认购率21.6%!中粮首创禧瑞祥云割肉促销仍遭冷场

8月29日，曾经的”新场地王“中粮首创禧瑞祥云（备案名：祥云华亭苑）时隔3年多再次加推。

原本以为会如“顾村地王”央玺一样打一场漂亮的翻身仗，然而事与愿违。

来自东方公证处信息显示，项目在认购期间共收到58组客户意向客户参与认购，认购率仅为21.6%。

在别的楼盘使出浑身解数只为了不触发积分的时候，中粮首创禧瑞祥云在努力将房子卖的出去，为了给自己增添更多的筹码，项目打出认购即送车位一个的优惠。

要知道在如此高的市场热度下，打折优惠等促销手段可是罕见操作。对于本来就是贴着成本卖，甚至是赔本卖的“地王”项目来讲，更是如此。

另外，从外立面可以看到，该项目已经是准现房，将于明年6月份交付，这对于购房者来说，原也是一项具有吸引力的因素。

然而，”优惠力度“”准现房“也未让中粮首创禧瑞祥云得到市场的认可，依旧没有购房者愿意买单。2022年8月29日，中粮首创禧瑞祥云迎来加推，推出268套89-130平方米叠加，备案均价58000元/平方米，项目在认购期间共收到58组客户意向客户参与认购，认购率约21.6%。

21.6%的认购率在当前上海市场是一个什么样的水平？从三批次34个入市楼盘的开盘情况来看，仅有中建玖里书香与金融街奉贤金悦两个楼盘的认购率低于中粮首创禧瑞样云。

可以说是当年有多豪气，如今就有多悲壮。

2016年6月，中粮以总价24.4亿元拿下项目所在的浦东新区新场旅游综合服务区A10-1地块，该幅地块为纯宅地，溢价率达235.62%，成交楼面价约35744元/平方米，刷新了浦东新场板块宅地楼板价，有“新场地王”之称。

蛰伏两年后，项目于2018年12月迎来首开，推出380套住宅，均价约4.59万元/平方米。来自东方公证处信息显示，项目共58组有效意向认购，认购率15%。

上海网上房地产显示，直到2021年3月，380套房源才网签完，也就是说这380套房源，经历了2年多时间才完全消化。

送车位、准现房销售，同时又是位于南汇四大镇之一的银新场，缘何落得如此局面？

在上海，一个新盘项目的热度和它的倒挂率有直接关系。

回顾目前市场上热门的新盘项目，哪一个不是倒挂优势明显，比如前几天刚开盘的静安天悦，新房价格10.5万/平方米，周边大宁金茂府二手房挂牌价在13万/平，倒挂率约24%；近两年的大热盘蟠龙天地，新房均价约6.87万/㎡，二手成交价已近10万/㎡，倒挂率约46%。

而中粮首创禧瑞祥云，目前项目叠墅取证均价为5.8万/平方米，毛坯交付。而它周边的二手房，链家网显示，今年以来，东方冠郡高层成交均价在3.7万-4.3万/㎡，多层成交价在3万/平方米左右；万科清林径成交价在4万/㎡。对比下的价格，中粮首创禧瑞祥云没有任何倒挂优势。

抛去没有任何倒挂优势这点外，中粮首创禧瑞祥云遇冷的另一原因，或归结为板块现状不足以支撑目前较高的房价水平。

项目位于浦东新场板块，说起新场，大家排名前列时间想到的就是新场古镇，出于对古镇历史遗迹建筑的保护，目前并没有大规模开发，随处可见居民自建房。

商业配套方面，新场的配套设施大多比较简单，多以社区底商和小型的商业配套为主，仅可满足日常生活需求。

在中粮首创禧瑞祥云马路对面，是商业综合体中优城市广场，除了电影院已于今年开始试营业，其余部分尚未运营，从现场来看，一片萧条、冷清。

在凤凰网房产查阅资料时，了解到中优城市广场已经开发多年，目前处于半烂尾状态，至于何时开业，仍然成谜。

交通方面，项目距离地铁16号线新场站直线约2公里，需要公交或者自驾接驳，但是公交等待时间过长，间隔时间20分钟。此外，据介绍，规划中的27号线预计在新场古镇设有站点，距离项目直线距离也要1.5公里左右。

不过，于项目来讲，自驾比较方便，项目距离S2沪芦高速入口不过几百米，周边有申江南路、S2沪芦高速、沪南公路等交通主干道。

医疗方面，项目周边有新场社区卫生服务中心、新场医学中心（三甲），能满足居民普通的就医需求。

教育资源方面，根据2022年浦东新区公办小学招生地段公示，中粮首创禧瑞祥云学区为新场实验小学（新城校区），距离项目约200米左右，据悉，新场实验小学由明珠托管。