实探泗泾:刮风下雨也抵挡不住刚需盘的火

自从金地玺湾6月4日预售证公示之后，引发不少媒体和市场关注，并且认筹时间也一度被暂停延后，实际情况到底怎么样，什么时候开始认筹，值不值得购买，让我们实地一探究竟。

金地玺湾

松江 泗泾

这次的主角是金地玺湾，因为6月4日刚拿预售证引发关注，马上又遭遇不测风云暂停认筹，开盘时间也会进一步延后，购房者又抛来疑问，这到底怎么回事？

金地玺湾对外公示显示，认筹时间2018年6月4日12：00—2018年6月10日16：00，地点是金地玺湾销售中心，认筹金20万元。项目的整体均价为4.1万左右，较低价是3.7万左右。

经销售经理现场介绍确认，目前金地玺湾的确暂停认筹，何时开始要等房管局和政府方面通知。原本说预售证拿到，公示三天后就可以认筹，十个工作日内资料审核，然后就通知摇号开盘，现在一切都得等通知。之前有传是因为受西安摇号作弊事件影响暂停认筹，不过售楼处否认了这个原因。

目前，上海的限购还是会继续从严，比如公司名义摇号购房这个漏洞，相信会有相关限制措施跟进，之前翠湖天地摇号就出现一半以上公司名义购房，这个比例实在是太高，虽然公司购房税费比个人购房多，但是这与目前“房住不炒”指导方向相悖。

泗泾地铁站

在工作日的上午，小行家来到金地玺湾售楼处。先在门口登记看盘，然后在沙盘处等人介绍讲解，可是左等右等就是不来人，直到小行家第三次催促，才得到一位经理接待。从这点可以观察，售楼处真的不缺来看房的人，否则这守株待兔的地方哪有不抢人的道理。

由于暂停认筹，目前只能先预提交资料，待认筹通知出来之后，再过来交认筹金等待摇号开盘。虽然目前不能认筹，但是看房的人络绎不绝。经小行家打听，目前来金地玺湾主要来源有三类，徐汇过来的占一大部分，泗泾本地客，还有有浦东过来的一部分。

交通上，金地玺湾主要出行靠9号线泗泾地铁站，项目步行到地铁站距离大概一公里左右。从上面的购房人群就可以看出来，来金地玺湾多数是围绕地铁泗泾站而来，9号线泗泾9站到徐家汇，往后去直接能到浦东。

除了交通出行，泗泾地铁站也汇聚了三湘商业广场，大润发绿地商业等等，金地自身的商业配套。不过作为地铁刚需盘，金地玺湾性价比还是不错，对于上班一族，地铁出行相对准时靠谱（虽然9号线经常人流太大导致延误），特别是在徐家汇上班作为优选。

新盘PK二手房

有媒体贴出周边二手房价格，说同小区的第三期，在链家网的挂牌已经顶到4.4万，均价也在4.3万，并说明这已经构成了将近2000块的一二手倒挂！而且一手房交易没有二手房交易的各种税费，这部分至少占比价格的5-10%，玺湾性价比不言而喻！

仔细一推敲，这个逻辑是有问题的。我们也通过链家网搜索来看，网上的确是有挂牌价格4.3万-4.4万的房源，但也有4. 1万到4.2左右，甚至还有3.7万的房源，所有从一两个挂牌房源价格就推出一二手市场倒挂，这是有点先下结论再找证据。

是不是一二手房倒挂，反过来推就很清楚，如果新盘均价在4.1万，而二手房4.3万，还有谁去买这里的二手房，那二手房是不是有价无市，自己挂着玩呢。而且从链家网显示的其它数据可以看出，二手房挂牌时间都有一年之久还没有卖出去，可以看出目前二手房市场不景气！开发商新盘的推广广告远比你个人二手房要多，你二手房的竟高于新房2000块的价格，就算的同样的价格，咱们国人都是能买新的绝不会买二手。二手价格差是什么，去淘宝二手市场看看就知道。

户型：大飘窗和诡异的四房

本次总计推出804套房源，其中H-1、H-2约90平米户型分别为276套、126套，L-1三房276套，L-2四房112套，剩下112四房J-2只有14套。本次户型较大特点是，每间都卧室标配大飘窗，90户型三房均为1卫设计，虽然也有90平配置双卫生间，但整个收纳空间会大大降低。不过更诡异的是平面图里出现了112平米的J-2四房，且只在3#楼盘出现一单元。

 H1户型：90平米3房2厅1卫▲

H2户型：90平米3房2厅1卫▲

 L1户型：112平米3房2厅2卫▲

 L2户型：126平米4房2厅2卫▲

周边地价：有多少参考意义

松江泗泾有金地、绿地、三湘、建发等众多房企开发，后又有同济、融创、格力高调入驻。每次楼盘周边有新地拍出，售楼处都会欣喜若狂，把土拍结果都打印出来贴在地图上挂在售楼处。

2016年，泗泾连续拍出两块楼板价接近4万的“地王”，预测保本价直接顶上6万！目前有消息传出，地王项目价格一度只给批到4.9万的价格，所以这两个项目只能一直低调躺着晒太阳。目前的地王项目，只是“有市无价”。政府目前的审批价格都是参照周边新盘价，而不是新盘价参照新出土拍楼板。能批的价格肯定就只有那么多，这些地王项目只能是“想得多”。

金地玺湾PK国贸天悦

说到泗泾周边新盘，还真是不多，周边同济晶萃，保利建工西郊锦庐，都是以叠墅或洋房为主，这跟金地玺湾高层不是同一类型产品。别看均价范围差别不大，居住装修成本才是以后才是大头。而泗泾地铁站北面的格力和融创也是难迟迟入市，更是无法参照对比。

所以一时间，我们只能把视线往外看一点。而位于松江佘山板块国贸天悦，可能是金地玺湾同类参照对比的新楼盘。据了解，项目在售二期目前还剩部分房源在售，建面约94㎡到131㎡，均价约42000元/㎡，后期三期目前在建中估计要等到明年。

小区品质：国贸天悦小区部分人车分流，社区行人动线搭建风雨连廊，整个小区外立面以及装修标准更胜金地一筹。金地玺湾售楼处附近人流如织，周边路口中介，整体环境刚需盘气质浓烈。

交通距离：金地玺湾到9号线地铁站距离较近，无论步行还是共享单车应该都不是问题。而国贸天悦无论是到9号线佘山站，还是北上17号线嘉松中路都需要班车摆渡，虽说前5年有班车规划，但是一个准时性，出勤成本都是需要考虑。

配套：金地玺湾自带学校目前还在建中，而国贸天悦享受佘山板块别墅区配置，无论是学校数量还是抢手外国语实验学校，国贸天悦优继续保持优势，更有前期业主产证没下来就拿着购房发票申请学校了。

房龄：这点购房者可能没有太注意，因为金地为早期2000年左右地块，等交房到手近20岁房龄，可能会对以后二手房交易有所影响，5年以内的房子（以土地产证时间为准）一般贷款30年，如果房龄超过20年以后，二手房贷款年限不超过20年。而国贸天悦招拍挂正常开发楼盘，不存在这方面问题。