嘉定新城2幅纯宅地“待嫁”,马陆站旁新房指导价4.81万/㎡
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2021年，五大新城迎来重磅利好。
首先是上海“十四五”规划建议提出，五大新城定位为“独立的综合性节点城市”，将制定差异化的人口导入和人才引进政策。
紧接着，上海 “沪十条”新政提到，优化土地供应结构，增加商品住房用地供应，特别是在郊区轨道交通站点周边、五大新城加大供应力度。
再到近来，上海首批“集中供地”明细公布，32幅涉宅地块中，五大新城约占三分之一，足足9幅优质地块，将成为房企竞相角逐的“新贵”。
锚定未来看新城，搜狐焦点特别推出《五大新城之“新贵驾到”》系列报道，关注上海五大新城“集中供地”情况，记录其成长蜕变历程，预判未来区域价值。
五大新城中，嘉定新城是距离市中心最近的那一个。如果以人民广场为原点，25公里半径画个圈，嘉定新城是少有能跻身“圈内”的。
早年间，“千米一湖、百米一林”成为嘉定新城打造宜居生态系统的目标，如今经过多年发展，这里的基础设施、生活配套、生态环境等方面已取得长足进展。如今借着五大新城的东风，且颇有领跑五大新城之势，嘉定新城越来越成为购房者的优选之地。本篇将重点聚焦嘉定新城的“新贵”宅地以及区域楼市发展现状。
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战略定位：沪宁发展轴上的枢纽节点
嘉定是上海的西北门户，是江苏入沪的桥头堡。嘉定新城位于嘉定核心区域，向北拓展至嘉定工业区北区之后，嘉定新城规划面积达到159.5平方公里，在五大新城中排名第二，仅次于南汇新城。
正因为独特的地理位置，在战略定位上，嘉定新城将发挥沪宁发展轴上的枢纽节点作用，建设国家智慧交通先导试验区。2025年初步具备独立的综合性节点城市地位，到2035年基本建成长三角城市群中的综合性节点城市，成为科技创新高地、智慧交通高地、融合发展高地、人文教化高地，成为具有较强辐射带动作用的上海新城样板。
从规划上看，嘉定可以说是在举全区之力发展嘉定新城。嘉定划分为科技城自主创新产业化示范区、国际汽车城产城融合示范区和北虹桥商务示范区，三大产业示范区形成围合态势支撑嘉定新城核心区域开发。
根据较新规划，嘉定新城的远香湖中央活动区、上海智能传感器产业园、东部产城融合发展启动区、老城历史风貌区、北部科技小镇、横沥河文化水脉六大区域将得到重点开发。
一直以来，嘉定区拥有着雄厚的经济实力。2019年GDP在全市排名第二，仅次于浦东新区；2020年GDP排名虽有所下滑、排名第四，但相比其他新城所处区域也是排名最为靠前的。
到2025年嘉定区GDP规模要达到3600亿元；嘉定新城产业总产出达到万亿级规模。
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交通、教育、医疗资源重磅升级
近年来，嘉定新城的基础设施、生活配套等方面发展日渐成熟。随着五大新城发展提速，更多的利好正在护航嘉定新城前行。
一条地铁拉动一个区域的发展的先例有很多，要想富先修路，放在哪片土地上都是行得通的逻辑。11号线对嘉定的发展不言而喻，是连接嘉定与市中心的大动脉。就在刚刚过去的5月，嘉定迎来了好消息：嘉闵线工程可行性研究报告获批，即将动工。
嘉闵线全长44.04公里，连接嘉定与虹桥枢纽、闵行区域，是上海南北向的重点线路，对推动长三角地区交通基础设施互联互通、促进虹桥国际开放枢纽发展有重要作用。
建成后从嘉定新城出发6站直达大虹桥，相比其他新城而言，便捷不少。青浦新城至大虹桥需要8站，松江、奉贤、临港无法通过一条轨交直达大虹桥。
此外在自驾方面，嘉定新城有能直达大虹桥的嘉闵高架。这是其他四座新城所没有的优势。
在商业配套方面，嘉定新城拥有中信泰富万达广场、宝龙城市广场、日月光中心等大型商业，且多是地铁上盖，吸引全区人流量。
此外，远香湖、嘉定图书馆以及保利大剧院，将成为嘉定新城的地标三件套。
教育方面，嘉定百年名校普通小学即位于嘉定新城板块内。为进一步提升区域教育资源，嘉定新城已加快引入和推进上海市实验学校嘉定新城分校、上海市宋校嘉定实验学校等引领性项目建设，打造华东师范大学第五附属学校、上海师范大学附属第五嘉定实验学校、上海大学附属嘉定实验学校等教育品牌。
医疗资源方面，在推动瑞金医院北部院区整合提升和上海市中医医院建设的基础上，嘉定新城将继续引入高水平、国际化的医疗资源，迁建嘉定区中医医院并筹建上海市中医药大学附属嘉定区中医医院，新建嘉定区公共卫生综合大楼。
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前五月新房供应放量 均价4.3万/㎡
据上海中原地产数据显示，2019年嘉定新城新房新增供应19.76万㎡，成交面积38.71万㎡，成交均价38645元/㎡。
2020年嘉定新城新增供应断崖式下跌，仅6.89万㎡，成交面积18.22万㎡。2019-2020年嘉定新城新房市场均呈现出供不应求的局面。
2021年1-5月，嘉定新城供应放量，已有16.81万㎡新房入市，成交量14.06万㎡，新房供需接近平衡。成交均价则进一步上升，达到42830元/㎡。
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2020年嘉定新城供应3幅宅地
2020年，嘉定共有11幅涉宅地块入市，其中有3幅位于嘉定新城：嘉定区菊园新区JDC1-0403单元28-03、29-01地块（路劲悦茂府）、嘉定区嘉定工业区嘉定新城菊园社区JDC1-0402单元05-02地块（金地峯范）、嘉定区嘉定新城（马陆镇）戬浜社区16-06地块（金地嘉悦湾）。
3幅地块溢价率均很高，其中路劲摘得的商住综合地块溢价率更是达到44.88%，为当年度全区溢价率较高的地块。
嘉定新城2020年出让的3幅地块均已入市，且取得不错的销量。
路劲悦茂府今年2次开盘推出626套房源，当前可售63套。即将加推430套77-136㎡新房，均价44500元/㎡。
金地峯范今年已推出686套房源，当前仅剩7套房源在售。项目新一批房源6月10日开启认购，推出503套76-151㎡高层及叠墅，均价与前期持平，为46550元/㎡。
金地嘉悦湾今年4月首次开盘，推出336套房源，网上房地产网站显示当前剩余63套可售。项目二期即将入市，推出444套69-115㎡房源，均价43706元/㎡。
嘉定新城后续的供应也主要集中在这几个项目的加推，此外11号线嘉定北站附近的日月光伯爵天地汇景华庭将推出352套房源，均价待定。
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2幅宅地“待嫁” 指导价4.52万/㎡起
2021年上海首批集中出让的商品住宅地块中，嘉定区共推出3幅纯宅地，其中2幅位于嘉定新城，分别为嘉定区嘉定工业区南门社区JDC1-0801单元62-03地块、嘉定区嘉定新城（马陆镇）马陆社区43-05B、51-01地块。
嘉定区嘉定工业区南门社区JDC1-0801单62-03地块出让面积56147.1㎡，总起始价19.2024亿元，一次书面较高报价21.122亿元，起始楼板价19000元/㎡，较高楼板价约20900元/㎡。地块容积率1.8，全装修比例100%，套数下限为902套。
该地块地处郊环外，距离11号线白银路站和嘉定西站均约2公里，轨交出行方面相比马陆社区43-05B、51-01地块逊色不少。地块四周以厂房为主，东侧为嘉定老城区，老城区内发展起步早，商业配套成熟。
地块北部11号线嘉定西站旁有在售新房路劲悦茂府，高层均价44500元/㎡；再往北侧的金地峯范项目高层、叠墅房源整体均价46500元/㎡。
此地块房地联动价的指导价为45200元/㎡，从其容积率看，未来其产品更接近于金地峯范高低配的布局，但指导价比金地峯范当前均价更低，对于购房者而言性价比还是挺高的。
嘉定区嘉定新城（马陆镇）马陆社区43-05B、51-01地块出让面积43659㎡，总起始价22.921亿元，一次书面较高报价25.213亿元，起始楼板价21000元/㎡，较高楼板价约23100元/㎡。
该地块距离11号线马陆站约600米，位于次新房安高东方御府东侧。周边暂无新房在售，次新房还有恒大御景湾、骏丰玲珑坊、好世商业广场、佳兆业1号等。
链家网显示，当前地块周边次新房二手房挂牌量也较少，均价4.6-5.7万/㎡不等（骏丰玲珑坊、好世商业广场均含有酒店式公寓房源，此处不做参考）。
马陆社区43-05B、51-01地块房地联动价的指导价为48100元/㎡，整体来说未来价格合适。根据出让要求，地块容积率2.5，全装修比例100%，将供应至少873套房源。预计将建高层房源，入市后将缓解片区内新房稀缺局面。
再来看一下嘉定区即将出让的另一幅地块：嘉定区南翔镇JDC2-0201、JDC2-0202单元04-02、05-02地块。该地块位于南翔，但距离马陆社区43-05B、51-01地块直线距离仅约1.2公里。
南翔地块出让面积65618.2㎡，总起始价22.4416亿元，一次书面较高报价约24.685亿元，起始楼板价28500元/㎡，较高楼板价约31350元/㎡。地块容积率1.2，全装修比例100%，套数下限为750套。该地块是嘉定3幅地块中容积率较低的一个，预计未来产品为别墅。
该地块周边最近的地铁站为11号线马陆站，距离约1公里。南翔板块内当前在售新房云湖漫城，均价57800元/㎡，融信海纳印象均价59000元/㎡，另有海伦堡玖悦源筑待入市。
南翔地块房地联动价的指导价达到62500元/㎡，预计一年后将是整个嘉定均价较高的新房项目。不过地块周边商业配套欠缺，南翔站附近有中冶祥腾城市广场，陈翔公路站旁有印象城，而这里周边多是工厂，位置略显尴尬。
总的来说，嘉定的这3幅地块中，嘉定新城的马陆地块轨交出行便利，周边次新房多，城市界面新，未来入市的房源不失为刚需族的不错选择。嘉定工业区地块预计未来将建“高低配”型社区，指导价低于北部在售新房的价格，项目性价比值得期待。
而南翔地块由于1.2的低容积率，预计未来将是嘉定稀缺的纯别墅社区，且将带领嘉定新房价格踏上新台阶。
嘉定“新贵”，花落谁家？我们将持续关注。
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