区高层住宅又觉得品质不够,高不成低不就。由于“房票”宝贵,换房成本高,买房不会轻易下手,人们更加意识到居住品质和舒适生活的重要性。在这种情况下,很多低容积率洋房或小面积别墅产品,成为香饽饽。

在为网友搜罗类似新盘时发现,闵行旗忠板块的隐秀云庐和松江洞泾的尚云里,正好满足上述置业需求。两个项目虽然相距约10公里,但有很多共同之处。

尚云里VS隐秀云庐

隐秀云庐和尚云里两个项目容积率都是1.2,都规划为洋房+别墅高低配社区,主力户型建面也基本接近。巧的是,旁边均有一个项目进入尾盘阶段,两个项目正好及时接过接力棒。

对于购房者来说,隐秀云庐与尚云里的开盘节点和户型面积都较为接近,两者该作何取舍?本期PK就从地段位置、交通出行、生活配套、产品规划等几个方面来一较高下。

地段位置PK

隐秀云庐>尚云里

隐秀云庐位于闵行曙光路茜昆路口,属于闵行旗忠板块。周边靠近颛桥、新桥,直线距离莘庄商圈约8公里。

众所周知,闵行旗忠板块是上海传统高端别墅区之一,以低容积率、生态自然环境和高端国际配套著称,绿城玫瑰园、森林溪谷、中星红庐、御涛园等多个高端别墅扎堆,二手挂牌价动辄数千万。

旗忠高端别墅区

直到近年来,华府天地愉园、联仲都悦汇、玖玺等项目入市,户型面积越做越小,意味着置业门槛越来越低,因此去化速度很快。2021年隐秀云庐入市,成为旗忠板块新的一员。

尚云里位于松江洞泾板块陆家圈路蔡家浜路口,临近新桥、泗泾,直线距离莘庄商圈约8公里。

近些年,松江全力推进G60科创走廊,成为长三角一体化引领示范区的重要引擎。在整个长三角地区的高层规划中,G60科创走廊频频出现。而尚云里距离G60科创走廊发源地仅约3公里,可直接受惠其规划利好。

G60科创走廊(来源:上海松江)

再对比两个项目之前拿地情况。2020年7月底,德信联合体溢价28%拿下闵行区马桥镇闵行新城MHC10801单元07A-01地块,楼板价2.78万元/㎡。该项目是德信进军上海的排名前列项目,也就是现在的德信交投隐秀云庐,无自持住宅比例要求

尚云里项目拿地则在更早的2018年9月底,当时城投+光明联合体底价拿下松江区洞泾镇新农河三号-1地块,楼板价约2.75万元/㎡。因为要求自持住宅比例不低于15%,意味着其实际可售楼板价要比隐秀云庐高。

小结

买房看地段,在这两个项目中二选一,其实相当于是在闵行旗忠与松江洞泾之间做选择。显然,旗忠板块不管是豪宅板块所拥有的板块价值,还是周边居住生态环境,都要超过洞泾。

虽然隐秀云庐与尚云里两个地块楼板价接近,但参考周边同类产品价格(隐秀云庐旁边玖玺洋房4.3万/㎡;尚云里旁边光明云庐洋房4万/㎡),说明两个问题,一是尚云里拿地价格相对较贵;二是隐秀云庐洋房单价大概率预计会比尚云里高,也意味着隐秀云庐会有更高的溢价空间。

交通出行PK

尚云里>隐秀云庐

首先看两个项目到地铁站的距离。尚云里距离9号线泗泾站或洞泾站约7公里,高德地图导航显示正常路况单程约15分钟,或可乘坐松江55路到洞泾站,时长约半小时。另外也可以乘坐松莘线B线至莘庄北广场换乘1、5号线。

9号线洞泾站

另据售楼处宣传,地铁12号线预计会向西延伸至洞泾站,途经莘砖公路,未来可方便周边居民出行。但据市民咨询得到官方答复,12号线西延伸尚未获得国家发改委批准立项。

12号线西延伸暂未批复

隐秀云庐距离5号线颛桥站约9公里,乘坐闵行2路可到,导航显示时长约半小时,开车P+R约20分钟。即使是已经通车的15号线,距离隐秀云庐最近的元江路站也在10公里左右。

隐秀云庐距离5号线较远

再看自驾方式。尚云里东侧紧邻G15沈海高速莘砖公路收费站,向南可至G60沪昆高速,向北可至G50沪渝高速,前往大虹桥枢纽约20分钟。地面道路莘砖公路一路向东可至莘庄商圈。

隐秀云庐周边有沈海高速、申嘉湖高速、嘉闵高架路、沪金高速等高速路网,直线距离都在3公里及以上。地面主干道主要有昆阳路、北松公路、沪闵公路等。

小结

客观来说,两个项目距离现有地铁站点都非常远,交通出行是短板,需要公交换乘,通勤不是很方便。相对来说,两个项目都比较适合有车家庭,自驾出行便捷,或通过P+R方式短驳到地铁站换乘。

所以想考虑这两个项目要考虑清楚交通时间及成本问题。如果必须要做个比较,尚云里不管是到地铁站还是自驾上高速的距离,都要比隐秀云庐略占优势。

生活配套PK

隐秀云庐>尚云里

隐秀云庐地处旗忠别墅区,距离旗忠高尔夫球场、旗忠网球中心、养云安缦酒店等高端配套约1.5km。

旗忠网球中心

周边商业配套比较近的主要有:在建的约33万㎡综合体联仲商业综合体(约2.6km)、乐家购物中心(约3.5 km)、马桥万达广场(约4.5 km)等。距离在5公里以上的还有新九广场(约5.4 km)、龙湖上海闵行星悦荟(约5.8 km)、乐尚天地(约6.6 km)、鑫都商业广场(约6.6 km)、万达广场颛桥店(约8.7 km)等大型商业购物中心。

马桥万达广场已开业

项目北边靠近闵行区民办德闳学校、德威英国国际学校,步行距离约1公里。板块内还有马桥小学旗忠校区、九年制马桥强恕学校等,未来对口情况以官宣为准。

闵行区民办德闳学校

尚云里所在的洞泾板块,缺少大型商业配套,菜场、学校、银行、商店等主要分布在洞泾镇上,距离约2公里。

洞泾镇

周边比较有名的是东边约3公里的80万方地标拉斐尔云廊,位于G60沪杭高速北侧临港松江科技城内,商场预计今年五六月份开业。

比较近的商业配套还有新桥明中广场,距离约3公里;另外松江万达商圈距离尚云里约7公里,也是周末节假日购物娱乐的好去处。

小结

一般来说,生活配套多与寡,与地段位置、板块发展有着密切关系。从这个维度看,两个项目还是有些差距,隐秀云庐周边的生活配套档次、数量和距离,明显要胜过尚云里。

产品规划PK

尚云里>隐秀云庐

尚云里规划占地面积65093.1㎡,容积率1.2,限高24米,拟建14幢8层洋房及24幢3层联排,含保障房和自持租赁房,总户数816户,可售商品房约600套。小区人车分流,地下停车位849个,车位比超1:1。

尚云里规划示意图

隐秀云庐作为德信地产、交投地产联袂打造的上海首作,延续了旗忠老牌别墅区的低密属性,容积率1.2,同样也是高低配布局,规划建造7栋6-8层洋房和10栋4层叠墅,可售套数共460套,停车位566个,车位比1:1.2。

隐秀云庐规划示意图

从以上参数看,两个项目容积率相同,都是洋房+别墅搭配,南低北高,社区景观及视野可以得到较大化。

具体到户型产品上,尚云里洋房主推建面约90㎡3房和125㎡4房两个户型,隐秀云庐洋房则只有建面约90㎡3房一个户型。另外,尚云里别墅全为联排,建面约135㎡;隐秀云庐别墅全为叠加,上叠建面约125㎡,下叠建面约130㎡。

最小面积的90㎡洋房来看,两个户型都是三开间朝南,并且都是两卫设计,主卧带独立卫浴,三个房间都有飘窗。

洋房90㎡户型对比

差别在于隐秀云庐的次卫放在入户玄关北边,好处在于疫情之后养成的进门先洗手习惯可以继续保持,下雨淋湿也可以先弄干净再进屋,保持干净整洁;尚云里户型亮点在于南侧客餐厅横厅设计,大面积采光通风,居住体验也不错。

就别墅户型来看,可根据需要做选择。尚云里135㎡联排做成3房格局,一楼客厅挑空设计,二楼设一个房间+次卫+露台;三楼为主卧套房+书房。隐秀云庐130㎡下叠做成了4房格局,空间利用率较高;上叠125㎡为3房设计,楼上带露台。

小结

两个项目容积率相同,都是洋房+别墅高低配,社区品质接近。产品打造都有3个主力户型,面积段也基本接近,产品各有优势。尚云里别墅是联排,居住舒适度高,总价门槛预计也会比隐秀云庐叠墅高。

PK总结

隐秀云庐VS尚云里

整体来看,隐秀云庐与尚云里在4个维度PK,各有2处占优,几乎难分上下。

隐秀云庐在地段位置、生活配套等先天优势上强过尚云里;尚云里主要优势在于交通出行相对便捷,户型产品设计更为高端。但需要注意的是,两个项目距离地铁站都比较远,刚需无车家庭要充分考虑通勤出行条件。

对购房者来说,预算四百万左右,两个项目的90㎡洋房都可以选;其次预算五六百万及以上,尚云里125㎡洋房、135㎡联排与隐秀云庐的125㎡、130㎡叠墅都是不错的选择。

两个项目预计取证入市节点较为接近,有兴趣的购房网友,春节后可继续留意关注项目较新动态。

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