上海首轮集中供地收官!31幅涉宅用地合计成交773.7亿元

经过6天角逐，到今天为止，上海首轮集中供地涉宅用地出让全部完成。

据搜狐焦点统计，此轮出让的涉宅用地合计31幅，出让面积超191.8万㎡，成交总价773.7亿元，未来可至少供应3万余套新房。

上海是今年倒数第二个完成集中供地的城市，既没有出现马甲满天飞，也没有造成国企央企独大的局面，溢价率也基本控制在10%以内。在这其中，有不少有趣的细节值得说道说道。

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房企拿地金额排行TOP10

从拿地房企看，31幅宅地被22家房企瓜分，万科、华润、中海等房企集体缺席，保利、金地、碧桂园等房企均在此轮土拍中大有收获。

从拿地数量看，金地、碧桂园均拿下3块并列排名前列，保利、首创、大华、光明等各收获2幅。

再看拿地总金额，保利以总价123.483亿元拿下静安大宁、宝山罗店两幅地块，站稳拿地房企金额头把交椅。先进京东联合体拿下上海西站地铁上盖综合体，99.1亿元总价排名第二。碧桂园以3幅地块95.129亿元的成绩紧随其后。

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嘉定、宝山等区域相对更抢手胶着

31幅宅地主要分挂牌和招挂复合两种方式出让，其中12幅地块竞买人数超出6人选择有竞价招标方式。

最为抢手的区域当属嘉定、宝山等区域。宝山嘉定区3幅地块同日出让，合计吸引32家房企竞买。

其中嘉定工业区南门社区地块，共吸引13家房企角逐，分别为保利、碧桂园、龙湖、路劲、建发、大华、华发、雅居乐、金地、金隅、金融街、中建八局、上海城建。

嘉定区南翔地块由多达10家房企参与争夺，分别为保利、碧桂园、龙湖、新城、深业集团、招商、越秀、中铁建、建发、大华。

嘉定区嘉定新城地块有效竞买人有保利、碧桂园、龙湖、金地、招商、金茂、雅居乐、中建八局、建发9家。

今日出让的宝山罗店地块，碧桂园、保利、大华、建发、华发、上实金隅、金融街、中建八局、新城、越秀金茂、世茂、合景、电建、首创、中铁建、宝华共计18家参与，为本轮土拍参与人数最多的一场。

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一次性书面报价“神枪手”

本轮上海土拍竞价方式调整为举牌竞价+一次书面竞价。即先进行举牌竞价，举牌竞价未达到中止价的，价高者得。达到中止价，交易转入一次书面报价。这个一次书面报价不得超过较高报价，并以最接近一次书面报价平均价的原则，确定竞得人。

竞价招标地块进入最后一次书面报价环节，报价与平均报价误差最小拿地概率越大，因此不仅是房企实力的PK，更多的也是比拼举牌人报价的运气。保利、金地、碧桂园、中建八局等在最后报价阶段就精准命中了平均价。

比如6月22日，金地在一次书面报价环节中以总价22.473亿元“0”差价幸运击败其他7家房企，竞得纯宅地松江车墩地块。

6月24日，嘉定南翔地块最后一次书面报价环节，碧桂园也是以“0差价”幸运夺地。

4

溢价率基本控制在10%以内

本轮土拍，上海采取了全新的土拍竞价规则，合理设定地块起始价格、中止价和较高报价。本批次的较高报价一般限定为起始价的1.1倍，即较高溢价率不超过10%。

31幅地块结果已明朗，大家也都看到了，有10幅地块为零溢价底价成交，其他21幅地块全部溢价，而且溢价率都很好地控制在了10%以内，仅建发拿下的崇明地块达到12.89%。所有地块平均溢价率约5.79%，中位数为8.97%。

总体来看，大多数地块基本都保持10%的溢价率限制，基本实现了管理层控制土地市场过热的目标。

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新地块未来售价提前曝光

与此同时，上海首次实现了“房地价联动”，一年后的新房指导价已经提前定下来了。

意味着新地块项目上市向房屋行政主管部门办理项目销售方案和“一房一价”备案时，自愿接受房屋行政主管部门按照房价地价调控联动等规定对项目上市销售价格备案的结果，自行承担市场风险。

新项目从拿地到取证入市，快则半年，正常10个月到一年左右，也就是说，2021年房地联动价就是2022年新房备案指导价！

比如徐汇滨江地块，给出的新房指导价是13.1万/㎡，这意味着未来地块入市时，住宅的销售价格不超过13.1万/㎡。

再比如静安大宁地块的“理性竞价承诺书”上写明：房地联动的房价查询结果为10.5万/㎡。大约一年以后，该地块商品住宅入市均价封顶10.5万/㎡。

更多地块具体位置和联动价如下：

从上图不难看出，新地块指导价基本是以同板块前期新房价格为“锚”。比如：

杨浦定海社区地块：指导价10.8万/㎡，基本与去年底保利天汇开盘10.99万/㎡打平；闵行华漕地块：指导价6.5万/㎡，去年首创禧瑞汇二期均价6.6万/㎡，同样基本打平；临港新片区地块：指导价3.2万/㎡，与本月临港首府、滴水湖馨苑开盘均价3.25万/㎡，相差无几。

整体而言，这一批新项目未来售价，与同板块同类产品价格基本持平，另有部分商住办综合体属性和低容积率的地块，单价略有浮动。

不管是设土地竞价规则设置“涨停板”，还是置房地联动指导价，这在上海房地产市场都尚属首次，可以看到政府对于“稳地价、稳房价”的决心，目的很明确就是要稳住地价，抑制地价再次快速上涨，从而间接企稳房价。