去化放缓、融资受阻,非地产企业们加速剥离房地产

“请问贵公司对房地产行业的依赖度与去年同比上升还是下降了？”“请问预计何时剥离房地产业务？”

楼市下行阶段，不少企业被投资人“催促”剥离房地产业务。专心做白酒的顺鑫农业、以医药大健康作为战略发展方向的中关村、以厨邦酱油为代表的中炬高新等企业都曾在投资者互动平台接收到类似建议。

给出建议的出发点有很多，归根结底与房地产市场下行有关。58安居客房产研究院分院院长张波表示，自2018年以来市场调控从严、土地价格上涨、限价不断强化，房企整体利润率步入不断下行趋势，资本市场预期降低，行业洗牌加速，推动了非房地产企业剥离房地产业务加速。

据同花顺iFinD数据显示，2021年1月1日至11月16日，我国房地产行业并购案例共265起，平均每天一起收并购事件，涉及交易总额达2209亿元。

“去房地产”趋势持续

11月13日，海南椰岛发布公告称，为了专注于酒业业务发展，拟公开挂牌转让参股地产公司阳光置业40%股权，挂牌价格不低于评估价值2.07亿元，并预计将对公司当期产生税前收益约2000万元。

有媒体报道，在本次阳光置业股权转让完后，海南椰岛将不再开展房地产业务，仅剩的一个房地产公司也已吸收合并至上市公司。至此，海南椰岛剥离掉所有房地产开发业务，专注做酒。

和海南椰岛一样选择切换赛道“All in”的还有厦门国贸和奥园美谷。早于今年7月，厦门国贸就计划转让房地产子公司国贸地产100%股权、国贸发展51%股权给控股股东厦门国贸控股集团，并在不到四个月时间完成资产交割，成功剥离房地产业务，专注于供应链管理；以健康住宅开发为主、医美相关业务为辅的奥园美谷，在上半年转让京汉置业100%股权、北京养嘉100%股权和蓬莱养老35%股权，清空房地产业务，押注医美。

观察者网了解到，非房企业剥离房地产业务的速度正在加快。8月11日，杭萧钢构将其全资子公司万郡房地产有限公司100%股权全部转让；9月1日，中天金融拟180亿元出售地产业务中天城投给佳源创盛；9月17日，广宇发展与鲁能集团、都城伟业进行资产置换，以地产业务换取新能源资产，并凭借这一消息将股价拉出了7个涨停板；9月28日，中国电建公告称，为履行中国电建与控股股东电建集团之间同业竞争的有关承诺，正在剥离房地产置入电网资产，因此收到多家机构的“买入”评级。

在上海中原地产首席分析师卢文曦看来，非房企业做房地产项目以机会主义者居多，储备项目不多、资金杠杆不大，剥离房地产业务可以很快和房地产“撇清关系”。

以近期变更行业分类的大港股份为例。由于在2019年转让江苏大港置业和镇江东尼置业的全部股权，大港股份房地产业务所剩无几，所属行业从房地产业变更为计算机、通信和其他电子设备制造业。

同策研究院研究总监宋红卫直言，我国房地产业已经从高周转进入慢周转，同时也进入高风险、低利润时代，房地产业务不再是企业眼中的“香饽饽”。

宋红卫进一步指出，剥离地产业务有两个直接优势：排名前列，传统业务的利润不要被未来地产业绩下滑影响，尤其是如果遭遇流动性危机，破产清算的时候不会被牵连；第二，就是非房业务的负债也从地产业务中剥离出来，能够改善房地产板块的三道红线指标。

去化融资双重压力

房地产业务如今成为非房企业的“烫手山芋”，很大程度和房地产市场预期不被看好，涉房企业融资受限有关。

国家统计局数据显示，受市场观望情绪蔓延和去年同期高基数影响，10月份全国商品房销售面积、销售额分别下降21.7%和22.6%，连续三个月保持两位数下降，降幅较上月进一步扩大。

另一方面，楼市调控次数创历史新高，打破房价持续上涨预期。据中原地产研究中心统计数据，截至11月10日，全国2021年房地产调控次数高达540次，相比2020年同期的430次，同比上涨了26%，刷新历史纪录。

市场降温背后，房地产开发企业数量同比几近零增长。据中国房地产信用平台的统计，2015年至2020年，全国房地产开发企业总量环比增加5.08%、5.75%、7.44%、6.03%、4.57%、3.28%，自2018年出现下滑趋势。截至2021年10月15日，全国房地产开发企业总量为97797家，同比增长仅0.6%。

“在原来粗放式经营环境下，房地产行业规模容易做大、项目利润率较高，进入房地产行业的企业数量持续增多。”张波表示，调控以来行业洗牌加速，推动了非房地产企业剥离房地产业务加速，并且一些企业房地产业务不断出现亏损，更是强化了剥离的力度。

观察者网了解到，顺鑫农业虽早早官宣退出房地产业务，但由于旗下房地产子公司顺鑫佳宇接连持续录得亏损，出售事宜进展缓慢。

报告显示，2015年至2020年，顺鑫佳宇分别亏损0.03亿元、1.92亿元、2.20亿元、2.56亿元、3.39亿元和5.34亿元，累计亏损15.6亿元。进入2021年上半年，顺鑫佳宇亏损2.30亿元，持续拖累公司业绩。

对此，顺鑫农业表示，公司地产业务受宏观政策调控和项目开发周期较长影响，目前面临较大挑战。公司虽积极去化，但在当前地产调控依旧严峻的形势下，加大了地产去化的难度。

“此外，涉及房地产业务融资受限也是部分企业选择剥离的重要因素”，张波指出，房地产行业集中度不断加大，表明了未来有规模的财务健康型房企才有更大的生存空间。

有业内人士向观察者网坦言，虽未收到书面通知，但近年来，A股房地产增发配股都未“开闸”，以至于中炬高新无奈回复投资者：公司需要先剥离房地产业务，才能进行定增。

“没有融资通道，布局房地产业务的公司上市与否的意义不大。”该人士指出，“剔除房地产业务将别的业务装进上市公司或许是更好的选择，例如押注医美的奥园美谷和布局新能源的广宇发展。”

新能源的估值分布在30-70倍，医美相关公司的估值在80-90倍以上，形成鲜明对比的是，房地产行业平均估值不超过10倍，佼佼者如碧桂园、华润置地，市盈率也仅3.75和6.31。

“如此看来，剔除房地产业务不过是顺水推舟的事情。”该人士说道。

来源：观察者网