全上海1200-1300万级客户集体出动!中海领邸·玖章约102㎡精装3房真有那么香?!
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这几乎被中海领邸·玖章刷屏了！
几乎每一位总价预算千万出头的购房小伙伴都在问：徐汇滨江中海领邸·玖章建面约102㎡3房是不是当下的第一顺位选择？！
我首先帮大家问到了具体的时间节点和预估价格。
价格方面，项目整体联动价14万+/㎡，大户型的定价偏高，所以建面约102㎡3房户型的均价大概率低于联动价，预估总价可能在1200-1300万左右。
节点方面，项目建面约102㎡3房户型的样板间已经开放，空间布局和装修配置都很不错，强烈建议大家还是到现场亲自参观。另外玖章建面约143㎡4房样板间也即将开放。
最重要的是，玖章552套建面约102-143㎡房源10月中下旬一次性入市，买到的机会大增！
今天我们就来冷静客观的分析下，中海领邸·玖章建面约102㎡户型是不是真有那么香，能成为全上海1200-1300万级客户围猎的第一选择？
稀缺性分析：
先说结论：千万级出头预算买进徐汇滨江的机会可能要绝迹了！
得出这样的结论一方面来源于过往成交，据网上房地产数据显示，近几年徐汇滨江板块的新房单价和面积每年都在递增。
最新的2024年徐汇滨江板块新房均价超过约14.8万/㎡，套均面积216㎡（事实上今年至今140㎡以下小户型供应量为0）。
双高的结果是目前徐汇滨江新房的套均总价超过3000万！高企门槛，令人望洋兴叹！
另一方面，日前上海发布了住宅套型供应结构优化的新政。中小套型住房建筑面积提升，供应比例下调，未来像徐汇滨江这样的豪宅板块，小户型供应量进一步缩减几成定局！
别忘了今年8月成交的徐汇滨江新地块，未来新房售价大概率超过17万/㎡！
不得不承认，中海领邸·玖章这批建面约102㎡户型，可能真的是1200-1300万左右入主徐汇滨江，错过不再有的天赐良机！
周边二手价格分析：
稀缺性是资产保值的第一要素。
正是因为徐汇滨江新房小户型供应一直较少，所以在二手市场能保持较高的溢价。
据链家网最新数据显示，房龄超过5年的百汇园二期和尚海湾豪庭一期小户型（110㎡以下）挂牌均价分别为约15.6万/㎡和约16.7万/㎡。
反观纯新房中海领邸·玖章，小户型的均价大概率13万左右，甚至12万多。在当下倒挂消失的大背景下，如此明显的一二手价差还是非常难得的。至少保证了夯实的价值底盘！
产业增量分析：
买房要跟着产业走，这几乎是业内外的共识，因为张江的造富神话实在令人咋舌！
早在2007年，张江板块的品质小区汤臣豪园新房成交均价仅9.4千/㎡，如今该小区二手房挂牌价中位数超过13万/㎡，涨幅接近14倍，远超大盘平均涨幅！
不得不承认，高精尖产业蕴含的巨大能量，对高净值人才的泵吸能力，对住宅价值的提升是指数级的！
没想到的是，徐汇滨江在完成艺术休闲氛围的打造后，下一个增量正聚焦于产业！
在最新的《上海市产业地图（2022）》中明确指出，上海的产业发展定位是“3+6”模式，即
· 3大先导产业：集成电路、生物医药、人工智能；
· 6大重点产业：电子信息、生命健康、汽车、高端装备、先进材料、时尚消费品。
而在上海CAZ中央活动区范围内，只有徐汇滨江规划为了三大主导产业之一——“人工智能”的重要发展区。
在最新的产业能级地图中，徐汇滨江和张江同为主城区的第一梯队，是中心城遥遥领先的产业增量地区。
依靠市中心强大的企业资源和创新要素，叠加市中心罕见的商办供应潜力，徐汇滨江未来有望替代漕河泾，成为浦西的产业核心。
聚焦具体规划，整个徐汇滨江将打造“一港一谷一城一场一湾一心”六个百万级产业组团，构建起以数字经济、生命健康、文化创意、现代金融互为支撑的产业结构！
项目正占位了数字谷、传媒港、数智中心的三极交汇处！
其中西岸数智中心，主要承载地其实就是项目所属的综合体地块，承担着引领上海人工智能产业发展的战略使命。澎湃高精尖产业能量带来的价值增量值得期待！
业态优势分析：
今年是上海城心豪宅井喷的一年，沉寂多年的城心板块都陆续打出了自己的王牌。
可惜的是，它们大多数都避免不了城心住宅的缺陷，那就是“新旧混合、鱼龙混杂”。小区内富丽堂皇，走出大门下一个拐角又是另一番景象。
但有一种开发模式可以避免这种尴尬，那就是——TOD！
与普通住宅小区相比，TOD综合体就像是一个“微缩城市”，多维交通高效率通勤，脚下就是商业中心和高能级办公，下楼就有网红咖啡店、各色精致餐饮、电影院。时尚的日常与精品的高阶消费形成的复合多元生活，就此被浓缩到一个步行范围的闭环之中。
所以，TOD住宅的价格往往能和同期次新房拉开巨大差距，成为板块二手价格新的风向标。根据过往案例，TOD项目住宅比同板块次新房往往能溢价约20-30%！
中海领邸·玖序&玖章正是定鼎徐汇滨江核心地段的百万级超级综合体，涵盖涵盖办公、商场、高端住宅、长租公寓复合型业态。
工作日的商务人士、平时的商业人流，可以让项目界面始终充满活力。
特别是一个有口皆碑的精致商业，对周边人口及消费的吸附能力非常强，成为板块新的人气中心！
久而久之，中海领邸·玖序&玖章就会被贴上“板块中心之上住宅”的标签，价值自然区隔于其它项目，成长性远超徐汇滨江其他住宅！
值得一提的还有生活模式的切换。
项目本身的综合体属性给到了业主高阶的烟火气息，而中海领邸·玖序距离龙腾大道直线约1公里，2公里生活圈里几乎涵盖了徐汇滨江所有的人文、休闲、艺术精华，完全能成为业主的日常配色！
步行所及范围，居住体验生活状态不停切换，几乎满足了业主所有面的生活态度，项目这种高级的松弛感我认为是目前上海的独一份！
产品品质分析：
作为具备深厚豪宅打造经验的开发商，中海的品牌是存在明显溢价的。
我统计了目前上海中心城区中海旗下过往作品的二手价格，比如新天地的中海建国里、苏州河畔的中海汇德里。
发现中海旗下作品基本都要高出板块挂牌均价2-3万/㎡，市场号召力与品质认可度可见一斑！
中海的过往作品都能有这么高的溢价。
要知道的是，徐汇滨江的中海领邸·玖章可不是普通的中海产品线，而是与均价17.2万/㎡的新天地中海·顺昌玖里直接对标，采用了中海TOP级别的“玖”系产品系。
具体到玖章建面约102㎡3房，我参观下来发现装标上基本完全沿用了中海领邸·玖序大户型地块的豪宅配置，细节上除了奢华感也有很多贴心之处。
千万级出头预算享三千万级豪宅同款装标，品质感可想而知！
最后我们做个总结：
从稀缺性来说，中海领邸·玖章可能是1200-1300万左右预算买进徐汇滨江错过不再有的置业机会。
从二手房价来看，中海领邸·玖章小户型均价如果13万，一二手价差较为明显，是当下资产配置少有的安全牌！
从产业增量来看，徐汇滨江是能媲美张江的高精尖产业重点板块，也是中心城区仅有的百万方级产业板块，海量产业人口集聚，千万级小户型的流通性和保值能力可想而知！
从业态和产品来看，综合体属性和中海品牌不仅存在溢价，居住体验也会更好，自住时代这样的产品无疑更值得优先选择！
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