上海楼市:内行人挑明买房四概念,摸清概念买房不会错!

这里是成哥说房，带你了解楼房的房产专家。不含糊不啰嗦，一字一句详细为你解答，成哥是通过直接实战，将最有用的方法传授给你们，让你们成为最会买房的人。

以下是“成哥说房”微信公众号的粉丝提问精选

提问：成哥，我老公有上海的购房资格，我们都在上海，但目前我和他名下在外地都各有一个商贷。两个商贷月供都不高，月供合起来约占我工资的一半。现在手上现金很少，但是公积金都没用过。为什么工资上涨速度永远赶不上房价上涨速度？我们这种情况还能住房公积金贷款买房吗？首付需要几成？

回答：有两套按揭贷款，在上海再买房无法贷款。需要归还一套。公积金可以最多贷5成。从增长速度看，工资、房价、GDP总量、人均GDP的关系是这样的：房价>GDP总量>人均GDP>工资，房价的增速是工资的2.96倍。仅仅依靠工资增长来覆盖房价上涨是不现实的。房价上涨速度快，常常被解读为“泡沫”、“炒作”、“崩盘的先兆”等等，但房价上涨速度快于工资增长并不是北上广深独有的现象，而是一个全球性的现象。

其实，工资和房价的对应关系只是我们人为的想象，市场规律的特点是它只按照自己的逻辑行事。要想理解这个看似不合理的现象，我们除了要了解工资之外，还要有另外三个概念：收入、人口、房屋购买力。

提问：成哥你好，我最近想买房，工作在上海，老家在赣州，前段时间本来想在赣州买，但想想赣州属于三线城市，于是又打算在上海周边买，因为上海社保没交满5年，所以只能买上海周边，可支付首付70万左右，您觉得买哪里更合适呢？我目前名下没有房。

回答：赣州城市能级太低，未来看不到太大机会，人口老龄化和大量外流，本土自住可以买，投资没有太大价值。子弹70，工作在上海，可以优先考虑环沪城市，推荐花桥。上海限购不会放开，花桥就可以长期享受价值外溢的红利，是目前离上海较近的，热度比较高，借势上海错位发展，有望成为真正的临沪先锋区，选筹重点沿地铁线淘笋，方便上海通勤。具体价值高的楼盘推荐详见内部！

提问：成哥好，上海，单身，首套，预算350以内。目前张江工作。目前看了金桥的96年左右的老公房，两房大概300左右，近五连路地铁站，走路15分钟以内。还看了康桥板块，商品房，12年左右房龄，电梯商品房，315左右。请问这两个板块如何选择？目前想自住，同时考虑下升值空间，以后肯定会出手。或者是否有其他推荐？较好是两房。谢谢！

回答：上海是先进城市，确定很大，未来但凡有全国性行情，不管大小，上海一定不会错过，所以买上海一定能涨的。上海的劣势是基数比较高，房价涨幅会受影响，今年的时机可以买，更有利于抄底。

我的建议是:1、刚需一定要住得舒服，太老的房子尽量不买。2、刚需现在就买吧，不要太在乎择时，目前市场有大量笋盘。3、传统的居住区，400万以内适合居住而且涨幅不错的，松江九亭、嘉定江桥、青浦徐泾、宝山大场、闵行马桥、鲁汇、浦东康桥。所以相比我更建议你买康桥12年左右房龄的电梯商品房。

提问： 成哥你好，坐标上海，目前有一套房子，打算把这套抵押150万，然后再贷款一部分投资一套总价300万以的住宅，不知道是否可行？打算买来直接出租，不知道上海还有哪些价值洼地可以选？

回答：这样操作是可行的，建议留足1-2年房贷，子弹不要打的太空，在京沪这样的城市，除了极个别特殊的房子，基本没有租金能抵消月供的。改造高端民宿，运营，本身也是巨大成本。城郊结合部低单价房产＋群租房，勉强租售比到3%-4%房产的租售比，和房产的投资回报，不是同一个逻辑，看需要追求的是租金回报，还是买卖回报。具体上海价值洼地，详见内部分享！

提问：成哥你好，北方人在上海工作，请问昆山花桥的房子值得投资吗？新房还是买二手次新更好，有推荐的吗？

回答：工作在上海，环沪城市我只看好花桥。上海限购不放开，花桥就可以长期享受价值外溢的红利。花桥是目前离上海较近的，重点是有轨交可以到达，方便上海通勤，这样价值才能更好外溢。如果买房是为了投资，建议优先买二手次新，配合出租，新房投资周期太长。

提问：成哥你好，目前长居上海。1、父母在镇江市区有房一套，该不该出售 2、我们在南京市中心有一套商住房，恒基国际中心，物业管理一般，房价停滞，去化很慢，现在要不要降价出售。另有一套市区地段较好的老破小，要不要出售还是继续持有？3、上海周边的启东恒大海上威尼斯是否值得投资？4、如果有上海购房资格，投资目的，还值不值得买，有什么楼盘推荐？子弹700。

回答：镇江建议尽早出手。商住、商铺、办公楼要按照增值部分的30％-60％来交增值税，导致商住涨幅远远落后于住宅，已经被京沪充分证明。投资只买纯商品房。恒基国际中心建议出手。老破小如果有学区可以继续持有，没有学区的老破小，未来会持续跑输大盘，建议出手。恒大海上威尼斯这个盘很有名，上海很多人都知道。环一线远郊旅游地产没兴趣，割韭菜用的。度假，五星级酒店和特色民宿才是最优选择。大部分的小白买房，一手远郊商住精装修CEO盘这些潜在的坑总会踩上一两个，也不用气馁，我们说「习惯损失」，较好的办法就是现在开始解决问题。子弹700，上海投资回报率高的板块推荐详内部！

提问：成哥，我是上海集体户资格，名下无房产，人在北京工作，北京社保不够5年，想在上海投资首套房出租，租金用于北京这边租房。手上有现金800左右，这段时间看了黄浦、静安区几个2000-2005年的楼盘像中凯城市、华润外滩九里、艾美国际等一室一厅，60-70平左右，单价10万左右，市场租金在13000-15000左右，你觉得能入手吗？租售比2左右，有没有更好的楼盘或地段推荐？

回答：我说一下这一片如何选筹，像市中心的中凯城市之光、国际丽都城，作为区域标杆，回搬楼也比较出名。与同小区户型结构更好的商品房相比，单价也便宜了10-15%，可以精挑细选。 另一个就是浦江镇 主要看8号线的四个地铁站，其中芦恒路站、浦江镇站是商品房社区，江月路站、联航路站主看动迁房社区。例如：一品漫城、浦江华侨城、浦江世博家园 都是不错得标的。

提问：成哥您好！纯投资区域、地段、和开发商品牌的优先级要怎么选呢？比如一个好地段的一般开发商的房子（户型也不好 ） 和一般地段的大品牌开发商的房子（户型也好）。

回答：单从房产投资收益角度来说，优选城市，次选板块，再次是品牌。城市50分，板块30分，品牌10分。这三条做好，领跑80%的房产投资竞争者。至于最后的所谓户型、楼幢位置、楼层、朝向、价差等，叠加一起顶多算10分。但往往是，更多的投资者把重点精力放在了这10分上。

提问：成哥，最近有新闻说新生儿登记暴跌15％，这对未来楼市会有什么影响？以后会不会逐渐像日本那样，人口出生率逐渐走低，然后进入深度低欲望和老龄化社会，好可怕。

回答：会的，每个发达国家都会遇到这样的问题，这是人类共同的难题。做得比较好的是美国，引入外部移民，来补充血液。但天朝的价值观、文字和饮食习惯都是普世价值。我们是民族主义国家，外国人很难融入我们。所以我是不太看好未来能有大量移民进入的。我们未来的出路，就是国人自己多生，还有科技进步。大家也别太担心，这些事情都是二三十年以后的事情了，不影响现在买房子。

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